さて、この長期修繕計画表、一般的なひな形は昔からあったが、それも時代の変遷で少しずつ変わってきた。とくに現在は国交省のほうからもひな形が提示されており、様式の１とか２とかの定型がある。その定型の中に「長期修繕計画表作成費用」という項目を入れるのが必須となってきている。長期修繕計画表は５年～７年ごとに作成し直すのが良いとされている（これは国交書や業界団体の通念ーもちろんマンションの特性によるが）。つまり５年～７年ごとに作成費用を計上すべきだという考えだ。
　私もこの考えに賛成だ。

　長期修繕計画表の作成については、管理組合と管理会社との間で締結する標準管理委託契約書では、一般的には有償とされている。表現は「（省略）計画の見直し業務を実施する場合は、本契約とは別個の契約とする。」となっている。つまり管理会社と委託契約を結んでいても、長期修繕計画表の作成は別途費用を頂戴します、という意味だ。それって、当然ですよね。１つのマンションの長期修繕計画表を作成するには、一人の社員は、それだけに長時間忙殺される。もちろん数日でできるものではない。多くの場合、作成前に躯体の劣化診断だって必要となるだろう。それも無償ではできない（管理会社と各種建材メーカーとのカラクリでは無償で行う方法もあるが、それはあくまで業界内の話だ）。

　これまで多くの管理会社では、（とくに中小では）この長期修繕計画表を無償で作成してきた経緯がある。会社に決まった方針もなく、委託契約更新の一つの営業策として、または情報の独占化として、この長期修繕計画表は管理組合と管理会社の関係において、大きな位置を占めていた。

　昨今の管理計画認定制度では、この長期修繕計画表の作成は当然の要件だが、様式の中にこの長期修繕計画表の作成費用を計上する欄がある。ここを(劣化診断調査費用も含めて）50万～100万くらいで計上することが多いと思う。しかし、「うちは無償でやりますよ」という管理会社は、ここを0円計上とすることになる。その場合は、（管理計画認定の）要件に合わないと判断されるようだ。この場合は、委託契約書に無償とうたっていればOKということらしい。しかし長期修繕計画表はむこう30年の躯体の維持計画表だ。30年間も同じ管理会社で、５年～７年ごとの長期修繕計画表を無償で作成するような計画表はいかがなものかと思う。

　私は、きっちり払いましょうよ、と思う。

　「長計」って作成大変なんですよ。あっ「長修」ね。どちらでもいいけど。

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　今後、マンションの長期修繕計画表を作成する場合は、総会承認を起算日として30年間の計画表が必要だ。
　国交省の発表では以下のようになっている。
「長期修繕計画の実効性を確保するため、計画期間が30年以上で、かつ、残存期間内に大規模修繕工事が２回以上含まれているように設定されていること。」

　30年って、相当な期間ですよね。築30年のマンションならば、築60年までの計画ということ。私の経験値でも築45年くらいが最高だから、築75年までの計画となる。正直、作成したことがない。この築年数になったら、どのような修繕工事が必要なのか、少し判断がつかない。

　もともと建築学会などは、建物の寿命を少し長く見ているし、必ずしも10年くらいで大規模修繕工事は必要ないという立場だと思う。

　また、あるマンションでは、大規模修繕工事として修繕をせず、劣化度にあわせて建物の箇所ごとに修繕している。たとえば今年は西面と南面。３年後に北面と東面というように。このような発注工事は、トータルとしては費用が高くなるが、それは、そのマンションの考え方だから、正しい方法というものはない。

　業界としても、保証期間を18年にするとか、工事のサイクルを伸ばす傾向にあることは事実である。そうすれば、30年間に２回というのは、まあ妥当といえるが、あくまで計画であるため、実際に工事を実施するかどうかは、直前の劣化診断等の結果によるだろう。

　問題は資金計画だと思われる。いくら間違いのない立派な計画修繕サイクルでも、資金が足りなければ、実際の工事はできない。要するに赤字の資金計画表では意味がない。というか、赤字の計画表は計画とならない。赤字とはお金がないことなので、計画は絵に描いた餅だ。つまり工事は実施しないという意味になる。これを承認する総会はないだろう。

