これらの問題には回答がない。ゴミ置場の状況やそのマンションのルール、管理者がいるのかどうか等など、状況は毎回違うからだ。しかしみんな迷惑している、という状況。

　ゴミ置場に防犯カメラを設置しているようなマンションも多く、これまで多くの映像を見てきた。排出を特定して注意させてもらったことも何十回とある。いや何百回かな、（少し言い過ぎ～(;^ω^)。数えていないから）。それで「プライバシーの侵害だ」とか「ストーカーだ」、「ゴミを置いているだけで排出していない、だから私のもので、あなたに開放する権利はない」などと言われたことはない。多くの場合、謝罪してくださり、回収してくれる。

　だけど、実際はどうなんだろう。
　よくジャーナリストなどが有名タレントのマンションに見張っていて、ゴミを開けて情報を得るなどと言う話を聞いたことがある。彼らの理屈は「ゴミは排出した時点で、所有権の放棄だから問題ない」とも聞いたことがあるが、そうなのかなとも思う。仮にそうだとしても、そのマンションの組合員でも管理者（役員や管理会社含む）でもない人が、他人の土地に勝手に入って、ゴミをあさるのは、それは問題だろうと思う。たぶん刑事的な問題だ。

　かつて、警察官が、あるマンションの敷地内のゴミ置場から犯人と思われる人物の吸殻を取得して証拠とした事件がある（令和3年　事件番号　平成30年（う）第1390号）。この場合、この警察官の行為は違法だが、証拠能力はあると判断された。この警察官A氏は、管理組合や管理会社に許可を得ることができなかったのかなと思う。こっそり、やる必要があったのかな。

　つまり、第三者が他人の敷地のゴミ置場に入ることは刑事罰がある可能性があるが、管理会社や管理組合であれば、問題ないのではないかと思える。なにもプライバシーを侵害したくて、何でもかんでもゴミをあさっているわけではないのだから。ゴミは週に２回ほど（もちろん地域やゴミの種類によって違うが）行政や事業者によって収集されることが普通。そうなれば、もうゴミは回収業者さんが自分たちの判断で処理する。ゴミ置場にゴミを出す人は、そのことを理解して排出しているはず、つまり、仮に数日間ゴミ置場に自分のゴミがあっても、その間だけでもゴミの所有権を主張することはおかしな話だ。つまり、違法ゴミが排出された場合は、理事会の方たちは、２名くらいで立ち会って、もしくは管理会社立会いで、ゴミを開封することは、管理運営上、必要な行為でないかと思う。

　まあ、ゴミ排出のルールを守ってもらう啓蒙活動も必要だろうけど、、、。

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　今回の中間試案では、監事選任についての案が追加されているのが特徴である。これは第三者管理者方式に対するもので、管理業者が管理理社に選任される場合を想定している。

　今回の試案の考え方はこうだ。区分所有者以外の第三者、とくの管理会社が管理者として選任されている場合に、利益相反行為をいかに防止すべきかという、一つの監視体制として、監事選任を義務付けるというものだ（法人化されていない管理組合の場合を想定）。

　あまり知られていないが、区分所有法では、法人化されていない管理組合では、監事に関する条文がない。多くのマンションは法人化されていないことが多いが、じつは理事会の条文もなく、唯一管理者についての決まりしか書かれていない。まして監事を設置する義務は管理組合は負っていないのだ。しかし実際には、管理規約で組合の運営組織として役員会を選任し、代表理事や各種理事、監事の選任について規定していることが多く、それに従って理事長等を選任しているのだ。※理事長は互選が多い

　法人化されていない多くの管理組合において管理会社が管理者となった場合（第三者管理者方式）に、結局は、管理者を兼ねている管理会社が管理組合と委託契約を締結し、修繕工事を請け負うことが多いだろう。その場合の利益相反を見張る役として、監事の選任を義務化したらどうか、というのが今回の試案の一つである。

　なるほど、組合員の権利を守るいい考え方だなあ、と思うけれども、これについては反対の意見もあるという。
　本来、区分所有法は管理者がだれであろうと、善管注意義務が発生する。つまり善管注意義務違反における区分所有者に対する損害に対する賠償責任は管理者が負うこととなるため、あえて特別の条文を追加する必要性はないということらしい。

　法人化されていない管理組合に関して区分所有法に役員組織（理事会や監事の設置）が明記されていないのは、管理組合の運営や建物の維持行為の責任は全区分所有者に平等にあるため、あえて運営組織について触れていないと思われる（区分所有法25条）。大型のマンションでは、管理組合の運営に全員が平等に関わって義務を果たすことは難しく、そのため管理規約を定め、運営形態を決めているのである。それを行うかどうかは、そのマンションの任意であるということなのである。

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　「相見積もり」を依頼した、という話を聞くと、「共通仕様書は存在するのですか」と改めて質問することが多い。意外に、共通仕様書？って、という返事をもらうことが多い。

