これらの問題には回答がない。ゴミ置場の状況やそのマンションのルール、管理者がいるのかどうか等など、状況は毎回違うからだ。しかしみんな迷惑している、という状況。

　ゴミ置場に防犯カメラを設置しているようなマンションも多く、これまで多くの映像を見てきた。排出を特定して注意させてもらったことも何十回とある。いや何百回かな、（少し言い過ぎ～(;^ω^)。数えていないから）。それで「プライバシーの侵害だ」とか「ストーカーだ」、「ゴミを置いているだけで排出していない、だから私のもので、あなたに開放する権利はない」などと言われたことはない。多くの場合、謝罪してくださり、回収してくれる。

　だけど、実際はどうなんだろう。
　よくジャーナリストなどが有名タレントのマンションに見張っていて、ゴミを開けて情報を得るなどと言う話を聞いたことがある。彼らの理屈は「ゴミは排出した時点で、所有権の放棄だから問題ない」とも聞いたことがあるが、そうなのかなとも思う。仮にそうだとしても、そのマンションの組合員でも管理者（役員や管理会社含む）でもない人が、他人の土地に勝手に入って、ゴミをあさるのは、それは問題だろうと思う。たぶん刑事的な問題だ。

　かつて、警察官が、あるマンションの敷地内のゴミ置場から犯人と思われる人物の吸殻を取得して証拠とした事件がある（令和3年　事件番号　平成30年（う）第1390号）。この場合、この警察官の行為は違法だが、証拠能力はあると判断された。この警察官A氏は、管理組合や管理会社に許可を得ることができなかったのかなと思う。こっそり、やる必要があったのかな。

　つまり、第三者が他人の敷地のゴミ置場に入ることは刑事罰がある可能性があるが、管理会社や管理組合であれば、問題ないのではないかと思える。なにもプライバシーを侵害したくて、何でもかんでもゴミをあさっているわけではないのだから。ゴミは週に２回ほど（もちろん地域やゴミの種類によって違うが）行政や事業者によって収集されることが普通。そうなれば、もうゴミは回収業者さんが自分たちの判断で処理する。ゴミ置場にゴミを出す人は、そのことを理解して排出しているはず、つまり、仮に数日間ゴミ置場に自分のゴミがあっても、その間だけでもゴミの所有権を主張することはおかしな話だ。つまり、違法ゴミが排出された場合は、理事会の方たちは、２名くらいで立ち会って、もしくは管理会社立会いで、ゴミを開封することは、管理運営上、必要な行為でないかと思う。

　まあ、ゴミ排出のルールを守ってもらう啓蒙活動も必要だろうけど、、、。

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管理員と清掃員の違いは明確化すべきだし、そこを曖昧に現場まかせにしていると、現業の人たちは、余計な負担をしいられることになる。

さて、今回は、（最近は少ないかも知れないが）住み込み管理員さんについて考えて見たい。一昔前は、マンションに住み込みで働いている管理員さんが結構いらしたと思う。そのようなマンションは、建築時よりそのように計画し、管理員室と住居部分をうまく分けて、建築した。

住み込み管理員さんこそ、本当に休みのない仕事だ。現実には、雇用契約書に基づいて業務を行うのだが、深夜の緊急時や漏水時に、「勤務時間外だから」と言って、一切対応しないという管理員さんはいない。居住者も、なにかあれば、管理員室のドアをたたくことが多いだろう。

近年では、労働基準監督署も、しっかりと雇用契約にかなった仕事かどうかを監督するようになってきている（当然のことだが）。各管理会社と住み込み管理員さんの各々の雇用契約書をみたことはないが、あまり詳細に職務内容が書かれていないと思う。多くの場合、勤務時間内と時間外の違いは、あまり意識されていないのではないか。

現実には、どの管理会社も住み込み管理員さんという管理携帯は難しくなっているようだ。夜間はやはり勤務時間外だし、だからといって緊急時に、なにもしないわけにはいかない。深夜に業務を行なったら深夜手当がついているのかどうか。多くの管理員さんが「いいよいいよ、気にしないから」と言った善意に甘えることになる。しかし、もうそのような甘えは許されない時代だ。