　長期修繕計画表作成ガイドラインというもののほかに、修繕積立金ガイドラインも発表されている。

　同ガイドラインによる、20階建て未満で延べ床面積が5,000㎡以下のマンションでは、専有部の１㎡あたりの積立金の平均値が335円となっている。これは、（たぶん）かなり高額だ。60㎡の専有部だと積立金だけで月額20,100円となる。これに管理費や駐車場使用料をたすと月額40,000円近くなる。
　現在、日本のマンションは２つの老いをかかえており、築年数と居住者の高年齢化だ。年金生活者にとって、月額40,000円はつらいだろう。

　長期修繕計画表を30年間の期間で作成するということは、資金計画をきっちり作成するという意味がある。それは適正な積立金を割り出すことにつながるし必要なことでもある。しかし、同時に厳しい生活を強いられてもマンションの躯体を維持しなければならないことも意味する。

　マンション建て替え法や建て替え円滑化法が改正されても、なかなか建て替えはすすまないだろう。敷地売却という方法もあるが、これも実際にはかなり困難な手法だ。残された道は建物の延命だ。

　今回の長期修繕計画表作成及び修繕積立金ガイドラインは、きびしい現実をつきつけるが、機能不全マンションをなくす最善の道なのかも知れない。

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　国交省の発表では、長期修繕計画表の見直しは７年以内に行われているかどうか、ということを要件としている。これまで長期修繕計画表は一般的に５年ごとの見直しと言われていたから、むしろ期間は伸びている。これについては、いろんな考え方がある。最新のマンション標準管理規約での考え方は、期間を明記せず、定期的な作成・見直しを推奨している。また最新の（令和3年9月改訂）長期修繕計画作成ガイドラインでは、見直し期間は５年をめどに調査診断が必要であるとされており、それぞれの立場で見直し期間はやや曖昧である。まとめると以下のようになっている。
　①管理規約ー定期的
　②長期修繕計画表ガイドラインー５年
　③管理計画認定制度ー７年
要するに7年以内に、実施すれば問題はないだろう、という考え方だ。５年ほど経過すれば建物の調査・診断を行い、計画表を再作成して総会に上程する。そのためには７年ほどかかるだろう、という考え方だ。大事なことは、長期修繕計画表は総会の承認を経る必要があるということだ。これは普通決議（有効議決権の過半数で可決）でよい。
　7年ごとに建物の診断調査を行い、計画表を再作成するには費用もかかる。そのため標準様式では、調査診断費用と計画表作成費用を計上するような案になっている。この２つの費用は見落としがちだ。
　長期修繕計画表の認定申請日という言葉がある。これは管理計画認定制度の場合、認定長期修繕計画表が、いつ公のものとなったのか、という意味だが、これは総会で承認された日だ。つまり計画表の起算日は総会当日ということとなり、これを証明するために長期修繕計画表と総会議事録が必要となる可能性がある。

The post 長期修繕計画表の７年ごとの見直しについてー総会決議が必要。 first appeared on マンション管理通信.

長期修繕計画表を作成しているマンション管理組合は多いと思います。私もお世話になっているマンションで、長期修繕計画表の無いマンションは無かったはず。ただし、その作成過程や重みはそれぞれだ。総会決議を経ていないマンションもある。理事会主導で作成して、総会などの場所で説明をしただけというものなどもある。また管理費等の値上げの根拠として作成したものもある。管理費等の値上げは総会決議を経ているが、その参考資料として長期修繕計画表を提示して、計画表そのものは決議していないというケースもある。だからと言って、そのマンションに長期修繕計画表が無いとは言い切れない。

　来年からスタートする「管理計画認定制度」では長期修繕計画表の存在は、絶対的な認定要件となっているが、これは総会決議を経なければならない。今後、管理費等（とくに修繕積立金）の値上げをする場合も、まず長期修繕計画と資金計画表を議案として決議したのちに、管理費等変更の議案を決議したほうがよさそうだ。

　さて、この長期修繕計画表を作成する場合だが、実際には専門家でないと、なかなか作成できない。もちろん管理組合の中でも修繕等に詳しい組合員がいれば、作成することも可能だろう。しかし、一般的には、管理会社に管理業務を委託しているマンション管理組合は、管理会社に作成を依頼することが多い。設計事務所などに依頼することも十分に可能だが、費用的に管理会社がもっとも安いと思われる。