　もうお分かりだと思うが、共通仕様とは、同じ条件での入札ということである。これは誰かが作成しなければならない。当事務所は当事務所なりの共通仕様書を都度作成することとしているが、基本は、マンション管理業協会の雛形を利用させていただいている。これは一般の方でもHPからダウンロードできるので、利用されることをおすすめする。
　共通仕様書で「相見積書」を依頼すると、比較しても差が出ないのではないか、と良く懸念の声を聞く。ハッキリ言って、それは全く無い（あくまで私の経験上だが、、、）。費用ももちろんだが、内容的にも必ず、違いが出てくる。共通仕様書で内容に差が出るとは不思議だと思われるだろうが、じつはいくら共通仕様書を作成して見積書を依頼しても、どの会社も、かならず以下のように返事をしてくる。「これと全く同じ仕様で出すことは不可能です」と。
　それぞれの会社には、それぞれの委託方法と条件があるため、ぴったり共通仕様書には適合しないのだ。その時は、できる限り共通仕様に近い形で、見積書を提出してもらい、内容の差異についてはプレゼンの時に説明してもらうしかない。その違いに各社の特徴が表れることとなる。

　さて共通仕様書にそって見積書が提出されたとしよう。たぶん、数社によるプレゼンが行われるだろう（もちろん見積書だけで決定する場合もあるかも知れない、、、）。いよいよ「どの会社にするか」という話になった時に、その決め手は何か？どうしても感覚や気持ちにたよることになる。つまり、どのように客観的に判断できるか、という問題だ。

　もちろん客観的という言葉も、いろいろな捉えられ方をするが、ある程度は、見積書やプレゼンの内容を点数化することが必要だろう。それが、管理組合独自に行うのは、少し困難かもしれない。

　その場合は、共通の質問を何十と用意しておき、それぞれの回答を５段階や１０段階に分け、それぞれが点数をつけ、最終的に合計する。

　これは私の経験だが、ある管理組合で、４社の相見積もりを行った。プレゼンのあとに、まず第一印象でもよいので最も好ましい会社を１社書いてほしいと質問して、各自に提出してもらった。その後で、それぞれが点数化をして合計をしてみると、かなりの方が、第1印象と違う会社を総合得点でトップに選んだ。これなどは、感覚や気持ちと客観的に点数化した判断結果が違うということの証明だ。

　管理会社の選定は、管理規約で総会決議（一般的には普通決議ー議決権の過半数）と決められていることが一般的である。そのため、上記のプロセスは、あくまで理事会や委員会でのプロセスである。つまり理事会などで１社に絞り、その１社を総会議案として上程するのが一般的だ。たまに３社、４社を上程してしまい、どれも過半数にいかない、ということが生じる。またもっとも票を得た会社に委託するという判断をする管理組合があるが、それが過半数にいっていない場合は、規約違反となる可能性がある。もし数社を上程し、その獲得したトップの会社に委託するという場合は、上程議案書にトップの会社を選択するということをまず過半数決議しておき、その上でトップの会社を選ぶ必要がある。しかし、それでも少数の票でトップになった会社を選択するのは、あまり良くないと思われる。１７世帯のマンションで４社も比較して４：４：４：５となった場合、遺恨が残るような気がする。やはり、管理会社の選定は、理事会や委員会で１社に絞り、その１社に絞った理由を上程議案として要領説明し、賛否を問う方法が良いだろう。

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　管理会社の変更を検討する際に、コンサルとしてマンション管理士と短期契約するようなケースが、以前よりは多くなってきているかもしれない。

　管理会社の変更は、コンサル無しでも十分できると思うし、これまでも多くの管理組合はそうしてきたと思う。コンサルを入れると何が違うのか。間違った選択をしない可能性が高くなるのか、、、。それは、マンション管理士というコンサルが、どのような指導をするかによるだろう。

　私が管理会社変更のコンサルに入る時に、まず必ず行うことが、①現在、何を困っていて、それが管理会社との関係にどのように影響しているのか。②現在の管理会社では絶対に実現できないと思っていることは何か。それを叶えてくれる管理会社があるかどうか等を調査することから始まる。

　数社の競争入札にすることも多いが、各社の見積書を取得し（これにも工夫が必要だが、これは後日説明します）、プレゼンも終わった。さて、どの会社を選択するかという時に、どこも良く見えてしまいます。やはり各社、営業マン（プレゼンをする人）は、説明が上手ですからね。

　共通仕様書を作成し、それを点数化して、各社の採点を標準化できるかということがコンサルの腕の見せ所でもあるのだが、それでもA社は会計システムがすばらしく、B社は修繕技術が高い、というように、素晴らし点だけが目立つ。この場合、ウィークポイントを探すことは難しく、管理組合で意見が分かれてしまい。ある会社を選択しても、反対者に対して遺恨が残ることがある。

　ずばり管理会社を変更する一番のポイントは、今何が困っているのか。どの会社であれば、その問題が解消できるのか。そこに絞るべきである。結局、管理会社を変更して、ある問題を解決したいという、その問題点に回帰すべきであると思われる。

The post 管理会社の変更について（１） first appeared on マンション管理通信.