最近の相談事案に、住み込み管理員さんが見つからないとか、日勤の管理員さんに切り替えたいということがあった。

IT化やAI化などと言われ、管理員さんもマシンで、という話も聞く。そこまでは急に進まないだろうが、24時間体制をささえるだけの資金を潤沢にもった管理組合は、そうないだろうと思われる。

私は、住み込み管理員さんという制度は、ある意味で24時間管理体制として、素晴らしい制度だと思う。しかし、実際に業務を行う管理員さんは、やはり交代制にすべきだ。そう考えていくと、費用的に住み込みの時代でなくなってきていると思われる。

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　さて、ここで考えたいことは、まず管理員さんと清掃員さんの違いである。この２つの職種は、（私などは）明らかに仕事内容が違うと思うが、マンションの居住者にとっては、その違いは分かりにくい。また管理員さんと清掃員さんの仕事を共有している方もいる。本来、この２つの職種を同時にこなすことは、なかなか大変だ。
　管理員室の受付とゴミ置場の清掃は同時にこなせない。

　管理会社と管理組合が締結する委託契約書には、管理員業務と清掃業務は、きれいにすみわけされている。多くの管理会社が業界の同一ひな形を使用しており、そこは仕事として線引きされている。だから管理員さんと清掃員さんの両職種を雇用しているマンションも多い。大型マンションとなると、たぶん、両職種が存在していることが多い。しかし、管理員さんがまったく清掃を行わないというマンションもほぼない。朝いちばんにエントランス付近を清掃しているのは、多くの場合管理員さんだ。これを清掃員さんの仕事だとして、いくら汚れていても、清掃員さんが手をつけるまで放置しておく管理員さんもいないだろう。
　管理会社サイドも、実際の現場では、管理員さんと清掃員さんを混同していることが多い。もし管理員さんが清掃を行うなら、はっきりと雇用契約書に仕事内容を明記すべきだ。当然、管理組合に提示する重要事項説明書や委託契約書にも仕事内容として書かれているべきだ。

　ハッキリ言うと、管理会社は、多くのことを現場に頼ってしまっていることが多い。管理員さんと清掃員さんを一緒の職種としてみている。それは、そういう仕事でも構わないと思うが、それはキッチリと雇用契約書に明記すべきだ。つまり、実際には、多くの仕事が現場の管理員さん、または清掃員さんの善意に頼っていることが多い。

　人の善意に頼る仕事は長続きしないと思う。管理会社の委託業務のどれほどを管理員さんに頼るのか。管理会社本社のフロントと管理員さんの情報共有がどれほどなされているかなども大切な問題だ。

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　管理員の事件としては、つい最近、このブログでも個人情報の漏洩について報告しました。
　なんか、立て続けに管理員の事件であるため、気になりました。

　管理組合のお金を持ち逃げというような事件は、昔から、たまに伝え聞くが、どうやって管理員さんがお金を持ち逃げできるのか、よくわからない。このような事件が起こる時は、多くは管理会社のフロントや理事役員だったりする。そもそも管理会社から派遣されている管理員さんに、管理組合の資産にふれるような仕事はないと思う。もちろん自主管理で、あらゆることを管理員に委託しているようなマンションは別として。

　私の個人的経験を書く。もちろん場所やマンション名は匿名。築後、約１０年を経過したマンション。私がかかわった時点で管理組合に数十万円しかお金が残っていなかった。要するに管理会社に持ち逃げされたということ。
　通帳があるので記帳を調べると、たしかに管理組合にて引き出している。約2,000万円くらいでしたね。

　結局、フロント担当者が全額引き出して行方不明（その後所在を確認）になったというもの。そもそも、なぜ担当者がお金を引き出せたか。それは簡単で、銀行の払い出し書に銀行届出印が押印されているから。そのマンションは、いわゆる分別管理はなされていた。つまり通帳は管理会社側、印鑑は理事会が保管していた。
　つまり出金のための払い出し書に印鑑の保管者である理事長が押印していたのである。それまでフロントを信用していたため、言われるがままに押印したということ。うかつでしたね。