　長期的なマンション修繕計画は管理会社の義務である。これは重要事項説明書にも明記されていることが普通。しかし、ちゃんと有償と書かれているはずだ。管理会社は長期修繕計画の作成を依頼された場合、自社で作成をすることが多い。やはり管理会社としては、修繕計画を自分たちで管理しておきたいという考えがある。そのため、重要事項説明書に有償と書かれていても「無償で行います」という管理会社も結構ある。私は、この場合は、「有償で、しっかりしたものを作成してもらいましょう」と言うことにしている。簡易的な長期修繕計画書は、ネット上の無償ソフトなど（住宅金融支援機構など）でも作成できる。そのような無償ソフトではなく、管理会社に有償で劣化診断を行い、標準仕様にのっとった長期修繕計画書を作成してもらうべきだと思う。

　「管理計画認定制度」では、標準様式にのっとった長期修繕計画表を作成し、これに基づき算定された修繕積立金が総会で決議されていることが認定の要件となっている。こうなってくると、やはり全くの素人では作成は困難だ。標準様式とは何か。これは、国交省が発表している長期修繕計画表ガイドラインのことだ。これは平成20年に発表されたものが、つい最近（令和３年９月）に改訂された。つまり最新版が、「管理計画認定制度」に合わせたように発表となっている。なんと100ページを超しているため、素人で読んでいると、疲れてしまう。
　このガイドラインに様式4－1とある。そこに計画表のひな形が明記されている。それによると長期修繕計画表の修繕項目は以下のようなものが必要だとある。
　①仮設工事
　②屋根防水
　③床防水
　④外壁塗装等
　⑤鉄部塗装等
　⑥建具・金物等
　⑦共用内部
　⑧給水設備
　⑨排水設備
　⑩ガス設備
　⑪空調・換気設備
　⑫電灯設備等
　⑬情報・通信設備
　⑭消防用設備
　⑮昇降機設備
　⑯立体駐車場設備
　⑰外構・附属施設
　⑱調査・診断、設計、工事監理等費用
　⑲長期修繕計画作成費用
　※諸経費

　以上19項目＋1項目（※）合計20項目ともいえる。
　これが標準様式だ。もちろんマンションによって必要のない項目もあるだろう。立体駐車場の修理はマンションにとって大きな問題だが、駐車場のないマンションもある。その場合は、同項目が無いこととなるが、同マンションには駐車場がないということを明記する必要がある。つまり計画していないというわけではない、ということを明記しなければならない。
　同様式を見ると、⑱⑲が入っていることに気がつくだろう。つまり建物自体を調査したり診断することは管理組合の業務として当然必要で、費用がかかるということ。また長期修繕計画表を作成すること自体が有償であるべきだ、という考えなのが分かる。
　また19項目以外にも※として諸経費を書き込むケースも多い。これは何か。あるマンションでは、諸経費を入れ込んだ長期修繕計画表を管理組合に提示した管理会社が説明を求められ、「諸経費とは会社のもうけ」と回答したのを見たことがあるが、それは見積書の話であって、長期修繕計画表は修繕の見積書とは違う。諸経費とは現場管理費、法定福利費のことを言う。だから、その年に工事項目が何もなければ諸経費もゼロというわけだ。

　この標準様式の４－１以外には４－２，４－３、４－４とあるのだが、基本的には、より細かい小項目や工事内訳書が表示される。一般の人が目にするのが、総括表とよばれる4－1である。

　もちろんマンションによって、独自の考え方があるため、必ず同様式にそわなければ、ならない、というわけではない。「標準様式への準拠」とは標準様式と同一という意味ではなく、同様式に基づく考え方で計画を作成することを準拠というらしい。

　長期修繕計画案のガイドラインは、同ホームページの資料箱をクリックしてください。③として国交省の資料（長期修繕計画ガイドラインー令和3年9月改訂をのせています。

The post 長期修繕計画表の19項目とはー標準様式4－1について first appeared on マンション管理通信.