　同社は業界での知名度もあり、私も一度だけ、競争入札の場で、遭遇したことはある。私にはそれ以外の印象は無い。

　同社と管理委託契約を締結している管理組合は心配なことだろう。廃業の理由は、役員が交通違反で執行猶予付き有罪判決を受けたことで、マンション管理業許認可の欠格事由に該当したため。

　マンション管理適正化法83条の管理業登録の欠格事由に該当した。会社法に違反しないため、同役員の会社への報告が遅れたらしい。

　適正化違反により、監督官庁からの登録取り消しの前に、同社は自主廃業を決め、新たな登録申請を行ったということだ。なるほど、こんなやり方があるのか、と思ってしまった。

　とにかく現在は登録業者でないため、基幹事務を含めた管理業は行えない状態だ。これでは管理組合は困ってしまう。そのため、考え出された案が、同社が第三者の業者と契約し、そこが管理を請け負う。いずれ登録が再開されたら、第三者の業者からレーベンコミュニティが契約を引き継ぐ、という形らしい（説明が下手ですみませんー）。

　要するにマンション管理業は登録制であるため、登録が取り消されると、翌日から管理業が行えない。つまり理事会の開催にも同席できないし、月次の会計報告さえ実施できないという状況となる。当たり前といえば、そうなんだが、結局、顧客が迷惑を被るということか。

　質の悪い社員がいたら「３か月間、クレームを受けなくていいや」なんて思うような輩も出てこないとは言えない。こういう場合の救済措置を、決めておくべきかも知れない。あっ、なぜ３か月かというと、再登録までに３か月はかかるだろうと見られているから。

The post レーベンコミュニティ　再登録申請 first appeared on マンション管理通信.

　同ブログでは、過去にも管理会社の不祥事をいくつか報告してきた。私は、原則的にフロント担当者や管理員が現金を持つと、不祥事が生じる可能性は出てくると思う。

　管理会社でなくても、社員に小口現金を持たせている会社がある。自分の財布の中に、自分のものでは無いお金が入ることは危険だ。

　マンションによっては、自転車置場使用料、集会室使用料などを管理員さんが徴収しているような管理組合もある。それは管理会社の委託業務として行っているのだろうが、管理員さんに、それをまかせて集計させてしまうのは良くないことが起こる可能性がある。管理員さんに悪意がなくても計算が合わない時もある。それが、そのまま管理員さんの責任になったりする可能性もある。

　私の印象だが、大手管理会社は、まず管理員さんが現金にふれることは無いように注意していると思われる。管理会社を選定する際に、共通仕様書を出すことがあるが（多くはマンション管理業協会の共通仕様書を使用）、私が入札を仕切る場合は、この共通仕様書に必ず、管理員の小口所有やフロントの現金受け渡しの可能性について問うことにしている。まず、間違いなく大手管理会社は、現場の現金受け渡しをさせないと、回答してくる。

　ただ今回の着服については、管理員さんではなくフロント担当者のようだ。入社３年目の40代男性だそうだ。複雑なのは、会社の立替制度を利用していることで、それが複数の管理組合に被害がまたがっていることだ。

　Ａという管理組合の請求書をＢという管理組合の請求書に改竄したり、代替駐車場の使用料について偽の領収書を偽造して、会社からの立替払いを着服するという手口のようだ。

　同管理会社は再発防止策として、仮払いの限度額を５万円に設定し、５万円超は部長の決済が必要とした。また物品購入を会社からの直接発注にしたり、３万円以上については写真で現場確認するなどのルールを新設したという。

　それでもフロント担当者が、現金払いをしなければならない、という現実はは残るようで、同社もこのような不祥事を撲滅できないと感じているが、再発防止策を徹底する（マンション管理新聞1221号11月25日）としている。

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　このコールセンター、２４時間受付となっていることが普通で、管理会社の通常営業時間外や休日、祭日の緊急時の連絡窓口となっている。
　理事会の役員などは、フロント担当者の携帯番号を知っている人も多くいるが、やはり休日に連絡するのは、気が引けるものだ。フロント担当者が常に忙しい仕事だということをどの役員も知っているからだ。

　このコールセンター、まず電話受付をして、一次対応が必要かどうか判断する。この一次対応に費用がかかるか、かからないかは契約内容によるし、問題が専有部に起因するか共用部分なのかどうかにも有償、無償かが変わってくる。しかし、実際に問題が起こっている当事者たちには、この問題が専有部か共用部なのかは分からないことが多い。これはプロでないと判断できないことが多い。「どこかから異音がする」と言われても、原因が専有部か共用部かは分からない。結果、専門業者を派遣して、調査した結果、専有部か共用部起因かが分かる。そのため、連絡をした居住者は、コールセンターの受付にイライラしてしまうことが多い。

　コールセンターは機械警備とは違う。よく委託契約書の内容を見てみると、機械警備という項目があり、これは警備会社の業務を指す。マンションで火災警報やガス漏れ警報、駐車場異常や貯水槽の満水異常などが発令したときに30分ほどで現地に駆けつけてくれる。いわゆる、アルソック、セコム、全日警、セントラルなどが有名どころだ。これらを機械警備という。これらの機械警備とコールセンターは違う。

　しかし、このコールセンターだが、２つのバージョンがあると思ったほうがよい。表現が悪いが、要するに管理会社の自前のセンターであるのかどうか。コールセンターといっても外注業務で、どこか第三者のサービスに出していることも多い。
　このあたり、大手の管理会社は自前のコールセンターを持っている。そうすると、これらのコールセンターは機械警備とかぶってくることが多い。つまり警報が発令した場合、警備会社とコールセンターに、ほぼ同時に警報が行く仕組みをとっていることが多い。これが外注の場合は、機械警備とは関係なく、居住者の通報のみを受け付けるという形だ。