　さて、今回の元管理員の水増し事件。業者と組んで水増し請求をして、バックをもらうという手法だろうが、西宮署によれば、被害額は5,000万円で、そのうち1,900万円をその元管理員が受け取っていたということらしい。その業者もよく分らない。1,900万円ものバックを出して（当然領収書なしだろうから）、売上だけ上がってしまって、そんなに得しないでしょう。帳簿上、どうやって売上総額をごまかすのだろう？よくわからないな。

　水増し請求というのは、実際には行っていない工事代金を上乗せしているという意味だと思うが、そんなことが起こり得ることが分らない。だって、どんな工事でも、管理組合は、その工事内容（仕様や工程、概算）を検討して、最終的には見積書をとる。それに対して発注書を出したり契約書を締結するわけだから、最終的に出てきた請求書の金額が違っていたら、だれだって押印を躊躇するでしょ。
　もしくは、工事をやったように見せてやらなかったのか。そんなことできますかね。5,000万円以上の被害額ですよ。

　とにかく、こういう事件を見ると、まだまだ管理組合の会計の状況には、注意が必要なんだと思う。つまり多くの人が集まっていればいるほど、会計担当者を信用してしまい任せてしまうから。

　せめて当初の見積書と発注書さえ存在していれば、水増し請求書なんて作成できないし、すぐにばれると思うのだが、どうなんだろう。賢い（？→悪いかな。）人は、いろんな手法を使ってお金をだまし取るのかな。

　最近、あるマンションにて、当事務所で非常照明を１体交換した。下請けから20,000円の見積書がきたので、当事務所の売上率を15％のせた（23,000円）ら、減額交渉が入り、結果、10％の粗利（2,000円ほど）となった。当然、交換工事は朝から私が立ち会っているし管理もしている。交通費もかかっている。半日使っても、2,000円の儲けですよ。それは大切なお金だけど、これをどうやって水増しするのだろう。
　普通、商売って、こんな感じじゃないのだろうか。

　私は多くの管理員さんと会ってきたけど、本当にみんな真面目ですよ。どちらかというと、管理会社本社から、いろんな責任を押し付けられてじっと耐えてる感がある。ほとんどの管理員さんは、大変なんだよなあ、と思う。

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　マンションのエントランスにはよく、管理組合名の「チラシお断り」や「チラシなどの広告の投函は固く禁じます」と明記された立て看板が置いてあったり、掲示されていたりする。それでも、結構、投函されていきますよね。

　厳しい管理員さんが常駐しているマンションなどでは、窓口に投函の許可をとりにくる業者さんもいます。「ここはチラシ投函だめだよ～」という感じでお断りしたり、「風俗以外なら」という感じで許可したり。
　いくら「投函禁止」の看板があっても、管理員さんがいない時間帯以外だと、どんどん入れていきますよね。

　個別の店舗がビラをもってくることもあるけど、多くの場合、たくさんの種類のビラを配布するアルバイトの方が多いので、苦情を言っても、そのビラの店舗には直接、つながらない。チラシを配布する会社にクレームを言うことになって、実際にはあまり効果がない。

　もっとひどいときは、エントランスからインターホンで戸別に訪問販売しようとしている業者なども、かつては多かった。最近はみなくなりましたね。

　さて、このようなビラ（広告）の配布を断る権限は管理組合にあるかどうか、という問題ですが、それは当然あります。共用部の管理者は管理組合なので、管理権限者です。
　２０年ほど前の話ですが、私がお世話になっているマンションでポストにビラ投函、エントランスからインターホンで訪問販売を行なおうとしていたある業者（〇〇設備→この会社、訪問販売で新聞に出て、倒産しました）に注意をしたところ、屁理屈で返してきました。「マンションには共用部というものがあって、ここは公共の場所だから営業の権利がある」という感じでした。もう、こういう時は、だまって帰ってくれれば、それでいいのになあ～。と思いながら、説明をしなければなりません。