①長期修繕が標準様式に準拠し作成され、これに基づき算定された修繕積立金が集会（総会）で決議されている。
②長期修繕計画の作成または見直しが７年以内に行われている。
③長期修繕改革の計画期間が30年以上かつ残存期間内に大規模修繕工事が2回以上含まれるように設定されている。
④長期修繕計画で将来の一時的な修繕積立金の徴収を予定していない。
⑤長期修繕計画期間全体での修繕積立金の総額から算定された修繕積立金の平均額が著しく低額でない。
⑥長期修繕計画期間の最終年度での借入金の残高のない計画となっている。

　以上6項目だ。

　言葉の意味は誰が読んでも分かるが、やや専門的である。例えば①の標準様式とは何か、一般の人には分からない。これは管理組合の組合員が理解すべきことだが、長期修繕計画表は聞いたことがあるが、標準様式って何だろう、という感じだと思う。これは具体的に言うと、国交省の長期修繕計画表作成ガイドラインの標準様式４－１を指している。
そんなの知らないよっ！てことですよね(;^_^A）。
　また②の見直し７年といっても、いつから７年か。作成した日か。作成した日がいつかなんて、作成してしばらく寝かしていたらあっという間に数か月経過するし。これは総会で長期修繕計画を決議した日となる。
　③の30年の計画のうちに大規模修繕工事を２回、というのは理解できるが、長期修繕計画を作成中に大規模週修繕工事を行った場合はどうなるのだろうかとか。あと④の一時的な修繕積立金の徴収とは一時金のことかどうか。⑤の修繕積立金の平均額が著しく低額でないとは、どれくらいが低額と判断されるのか。などなど、、、。

　次回のブログからこれら①～⑥を、私の現場の経験を踏まえて考えていきたいと思う。

The post 長期修繕計画表の作り方ー正しい作り方ってあるの？ first appeared on マンション管理通信.

　実際には、長期修繕計画書にも簡易的なものから、非常に詳細なものまである。詳細であればあるほど、しっかりしているという印象を与えるが、詳細すぎて、本当にこのように修繕計画が進捗するのかと、逆に不安がる人もいるが、詳細な修繕計画書は、たぶんプロが作成しており、それほど心配はいらないと思われる。

　さて、来年（令和４年）４月から始まる、管理計画認定制度や管理評価制度といった、マンションの管理組合の運営をランク付けするような制度では、この長期修繕計画書の存在の有無は、ひとつの基準項目となっている。まずは存在していることが大事である。長期修繕計画案がないと、それだけで配点がマイナスとなり、認定ラインに満たない可能性もある。

　ここで注意が必要なことは、長期修繕計画書は、あくまで計画案であって、その通りにマンションの躯体維持計画が進捗するというものではない。例えば、大規模修繕計画を築24年で実施する計画をしているとしても、その数年前（築22年や23年目）から実際の調査業務が始まり、本当に大規模修繕工事が必要かどうかの再検討がはじまり、必要であれば、詳細な見積書や工事概要などが作成され、総会決議を経ることとなる。つまり長期修繕計画書はあくまで計画案であって、その通りに実施が進捗するということを保証するものではない。　
　それでは、なぜ長期修繕計画案を作成するのか。大きな目的は、長期修繕計画案は資金計画を作成するために資する重要な資料とするということである。計画を実行するための資金力（積立金残額）がなければ、計画は絵に描いた餅となる。

　新しい長期修繕計画の作成ガイドラインが、今年の９月に発表されたが、このガイドラインによると、計画案はむこう30年を作成すること。同30年の期間に２回の大規模修繕工事の実施予定をいれること。修繕計画は５年ごとに見直すことが推奨されている。この見直し期間は、じつは管理計画認定制度、長期修繕計画案ガイドライン、マンション標準管理規約の３つとも見直し期間は違う。つまり見直す時期は、じつはマンションにおいて、それぞれが判断することとなる。

　この長期修繕計画書は、総会にて承認されることによって、マンションの正式な計画書として認められる。

　先日、あるマンションの方から長期修繕計画案について相談を受けた。それは総会資料として配布されたものらしく、承認事項となっているのだが、数年後に赤字となり、約10年後以降は工事未定となっており、いずれは数千万円の赤字となる。相談者は「これでは承認できないと考えているが、赤字の長期修繕計画書を承認する意味があるのかどうか」という相談だ。