　管理会社変更の際に、コールセンター業務や緊急対応受付などの項目が契約内訳に入っていることがほとんどだが、これらが自前であるのか外注であるのかは、かなり対応が違うと思われる。必ずしも自前センターが質が高いとは言わないが、やはり外注コールセンターの場合は、いろんな管理会社を掛け持ちで行っていることも多く、そこまでの専門家の対応とはいかないと思われる。

　そのあたりは費用にも現れてくるので、よくよく検討したほうがよいと思われる。

　※同投稿は、Gerd AltmannによるPixabayからの画像を使用している。

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　同検討会の議題を簡単に要約すると以下のようになる
①管理・修繕の適正化
　・理事のなり手不足、所在不明区分所有者への対応
　・修繕積立金の安定確保
②建替え等の円滑化
　・事業採算性の向上策
③その他
　・マンション管理士の専門性の向上方策
　・統計調査の項目見直し

もちろん上記以外にもテーマはあるのだが、大まかなところを書き出してみた。

　令和2年に改正されたマンション管理適正化法、建替え円滑化法。また令和3年（昨年度）に改正されたマンション標準管理規約などの再改正が再びあるのかも知れない（マンション管理新聞1219号　令和4年11月5日ー国交省参事官付け）。

　同検討会は21人の有識者会議で、令和5年夏ごろまでに最低6回の検討会を開催し、取りまとめを行うとされている。

The post 管理・修繕の適正化等の検討会（国交省） first appeared on マンション管理通信.

　オートロックのないマンションで、館内に立ち入り、各戸の玄関扉ポストに政党関係のビラをポスティングした行為に対する判決がある（最高裁平成21年11月30日第二小法廷判決）。この裁判は一審から控訴審にいき、最後は最高裁が上告を棄却した。判旨を要約すると、住居侵入罪（刑法130条）が成立するというものだった。

　このようなトラブルを避けるために、多くのマンションでは、ビラやポスティングを禁止する旨の立て看板や掲示をエントランス付近にしているのが一般的だ。たぶんあなたのマンションも、これに似たような内容で掲示があるだろうと思う。これは、実はとても有効な証拠となる。刑法上、住居侵入罪の住居に、区分所有法上の共用部がカバーされているかどうかは不明だ。上記の裁判も最高裁の判旨でも、そこは不明確だ。

　同裁判の判旨では、管理組合が玄関ポストにビラを投函することを住民の意思統一として禁止していると外部に広報していることだ大事だ。つまり、上記のポスティングは、住民らの生活の平穏に配慮するべき管理空間への侵入であり、管理者（理事会や管理組合）の意思に反しているため違反であると判断しているのである。
　また政党のビラという内容から表現の自由も問題とされたが、今回のポスティングは表現の自由を制限するという問題ではなく、表現の手段を処罰することの憲法適合性を問題とした。

　本当は、１階の集合郵便ポストへのビラや広告の投函も、禁止するという貼り紙の内容の趣旨に反すると思うが、やはり館内への立ち入りとは、かなり重さが違うということらしい。

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　管理会社を紹介してほしいと言われることもあるし、管理組合自ら競争入札の会社を選んでくることもある。管理組合自ら会社を数社でも選んできた場合は、見積書の共通仕様書を作成し、評価表を作成することになる。

　共通仕様書を管理組合自ら作成する場合は、マンション管理業協会のホームページに共通見積仕様が掲載されているので、それを利用することをおすすめする。この仕様書はうまくできている。私の場合は、この仕様書を７０％くらい利用させてもらい、３０％はそのマンション管理組合独自の形式を加えている。

　じつは、この共通仕様書の委託費内訳書には３つのパターンがある。そのどれを使用してもよいのだが、一般の人にはそれぞれの違いが分かりにくい。その違いは、一般管理の表示方法だ。たぶん、これを聞いても皆さん、あまりピンとこないと思われる。

　例えば、管理会社が消防設備点検を実施する。これは下請けの消防設備点検業者に丸投げする。下請けの費用が１世帯1,000円ならば、管理会社は管理組合に対して１世帯1,500円で出す。つまり500円上乗せしている。もちろんそうしないと儲からない。しかしこの500円という粗利の中には、フロントの給料や交通費、事務用品費、福利厚生費等々　いろんな諸経費が入っている。これを諸経費といったり一般管理費という。顧客は、管理会社が500円儲けたと思っているが、粗利から諸経費を差し引くと、場合によっては赤字のこともある。

　大手管理会社は、業者の業務費を上乗せせず、そのままの価格を出し、一般管理費を別途項目で提案することもある。じつはこの方法のほうが会社の経営戦略としては利益が確保しやすい。しかしこの場合は、どうしても価格が高くなりがちで、競争入札に勝てない可能性が高い。そのため中小の管理会社は自分たちの一般管理費価格を確保する前に、20％ほどの上乗せを目分量で見積価格に反映し、管理組合に提示してしまう。

　大手管理会社の委託費用が高いのは当たり前というか、正しい価格の提供方法だと思う。しかし、これでは入札に勝てないため、中小管理会社は一般管理費を度外視して価格を提供してしまい、結果、管理の質が落ちることになるのである。