　専有部・共用部というのは、管理組合が自分たちの住空間を分けているだけで、第三者的には、すべて住居だということです。マンションの共用部というのは、分譲された住戸部分（専有部）に付随し、住民の生活の平穏に配慮する必要がある空間です。つまり部外者がマンションのエントランスに立ち入るということは、住居に侵入しているということになります。

　マンションの玄関ホールなどの共用部は、刑法１３０条前段の「住居」に当たり、管理組合が部外者に対して立ち入りを許可していないことを知って、各住戸のドアポストに政治ビラを配布して、住居侵入罪を構成した裁判例があります。（東京高裁平成19年12月11日判決）

　上記で述べた〇〇業者の方は、それでも憲法の自由権（営業の自由）がどうこう言っていましたが、勝手に他人の家に侵入して営業する人いませんから。どうしようもなくて、警察呼びます、ってことで１１０番したら、すぐに帰っていきました。

管理員さんって、常にこのような対応も迫られるので、結構、疲れる仕事なんですよ～。

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　前置きが長くなりました。今回は、脚立を使う作業のお話です。多くは管理員さんが使用することが多いのではないでしょうか。共用部の電球交換や少し高い位置の清掃や点検などです。
　以前もこのブログでお話ししたことですが、管理員さんと管理会社本社のフロント担当さんと、うまくコミュニケーションが取れていないケースがあります。お互いに相手のことを考えてあげる余裕がなくなってしまったときに事故が起きます。
　管理員さんの研修を常に行っている管理会社もありますが、正直に言って、そんなに多くの会社が管理員さん研修を丁寧に行っているとは思えない。どちらかというと管理員さん不足です。管理会社から派遣会社に依頼しているところも多い。そうような場合、管理員さんは管理会社での研修はおろそかになります。
　たとえば、「マンション管理員検定」という検定試験があります。これは民間資格ですが、最近は、この試験を受験して管理員さんになる方もいらっしゃるようです。その検定テキストの中にも「脚立の使い方」というページがあります。つまり管理員さんの仕事には脚立は、必ずついてくるわけです。
　私は管理会社在籍当時は、自分の担当の管理員さんの年齢から判断して、脚立の使用を禁止している方もいました。「絶対にのらないでね！！」って強く約束しても、のっちゃうんですよね。皆さん、一生懸命仕事されているので、つい脚立使う場面があれば、のっちゃうんですよ。大きな事故は経験しなくてよかったですが、もし脚立にのることがあれば、やはり、そのマンションの在庫としてある脚立の種類や乗り方、安全対策などは雇用主がきっちりと指導しておくべきです。
　もし機会あれば、管理会社担当者に聞いてみてください。「管理員さんの脚立使用を許可しているかどうか。安全上の指導をしているかどうか」。ご自分のマンションで誰かが事故を起こすなんて嫌じゃないですか。
　脚立の事故は以外に多いのです。とくに高い脚立は絶対に要注意。専門業者に依頼しましょう。２ｍ以上の脚立なんてザラにありますが、労働安全衛生規則によれば、２ｍ以上は高所作業に該当します。きっちりと安全対策をとってから脚立を使用してください。
　本当は、どんなに低い脚立でも安全ヘルメットは被ったほうがよいのです。でもそんな管理員さんの姿あまり見ませんよね。そのあたりを見ても、管理会社の指導力の違いが分かります。
　仕事のできる管理員さんて、何でもやっちゃいますよね。少しくらいの立木であれば、脚立にのって剪定していますよね。またエントランスにクリスマスツリーを出して、高い箇所の飾りをつけたり、高所に物を置いたり、高い窓を拭いたり、、、。
　脚立使用の要注意点は①バランスを崩して転落してしまったり、ロックが不安定で指を挟んでしまったり。これらは当然、労災となりますが、決して起こってはいけない事故です。
　脚立指導の要点は、①確実なロック②のる場所は天板から２段目以下③絶対に天板にのらない④荷物をもって昇り降りしない⑤はしごの立てかけは75度がベスト⑥２人作業とする等々。