　同計画書案を見せてもらったが、国交省の標準的なガイドラインにはそっていない。資金計画は、現状のまま均等で推移し、どんどん赤字となっている。私は、相談者が承認できないという意味がよく分かった。

　つまり長期修繕計画案というのは、実行できる可能性がないと計画書として意味がないと思う。明らかな資金不足が見えているのであれば、なんらかの対策を打たなければならない。工事項目は出ているのだが、資金不足であれば、実際にはその工事は実施できないこととなる。それが明白であれば、それは計画とはいえない。
　もし長期修繕計画案を総会決議にて承認するのであれば、資金計画も同時に説明すべきで、対策を講じるべきだと思う。「当マンションは、どんどん資金が足りなくなっていきます。以上です。」ということであれば、計画書とはいえない。

　来年からの管理計画認定制度にむけて、動き出しているマンション管理組合もあると聞き、認定要件にあった修繕計画書を作成しだしたマンションもあると思われる。長期修繕計画書をマンションで作成することは、今後の管理組合の義務のようなものだと思うが、資金不足だけをさらけ出し、対策を講じなければ、総会に上程する意味はないと思うのだが、いかがだろうか。

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　実際にマンション管理の現場では、専有部と共用部の境目が分かりにくいケースがある。火災警報機やインターホンは、配線は共用部とつながっているし、つながっていると言えば給水管や排水管も専有部と共用部を貫通している。
　管理規約第２１条２項では「専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。」とある。
　多くの場合、専有部分の火災警報器を管理組合が管理費または修繕費から支出する場合は、上記の同条文を根拠にしていると思われる。
　共用部の給水管を交換または更新工事を行う場合に、費用的に専有部分も同時に行ったほうが安くなることが明らかになった場合、管理組合にて実施することがある。また同時に行うことを検討しているマンションも多いだろう。一般的には、床下・スラブ上の配管は専有部分である。そのため専有部分の床下配管を交換する場合は、各区分所有者が実費を負担すべきであるが、ケースによっては、上記条文を根拠に、管理組合の支出とすることもある。

　そこで今回のテーマであるが、令和３年６月の管理規約の一部改正では、条文以外のコメント部分も多く改訂・追加となった。

　今回の改正で管理規約第２１条コメント⑦に以下のコメントが新規追加となった。
「（前段省略）共用部分の配管の取替えと専有部分の配管の取替えを同時に行うことにより、専有部分の配管の取替えを単独で行うよりも費用が軽減される場合には、これらについて一体的に工事を行うことも考えられる。その場合には、あらかじめ長期修繕計画において専有部分の配管の取替えについて記載し、その工事費用を修繕積立金から拠出することについて規約に規定するとともに、先行して工事を行った区分所有者への補償の有無等についても十分留意することが必要である。」

　上記コメントに従うとすれば、マンションの長期修繕計画案を再作成しなければならない。新たな長期修繕計画ガイドラインによれば、修繕計画案は「３０年以上で、かつ大規模修繕工事が２回含まれる期間以上」とされた（規約３２条関係コメント②）。

　令和４年4月から管理計画認定制度が始まる。同制度にはいくつかの基準があるが、長期修繕計画案は上記のガイドラインにそっている。また専有部分の配管交換も共用部分の交換と一体化して実施するならば、管理規約に規定したほうがよいということになる。

The post 躯体維持・長期修繕計画関係の標準管理規約一部改訂について first appeared on マンション管理通信.

　マンションは築年数が経過すると、建替えるという方法があるが、実際は建替円滑化法が施工されても、実際のマンションの建て替えは、ほぼ実績がないといえる（日本では250棟ほど）。つまり、築年数が経過したマンションは建て替えではなく、延命措置をとっていかなければならないということ。
　そのために、より長期的な躯体維持の計画が必須とされているのだ。

　今回の改訂では、既存マンションでは25年とされていた計画期間を30年とし、かつ同期内に２回の大規模修繕工事を計画しなければならない。

　上記のようなガイドラインの改訂は2008年以来である。今回の改訂は同時に、マンション標準管理規約（今年6月に改訂）にも反映されている。同管理規約の第32条の関係コメントでも計画期間は30年とされた。この30年という計画期間は、来年から始動する予定である管理計画認定制度の認定要件にもなっている。