　管理会社を変更する場合は、見積価格のどこに一般管理費が含まれているか、確認してみるとよい。

　私は、管理会社を擁護するつもりはないが、それほど利益を確保できていないと考えている。だから社員の給与も福利厚生の質も低いのだ。一人当たり１５物件も管理して、休日出勤もざらで、不満が高まる。その状態は、決して質の高い管理は生み出さない。

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マンション政策にかかわるような動画（例―国交省発表・解説等）をアップしていきます。難しい言葉が丁寧に説明されています。

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　さてタイトルの「資格内資格」という造語の説明だが、マンション管理士という資格のこと。じつは、「認定マンション管理士」「診断マンション管理士」「（管理計画認定）事前講習済マンション管理士」「ＡＤＲマンション管理士」など、あまり一般的に聞いたことのない資格がある。これらは、マンション管理士という資格の持ち主、いわゆる有資格者でなければ取得できない資格。つまり資格内の資格という意味。

　たとえば「認定マンション管理士」は昨今少しずつ増えてきた第三者管理方式において理事となり、印鑑や通帳をあずがったりするマンション管理士に対して上限１億円の保険がかかるという制度。また日新火災という保険会社が実施しているマンション管理組合に対する「マンションドクター」という共用部の火災保険（実際は損害保険）の加入前に行う診断を行うことが許されるマンション管理士に与えられる資格。また今年（2022年）4月から始まった管理計画認定制度における事前審査に携わることができるマンション管理士は事前の講習を受講し効果測定をクリアしなければならない。ＡＤＲは裁判外裁判に出るマンション管理士。

　私の場合、上記のいくつかは取得しているが、いまだ、その仕事をしたことがない。たまにお話はいただくのだが、日常の顧問契約やルーティン業務に追われている。

　所属しているマンション管理士会の中では、こんなにいくつも資格をつくって、「資金稼ぎじゃないの」なんて仰る仲間もいる。たしかに新しい仕事を生み出すためには、そのための素地や教養は必要だけれど、都度、有償（当たり前といえば当たり前）で講習を受けて、効果測定に落ちたらまた次回受験というのも、せっかくマンション管理士という試験に合格して仕事をしているのに、という声が聞こえてくるのも、なんとなくわかる。

　最近は少なくなったが、マンション管理センターが行っている「みらいネット」というシステムもある。これに参加するにも、初期の情報入力にはマンション管理士の協力が必要だった。

　そんなに仕事作ってくれなくても、マンション管理士なんてコンサル業なんだから、それぞれの商品を作っていくから、大丈夫なんだけどなあ、と思う。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

The post 資格内資格 first appeared on マンション管理通信.

　国交省の発表では、長期修繕計画表の見直しは７年以内に行われているかどうか、ということを要件としている。これまで長期修繕計画表は一般的に５年ごとの見直しと言われていたから、むしろ期間は伸びている。これについては、いろんな考え方がある。最新のマンション標準管理規約での考え方は、期間を明記せず、定期的な作成・見直しを推奨している。また最新の（令和3年9月改訂）長期修繕計画作成ガイドラインでは、見直し期間は５年をめどに調査診断が必要であるとされており、それぞれの立場で見直し期間はやや曖昧である。まとめると以下のようになっている。
　①管理規約ー定期的
　②長期修繕計画表ガイドラインー５年
　③管理計画認定制度ー７年
要するに7年以内に、実施すれば問題はないだろう、という考え方だ。５年ほど経過すれば建物の調査・診断を行い、計画表を再作成して総会に上程する。そのためには７年ほどかかるだろう、という考え方だ。大事なことは、長期修繕計画表は総会の承認を経る必要があるということだ。これは普通決議（有効議決権の過半数で可決）でよい。
　7年ごとに建物の診断調査を行い、計画表を再作成するには費用もかかる。そのため標準様式では、調査診断費用と計画表作成費用を計上するような案になっている。この２つの費用は見落としがちだ。
　長期修繕計画表の認定申請日という言葉がある。これは管理計画認定制度の場合、認定長期修繕計画表が、いつ公のものとなったのか、という意味だが、これは総会で承認された日だ。つまり計画表の起算日は総会当日ということとなり、これを証明するために長期修繕計画表と総会議事録が必要となる可能性がある。

The post 長期修繕計画表の７年ごとの見直しについてー総会決議が必要。 first appeared on マンション管理通信.

①長期修繕が標準様式に準拠し作成され、これに基づき算定された修繕積立金が集会（総会）で決議されている。
②長期修繕計画の作成または見直しが７年以内に行われている。
③長期修繕改革の計画期間が30年以上かつ残存期間内に大規模修繕工事が2回以上含まれるように設定されている。
④長期修繕計画で将来の一時的な修繕積立金の徴収を予定していない。
⑤長期修繕計画期間全体での修繕積立金の総額から算定された修繕積立金の平均額が著しく低額でない。
⑥長期修繕計画期間の最終年度での借入金の残高のない計画となっている。