　言いたいことは、脚立にのっている管理員さんを見たら、じつは危険な作業をしていると思ってほしいことです。そして、雇用主が、きっちりと脚立操作の指導を行なっているかどうか、ということ。
　マンション管理に脚立という道具は必須のものなのですが、それに誰がのって、だれが作業するのか。じつは危険なもので、指導を受けた方がのるべきなのです。

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　地域によって違うでしょうが、違法ゴミは、多くは収集されず、ゴミ置場に放置されます。各地方公共団体では、注意用紙を貼っておいておく、ということが多いようです。

　この違法ゴミ、放置されたあと、あなたのマンションでは、どうなっていますか。誰かが処理しないと、そのまま放置されますよね。間違って排出してしまった居住者が引き取りにきてくれればうれしいですけど、意外に引き取りに来ないことも多いようです。ならば、そのゴミがだれが排出したのか。監視カメラを見よう、となって→誰が監視カメラを見る権利があるのか、となって→監視カメラの運用細則をつくろう、とかになって→総会決議。なんて、大げさなことになりかねない。
　ゴミの袋を開封して、排出者を特定することができるかも知れません（私は100回以上やった気がします）。それが違法かどうかも分からない（多分、ゴミは排出物で所有権放棄しており、問題ないかと思いますが、、、。）。
　どのような方法をとるにしても、なんらかの対応をしないと、ゴミ置場に違法ゴミが出されたままということに。

　でも実際に、そこまでひどい状況になっているマンションって、そう見かけないですよね。それは、ほとんどが管理員さんや清掃員さんが処理しているからです。これが私の結論。もちろん、管理組合が自主点検で、きっちりしているマンションもあると思いますが、どちらにしても、管理体制がしっかりしているというマンションです。
　つまり、だれか第三者が、違法ゴミをなんらかの形で処理しているということです。
　私はこれって、すごいことだと思います。他人の違法ゴミを有償か無償かは関わらず、コミュニティのために処理するなんて。多くの場合、管理員さんや清掃員さんが、放置された分別されていないゴミを、別の袋に入れ直したりして、やりくりしているのではないかと思います。

　１５年以上前ですが、あるマンションでバイクを捨てられました。またゴルフバッグもあったなあ。それから、なんかわからない器具だとか。それらは、いくら調べても排出者も特定できず、管理組合費より費用を支出してもらい、各種手続きをとって処理しました。何万円もかかったこともあります。でも、それは、だれにも請求できません。公道ではなく、私有地なので、そこに違法ゴミが廃棄されたら、仕方ない、管理責任というで、敷地の所有者が処理しなければなりません。それが日本の法体系です。

　店舗や事務所などが入っているマンションもあります。いわゆる複合用途マンションですね。よく、明らかに店舗からのゴミだと思われるものも一般のゴミ置場（住居用）に捨ててありました。「家庭ゴミレベルなんだから、捨てて何が悪い」という態度の店舗や事務所もありましたが、これは大きな間違い。すべて事業用の廃棄ゴミです。しかるべき手続きをとって捨ててもらってください。気持ちの上では、ほんの少しくらい妥協点はあると思いますがね、、、。
　それで言うと、共用部のゴミ。これは一般の居住者のゴミ置場に同じように捨てていいのでしょうか。厳密にいうとダメですよ。だけど、そのゴミが専有部から出たのかも知れませんし。詳細には分からない。
　例えば、管理員室のゴミ。これも事業系ゴミにあたりますから、本来は別途、廃棄業者と契約して取りに来てもらう必要がありますが、その業者さんと一般ごみ廃棄業者が一緒だったりして、分け目がないですよね。

　問題は、きっちりルールを守って出してもらっていれば、もめごとも少ないということです。

東京都ゴミに関するHP　←参考までに東京都のゴミに関する問い合わせ
　

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