　もちろん、マンションには独自性があり、それぞれの管理組合の考え方で躯体の維持に対する考え方も異なることは事実。そのため、いくら作成ガイドラインが改訂になったとしても、すぐに再作成をするマンションは、まだそれほど多くないだろう。また、間違いなく築50年で建て替えに踏み切るというマンションがあった場合、これから30年の計画期間は必要ない、と判断するような管理組合が出現してもおかしくはないと思われる。

　さて今回の改訂では、計画期間を25年から30年としたほか、各修繕項目の修繕周期もかなり変化している。結果、それぞれのマンションの実情にあわせて策定するしかない。
　例えば、屋上防水（露出）は修繕周期24年から30年。給水管の更生は15年から19年～23年。このように多くの部位の周期が伸びているのだが、その逆に軒天塗装は、36年周期が24年～30年と短くなっている。これについては実情にあわせたものだろう。軒天塗装はリシンの吹き付けが多く、これは施工状況にもよるが、かなり早い段階で塗装が剥離してくることが多い。

　今回の改訂で、特徴的なことは、「専有部工事項目（専有部分配管）」が新設されていることだ。これは前回ブログで説明した改訂管理規約第21条コメントのことだ。管理規約を改訂して、専有部の配管工事を共用部と一体化して、修繕費用として支出できるようにしておくという方法だが、そのためには、修繕積立金の早い段階での値上げが必要となることは必須だと思われる。

The post 長期修繕計画ガイドライン改訂について first appeared on マンション管理通信.

　さて、最近の国交省の考え方では、長期修繕計画書は、現時点から３０年間を最低期間として、２回の大規模修繕工事を含むことが指針となってきました。つまり築２０年のマンションだと築５０年まで計画書を作成しなければいけないということです。このことがマンションの管理計画認定制度というものに反映され、マンションの活動が評価される時代となってきました。
　私は上記の指針に反対ではないのですが、じつはこのこのことは基本的な指針としては立派ですが、その長期修繕計画書が実情にあったものでなければならないと思っています。つまり、長期修繕計画書というのは、とても大切なものですが、その中身はマンションによってかなり違い、それを作成するのは、本当に大変な労力がいるということを言いたいのです。

　管理会社と委託契約を締結しているマンションでは、委託契約の内容に、長期的修繕計画を検討するという項目が入っています。しかし、実際の長期修繕計画書を作成することは委託料以外に別途有償となっているはずです。
　長期修繕計画書は無償で作成するという管理会社は、結構多いです。それは、一つの営業トークでもあります。「当社は無償で作成しますよ」というのは、よく聞く言葉です。ですが、それは簡易的な長期修繕計画書です。
　現在は、いろんな計画作成ソフトがあり、ネットなどには、簡易的な長期修繕計画書をだれでも、あるいくつかの数値を入力するだけで作成することができます。ですから簡易的な計画書はだれでも作れるのです。

　分譲時に作成した長期修繕計画書では、１回目の大規模修繕工事が１億円くらいの費用でしたが、実際の劣化診断を実施したうえで、見積書を作成すると２億円くらいかかった例を知っています。

　長期修繕計画書の内容自体に、１０年ごとくらいの劣化診断費用と長期修繕計画書の作成費用の必ずいれておくべきです。これ、結構入っていません。

　長期修繕計画書に防水という項目があり、その中に屋上防水という項目があります。それが１０年ごとくらいに○○○万円というような表示がされています。これが簡易的な長期修繕計画表です。しかし実際に屋上防水には、いろんな仕様があり、それは明記されていません。じつは屋上防水は仕様と範囲（部位の㎡数）が明確にされて、初めて費用が出ます。つまり長期修繕計画書は、（私は）仕様と範囲までを明記すべきだと思います。少なくとも範囲が明確であれば、仕様をかえても数字を変更しやすいので使いまわしができます。簡単に言うとセクセルで作成しておけば、数値をかえればある程度の費用ができます。
　この仕様と範囲までを明確にした計画書は、素人では作れないので、やはり有償でも専門家に依頼すべきだと思います。１回の作成費用が１００万円でも、それを１０年ごとに計画書に入れ込んでおけば、修繕費の中でペイできるはずです。