　以上6項目だ。

　言葉の意味は誰が読んでも分かるが、やや専門的である。例えば①の標準様式とは何か、一般の人には分からない。これは管理組合の組合員が理解すべきことだが、長期修繕計画表は聞いたことがあるが、標準様式って何だろう、という感じだと思う。これは具体的に言うと、国交省の長期修繕計画表作成ガイドラインの標準様式４－１を指している。
そんなの知らないよっ！てことですよね(;^_^A）。
　また②の見直し７年といっても、いつから７年か。作成した日か。作成した日がいつかなんて、作成してしばらく寝かしていたらあっという間に数か月経過するし。これは総会で長期修繕計画を決議した日となる。
　③の30年の計画のうちに大規模修繕工事を２回、というのは理解できるが、長期修繕計画を作成中に大規模週修繕工事を行った場合はどうなるのだろうかとか。あと④の一時的な修繕積立金の徴収とは一時金のことかどうか。⑤の修繕積立金の平均額が著しく低額でないとは、どれくらいが低額と判断されるのか。などなど、、、。

　次回のブログからこれら①～⑥を、私の現場の経験を踏まえて考えていきたいと思う。

The post 長期修繕計画表の作り方ー正しい作り方ってあるの？ first appeared on マンション管理通信.

　さて、この３カ月前の更新申し入れについてであるが、たまに忘れてしまう管理会社がある。管理業務主任者であれば、このルールは誰でも知っている。しかし、忙しさに、ついつい忘れてしまうのである。総会の時期が近づいてくると、その準備に入るので、更新の上程議案を忘れる業務主任者はいない。しかし、３カ月前の更新申し入れはついつい忘却する。
　多くの管理会社では、この業務は、管理部や総務部といった事務方の仕事である。管理物件の一覧表から、つねにあらゆるデータ管理をしており、今月の３か月前の更新申し入れマンションをパソコンからピックアップする。その書面を打ち出し押印後、理事会などに出かけるフロント担当者に手渡すのである。

　一般社団法人マンション管理業協会は「（マンション管理会社）社内の体制を個人に頼らない組織チェックシステムを整備する必要がある。」と指針を出している。社内の体制を個人に頼らない組織、とは何か。つまり管理委託契約を締結しているマンション管理組合との関係を、フロント一人に仕事を丸投げしてしまい、責任を押し付けるようなことがあってはならない、ということなのだ。

The post 委託契約の更新について（3カ月前の更新申し入れを知っていますか） first appeared on マンション管理通信.

週刊東洋経済（11月13日号）が「マンション管理」特集を組んでおり、同問題について、掲載している（p58）。実際には担当者の担当物件数ではなく、管理業務主任者の数と物件数で効率化の総合ランキングを推測している。

　それぞれのマンションの管理会社担当者を「フロント」と呼ぶのが一般的。まあ、現場の最前線という意味か。多くの人たちが管理業務主任という資格を有しているが、フロントという仕事をこなすためには、同資格は必須ではない。しかし、年１回の重要事項説明（委託契約の更新説明）は管理業務主任という資格が必要である。不動産取引の重要事項説明を宅建士が行わなければならないのと同じだ。そのため管理組合側としては、自分たちのマンションの担当者（フロント）が有資格者であることを望むケースが多い。契約内容の説明（重要事項説明）を担当者が行うほうがスムーズだ。つまり普段の担当者と契約更新の説明者が別であると、情報の共有ができているのかどうかを心配する。

　実際には、ある管理会社の管理業務主任者の数とフロントの数は同じではない。また管理業務主任者が全員フロントであるということもない。内勤者（事務方）にも管理業務主任の有資格者もいるだろう。今回の東洋経済誌の指標は、「管理業務主任者１人当たり棟数」と「マンション管理部門売上高」の２つの指標で、各管理会社を評価している。
　例えば、東急コミュニティー。管理業務主任者１人当たりの棟数が2.67．これは印象としては少ない。東急コミュニティーは最近、コミュニティーワンという管理会社と合体して、スケールで業界１位となったが、その影響があるのかどうか分からないが、2.67という数字は、かなり少ない。少ないということは、仕事の効率がよいということ。簡単に言うと、担当物件が少ないのだから、仕事に忙殺されないということ。
　コミュニティワンには、知り合いもいたが、フロントとしての担当物件数は、相当数あったはずだ。

　また同指標で４位とランクされている住友不動産建物サービス。同社での管理業務主任者１人当たり棟数は4.17．先にも述べた通り、事務方の有資格者も含まれているから、当然、現場のフロントの担当物件数はもう少し多いと思う。同社にいる知り合いのフロントの担当物件数は、およそ倍の８物件ほどだ。
　住友不動産建物サービスは、重荷となっていた管理物件を１割近く解約したことで有名で、これは事実。私の知り合いも担当物件数が入社時よりもかなり減っている。

　さて、一般的に業界順位は管理物件数と管理戸数でランクをつけるので、その場合、２位となる日本ハウズイングは、東洋経済誌指標では30位となっており、管理業務主任者１人当たり棟数は8.53。同社にも多くの知り合いがいるが、全員がフロントであるため、少なくとも担当物件は10棟を優に超すと思われる。知り合いには役職者もいるが、それでも担当物件数は15棟ほどの人もいるはずだ。　
　東洋経済誌の総合ランキングはスケールメリットを含んだ効率化の順位であるため、このような順位となるのだ。
　同誌で総合順位15位（業界順位では３位）の大京アステージは、管理業務主任者1人当たり棟数は6.76．