　やはり、長期修繕計画表は、安く済ますべきではないと考えています。

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　さてこのようなデータをどのように利用するかということであるが、やはりご自分のマンションの積立金を検討する際の参考にすることでしょうね。積立金を改定する際の居住者（組合員）への説得材料にもなるでしょう。
　しかし、実際に積立金の適正価格というものは、そのマンションそれぞれに独自の根拠が必要であることは間違いありません。これらの平均値もマンションによって、機械式駐車場の有無によってかなり意味あいが変わります。とにかく機械式駐車場の長期的な修繕費はかなり高額で、使用料金だけでは賄えないことが多く、どうしても修繕積立金から持ち出すことが多いからです。
　
　修繕積立金の適正価格は、それぞれのマンションで作成する長期修繕計画を根拠にすることが多いと思います。しかし、その長期修繕計画さえも一般的な作成方法があるものの、やはりマンションの特性により内容が大きく違います。また部位の数値が明確であっても修繕仕様によって大きく金額が左右されます。
　つまり上記のようなデータはあくまで参考地として見るべきです。だからといって決して無視できるものでもない。なぜなら、私の個人的感覚ですが、194円（㎡あたり）といいう金額では、必ずしも将来の修繕に対して潤沢とは言えないと思います。
　単純に計算してみます。100世帯のマンションを考えます。専有部が60㎡平均だとして、月額1,164,000円。年額13,968,000円。これが10年だと139,680,000円。これは、ほぼ10年ごとの大規模修繕金額だと思えます（もちろんマンションによって差異はありますよ）。つまり20年目くらいのマンションの大規模修繕工事ならカバーできても、20年以降のマンションは、エレベータ、給水管、排水管等の修繕が今後行われていくと、まず修繕積立金は足りなくなります。

　つまり、今回のデータは、最低ラインとして必要な額と、とらえていくべきではないかな、と思います。

The post 　　修繕積立金の適正価格とは first appeared on マンション管理通信.

　（１）建物打診（当マンションは外壁はタイル貼り）
　（２）シールの引っ張り試験
　（３）コンクリートの中性化試験
　（４）塗膜の付着強度試験（アタッチメント使用）
　（５）躯体、鉄部等の劣化度目視（躯体はエフロ現出状況、鉄部はチョーキングの状　　　　
　　　　況）

　当ブログの読者の方でも劣化診断を外部に依頼された経験をお持ちの管理組合もあるだろうと思う。ここで、少しこぼれ話的なお話を一つ。多分、これは業界ではだれでも知っていて、管理組合サイドでは、ほとんど知らない話しです。
　我々（マンション管理業に身を置く者）が、顧客から劣化診断の依頼を受けた場合は、次の２つのケースを考えます。工事実施業者がほぼ特定されているケース。工事実施の有無とは関係なく、単体として劣化診断を検討するケース。
　前者の場合は、劣化診断は、多くがメーカーを呼んできます。シールの引っ張り試験であれば、シールメーカーを。塗膜の付着強度試験であれば、〇〇ペイントなどの有名メーカーを呼びます。彼らは、実際に工事が行われた際に、ぜひ自分たちの会社の塗料を選定してほしいと思っているので、ある意味、営業の意味で、無償で診断をしてくれます。もちろん、彼らを呼んでくるためには、ある程度のコネクションが必要ですが、そこそこのデベ、修繕業者さんなら呼ぶことが可能です。ただし、それぞれのメーカーの劣化診断結果を、誰かがまとめる必要性が出てきます。
　後者のケースは、劣化診断に特化した専門業者に診断を依頼する場合です。私はこちらをおすすめします。もちろん有償となります。でも。やはりしっかりしています。まず、どのような劣化診断が必要かの説明があり、上記の（１）～（５）のような診断を行い、結果分析がしっかりしていますね。
　長期修繕計画だけを見直すために劣化診断を実施するとか、工事仕様を作成したいという場合は、やはり後者の方法がよろしいかと存じます。
　よく、当社は無償で劣化診断を行います、という業者がいますが、それは前者で、工事を請け負えることが前提となっており、請負の可能性が低くなってくると、そこまで親切な劣化診断は行ってくれないと思います。

　さて上記の（１）～（５）の劣化診断ですが、やはり大変なのは（１）です。タイルがどれほど浮いているかを調査する打診検査です。これは、建物の表面全体を打診棒でたたき、その音から、タイルの浮き箇所を特定し、それをプロット図として図面に落とし込みます。この打診範囲をどこまで設定するかで、料金も変わってきます。建物全体をたたくためには、屋上からゴンドラ等をおろしてたたきます。昔はよくブランコと呼ばれるもので業者が降りていきました。これだと全面がたたけるので、計画図としては完璧です。
　工事の見積書を取得する際にも、タイルがどれほど浮いているか。タイルを貼り変える箇所や注入方法で修繕する箇所等が、ある程度明確であれば、見積金額が特定できます。多くの場合は、それは推定で計算しています。凡そ３～５％とかの数字で計算することがほとんどです。
　しかし建物全体を打診するには、それなりの費用もかかります。そのため、可能な限り手の届く箇所を打診して、ベランダ内にも入れていただき、手の届く範囲を打診すれば、全体を打診しなくても、ある程度の母体が出ますので、その浮きのパーセンテージは全体の浮き枚数とそれほど大差がないのが普通です。

　最初にご紹介したマンションでは、全面打診かどうかは、まだ決めていませんが、ある程度の打診を行って母体を出すことになると思います。

　じつは建築基準法第１２条では、平成20年以降、ビル、マンション等では、竣工後10年を経過した場合、外壁調査を行う必要があり、３年ごとの点検（特定建築物定期調査）が義務付けられており、点検の詳細は国土交通省告示第２８２号により詳細な内容が告示されています。

The post 　共用部部の劣化診断について first appeared on マンション管理通信.

マンション標準管理規約改正案（国交省）は、3月17日の検討会で最終会合され、提示されました。その最終案に長期修繕計画案が追加されました。最終決定は6月とのことですが、おおよそ当初の提案どおり改正案が提案されるのではないでしょうか。
　上記の資料は、長期修繕計画に関する部分を私が簡単にまとめました。

　長期修繕計画案は、修繕積立金の改定に資する重要な資料であるためマンションでは必ず作成しておくべきものです。その作成ガイドラインや修繕積立金のガイドラインは、ともに国交省より仕様が出ています。しかし、これらは実際には、あくまで仕様。先にも述べたように万に一つとして同じマンションはありませんので、これらのガイドラインを利用しながら、マンション独自の計画案を作成します。
　今回の改正案は、計画期間についての部分が一部変更になるというもの。
　これまで長期修繕計画案は25年ほど先ををめどに作成する、というのが一般的な考え方でしたが、それを30年にするというもの。正直に言って、マンションによって状況が違うので25年と30年は、私は大きな違いはないと思う。27年だっていいわけですよね。今回の30年の意味は、将来の大規模修繕工事２回分を計画に入れ込みなさい、ということが主眼です。私も、これまで計画に携わった場合は、２回をめどにしましょう、という姿勢でやってきました。ただマンションによってはサイクルを15年くらいに持ってくるマンションもありましたので、その場合は、当初から30年計画を建てていました。
　そして、もう一つの改正点。それは見直しの期間。これまで５年程度ごと、とされていた期間を撤廃して、明記しないという方針だそうです。
　これは見直しをしない、という意味ではなく、実は検討会では、7年ごとと明記したかったのですが、「７年ごとに見直しの検討だけをすればいいと誤読される」可能性を考慮して記載しなかったとか。
　この長期修繕計画の見直しって、なかなかなされないようです。作成時には相当のエネルギーを使うのですが、作成時の理事が交代してしまうと、理事会に専門性がなくなり、そのままになって、次の大規模修繕工事の際に再作成ということが多いと思います。本来は、毎年の小修繕の履歴を、細かく計画案に取り入れて改正していくのがよいのでしょうが。
　また上記のように国交省が７年ごとの見直しと言っているのには理由があるのですが、それはまた次回に。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　MORI　NOBUO

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