　さて、問題は、同誌の数字をどのように読み解くかなのだが、本当に同順位が管理会社の効率化を素直に表しているかどうかだが、そこは難しい。
　前回ブログで報告したように、国交省の査察においても、いまだに重要事項説明違反や管理委託契約書の不備はつねに指摘されている。
　これは私の現場での印象だが、委託契約にのっとった３カ月前の委託契約更新申し入れなどは、多くのフロントは忘れていることが多い。

　つまり東洋経済誌の効率化順位はとても参考になるが、実際の事務方と現場フロントの情報共有化が、そのまま数字となって表れているわけではない。大手管理会社になればなるほど、部門の壁があり、情報共有化がうまくいっていない面がある。
　しかし、同時に同誌の数字からわかることは、たしかに大手のスケールメリットによる効率化は、評価できるということだ。

　管理会社のフロントには、かなり実力差があると思う。大切なことは、会社の効率化が情報共有できる体制となっているかどうかということだ。議事録が提出できない。ミスが多いなどの理由で担当者の変更を管理会社に要求した場合、大手は人をかかえているので可能だが、社内の情報共有化ができていないと同じような問題が繰り返されるかも知れない。議事録の提出ができていないことを、社内のだれが知っており、それを問題視し、問題が表面化する前に会社として対応できるかどうかが大事なのである。

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　国交省の管理会社への立ち入り検査の結果は、公になっている。昨年度（令和２年）は１０月から数か月かけて実施されたようで、おもにマンション管理適正化法違反があった場合に、指導を受けることが多い。また管理会社に対して行った指導内容や違反行為。指導率などを発表している。

　やはり、もっとも指導される事項は、重要事項説明に関する指導だ。これは、おもに委託契約の更新前に、同一更新であれば、すくなくとも理事長に対して、同一更新でない場合は、全組合員に対して、重要事項説明を実施しなければならないことに対する違反だ。

　重要事項説明を実施した場合、原本は理事長に公布するため、管理会社にはコピーが残る。説明と同時に理事長より、説明を受けたことを証する署名捺印を受領することとなる。これが管理会社に存在していないと、重要事項説明を実施していないと判断される。

　また、管理会社の委託契約は、一般的に総会の決議（普通決議）を経ることとなるが、現契約の期間が終了する前に、次期委託契約書を交付して、署名捺印を交わす。なぜか、この契約書が存在しないことがある。

　管理委託契約に基づけば、次期の契約更新を管理会社が希望する場合は、現契約期間が終了する３カ月前に、更新の申し入れを文書にて行うのが一般的。この申し入れをせず、いきなり重要事項説明を実施することも多い。ついつい更新申し入れを忘れてしまう。

　国交省が発表する管理会社に対する是正事項は、①管理業務主任者の設置（専任業務主任者の人数違反）②重要事項説明の未実施③契約書面の未交付④財産分別管理の未実施⑤管理事務報告の未実施（毎月の会計報告等の未実施）などがある。

　上記のような違反は、なぜ起こるのか。マンション管理会社のフロントであれば、総会前に重要事項説明の実施が必要なことは全員知っている。管理業務主任の有資格者であれば、１００％の者が知っていることだ。

　また委託契約更新の申し入れ（契約期間終了の３カ月前）も、たまに忘れてしまうこともあるかも知れないが、知らないことはない。

　たぶん、上記のような違反が起こるのは、事務方とフロントの間の連絡がうまくとれていなかったり、会社そのもののISOや法的なチェック体制がうまくとれていないからだ。マンション管理業協会は、「現場のフロントにすべての仕事を任せきってしまうような社内体制にならないよう注意を促し、それを顧客（管理組合）から指摘されることは、プロの管理会社として恥ずべきことである」という意味のことを言っている。

　管理会社のフロント担当者の能力というものもある。しかし、上記のようなミスは、そのマンションの１年間の動きや契約状態をつねに把握している事務方とフロント担当者とのコミュニケ―ションがとれていないことが多い。

　もちろん、法務的なチェック機構が社内にないような管理会社は論外である。

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　１０月１６日（土）に日本マンション学会が開催された。今回はコロナ禍においてZOOMでの開催だった。学会は全国各地でこれまで開催されており、近接地域でないと、なかなか参加できないが、ZOOMだと楽でいいな、と思った。

　さて、今回の話は、その学会でのある分科会での話。今回の学会の中心テーマは管理計画認定制度についてだったが、分科会でも、同制度をもとにした長期修繕計画の認定基準の話題に移ったとき、講師が「ガイドラインは５年、認定基準は７年」「要するにそのあたりでしょう」という回答。しかし、講師の言うことは実は的を得ている。つまり、長期修繕計画にある修繕周期など、マンションの特性によって、すべて違うということだ。私は、そのように受け取った。つまり長期修繕計画を作成する場合は、一般的な作成方法ではなく、きっちりと、そのマンションの特性を知り、劣化診断等をすべきだということだ。

　マンション標準管理規約では、定期的という考え方（コメント欄）で、ようするにこれが正解だと思う。前回７年で再作成したが、今回は地震等もあり５年で再調査して再作成した、ということでもよいのだ。実は、長期修繕計画書は毎年書き換えてもよいのだ。実際には、予定していた工事を１年ずらすなんてことはよくあること。本来は、そのたびに計画書は作り変えなければならない。

　しかし一般的に、長期修繕計画書は総会決議を経て、その管理組合承認の計画書となる。つまり、小微な変更ごとに毎回、総会議題として上程できないということだと思う。もちろん、余裕があれば、それを行ってもよいのだ。

　今回の改訂では、ガイドラインが「一定期間」から「５年程度」と変更。標準管理規約コメントは「５年程度ごと」を「定期的」とし、お互いに逆の表現にかえている。なぜこのようなことになるのか。それは、今回のそれぞれの改訂の基本には、「管理計画認定制度」があるからだ。同計画制度では、長期修繕計画書の再作成周期を７年以内としている。先にも述べたように長期修繕計画書は総会の決議を経なければならない。そのための準備に１～２年と考えたときに、５年周期は、総会決議を踏まえると７年ほどかかる、という見方のようだ。それでは、計画の起算点はどこになるのだ、というような問題も生じてくるが、それは些細なことだろう。要するに、管理組合は、つねに躯体の調査と点検を行い、維持管理をしなければならないということなのだ。認定制度というような基準を策定してしまうと、かならず数字で表記しなければならない、ということだろう。

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　管理受託戸数で東急コミュニティーが首位に躍り出た。これまでは業界３位という位置づけだった。以前もお話ししたように、管理会社の業界ランクは受託戸数によって順位が発表される。このことによって、現在は以下のような順位となる。

１位　東急コミュニティ　502,325
２位　日本ハウズイング　469,898
３位　大京アステージ　431,656

いきなり受託戸数が増えたわけではない。これまで１００％子会社であったコミュニティワンを吸収合併したと、東急コミュニティが10月1日に発表した。コミュニティワンは1975年に設立された会社だが、もともとはダイア管理として管理業の実績を踏んできた会社だ。2009年にコミュニティワンに社名を変更し、14年に東急コミュニティの100％子会社となっていた。

　管理会社を変更したいという相談はよくあるのだが、必ず「独立系」しかないでしょうね。という言い方をされる相談者が多い。最近は住友建物サービスのように系列管理会社が、実際にペイしない物件を管理会社側から契約を継続しないという傾向にあったため、管理会社強気の傾向にあると言われる。

　マンションは築年数が経過していくとトラブルも多くなっていく傾向がある。建て替えが現実的でない時代にあって、いかに延命をしていくかが、今後の管理組合の大きな課題である。その場合、居住者が高齢化してくると管理費等の値上げが困難となる傾向が強い。しかし同時に躯体の劣化は進むのである。管理会社も直面するトラブルが少ない築年数の浅い管理組合と契約をしたいというのが本音かも知れない。

　管理会社の受託戸数による順位は、必ずしも管理の質を表しているということではない。管理は自分たちで作るもので、いかに管理会社を利用するかということが大事だ。とくに理事が高齢化してくると、会計業務等はアウトソーシングせざるを得ないと思われる。

　管理会社も精神的な意味でのサポートをせざる得なくなってくるだろう。各地域の介護や社会福祉等に精通した管理会社も出てくるだろう。いくら大手の管理会社でも、それぞれの地域の特性や地方公共団体の方針にそった管理組合運営をせざるを得ない。結局は、その担当者の質にかなり依存しているのが事実ではないだろうか。

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管理員と清掃員の違いは明確化すべきだし、そこを曖昧に現場まかせにしていると、現業の人たちは、余計な負担をしいられることになる。

さて、今回は、（最近は少ないかも知れないが）住み込み管理員さんについて考えて見たい。一昔前は、マンションに住み込みで働いている管理員さんが結構いらしたと思う。そのようなマンションは、建築時よりそのように計画し、管理員室と住居部分をうまく分けて、建築した。

住み込み管理員さんこそ、本当に休みのない仕事だ。現実には、雇用契約書に基づいて業務を行うのだが、深夜の緊急時や漏水時に、「勤務時間外だから」と言って、一切対応しないという管理員さんはいない。居住者も、なにかあれば、管理員室のドアをたたくことが多いだろう。

近年では、労働基準監督署も、しっかりと雇用契約にかなった仕事かどうかを監督するようになってきている（当然のことだが）。各管理会社と住み込み管理員さんの各々の雇用契約書をみたことはないが、あまり詳細に職務内容が書かれていないと思う。多くの場合、勤務時間内と時間外の違いは、あまり意識されていないのではないか。

現実には、どの管理会社も住み込み管理員さんという管理携帯は難しくなっているようだ。夜間はやはり勤務時間外だし、だからといって緊急時に、なにもしないわけにはいかない。深夜に業務を行なったら深夜手当がついているのかどうか。多くの管理員さんが「いいよいいよ、気にしないから」と言った善意に甘えることになる。しかし、もうそのような甘えは許されない時代だ。

最近の相談事案に、住み込み管理員さんが見つからないとか、日勤の管理員さんに切り替えたいということがあった。

IT化やAI化などと言われ、管理員さんもマシンで、という話も聞く。そこまでは急に進まないだろうが、24時間体制をささえるだけの資金を潤沢にもった管理組合は、そうないだろうと思われる。

私は、住み込み管理員さんという制度は、ある意味で24時間管理体制として、素晴らしい制度だと思う。しかし、実際に業務を行う管理員さんは、やはり交代制にすべきだ。そう考えていくと、費用的に住み込みの時代でなくなってきていると思われる。

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