管理計画認定制度においては、上記２種の名簿を管理組合が独自に所有し、最低でも年に１回は更新しなければならない、ということが要件となっているのだ。

　区分所有者名簿は多くの場合、管理会社が備えているが、その所有権は管理会社にあると判断されることが多い。組合員は管理会社の管理運営に資するために管理会社に個人情報を提供している。管理会社も、その情報は共用部の管理のために情報を利用しており、それ以外に使用することは無い、とするところが多い。

　ある日、自分の個人情報を理事長Aが知っていたら、それは問題だと考える組合員も多いと思う。緊急時に、管理組合が管理会社に対して個人情報を提供するよう依頼することがあるが、管理会社は管理組合に提供することは少ない。
　とくに居住者名簿となると、これを所持している管理会社は決して多くないし、それを管理組合（とくに理事会）が独自に調査して、毎年更新しているような組合は少ないと思う。また管理組合も個人情報の保管団体とみなされるため、その利用法には慎重を期する。

　私自身も緊急時の対応に資するため、管理組合が独自に居住者の情報を保持するためのアンケート調査などに協力したこともある。また要介護情報などを集めているような管理組合もある。

　しかし、組合独自で毎年それを更新して保持しているマンションとなると少ないのではないか。

　また多くの管理会社と管理組合はマンション標準管理委託契約書に基づいた委託契約を締結していることが多い。同委託契約書の第１６条には「（管理会社は）正当な理由がなく、管理事務に関して知り得た（一部省略）組合員等の秘密を漏らしてはならない。この契約が終了した後においても、同様とする。」となっている。あるマンションの理事長が、ある個人宅の情報を管理会社から得ることは、この条文に違反する可能性が高いと思う。

　今後は、マンション標準管理委託契約の雛形が変更となり「管理会社が知り得た名簿については、管理組合の依頼が有った場合は、提供する」というような条文が入るかも知れない。
　一方で、それが嫌だという組合員もいるだろう。その場合は、このような条文を削って、委託契約を締結するということになるかも知れない。

　まずは、現在の委託契約書の条文からでは、組合の個人情報を管理組合に提供するのは困難ではないかと思う。

　つまり管理計画認定制度において認定を受けるためには、組合が独自に居住者名簿を作成し、同時にその運営に際しての細則を総会承認してもらうことが必要ではないかと思う。

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　さて、これをマンションに置き換えると。マンションの長い人生設計をいかように組むか。ビジョンはどのようなものなのか。そもそも多くの人が住むマンションで統一されたビジョン（この場合、将来像）なんて作ることができるのだろうか。

　結局、それは長期修繕計画表が議決されているか。積立金計画が理にかなったものになっているのか。建物の維持管理計画が明確か。資産価値の維持をどう図るのか。資産価値なんかよりも、一生問題なくここで暮らしたい、という方もいる。つまり個々の人が、個々の生活と関連づけて、自分のマンションにいろんな理想像を描くことになる。それらをすべて包含できるような、統一されたビジョンを計画的に描くことはとても困難なことだと思う。

　2022年の現時点で、マンションという建物の将来像は３つしか無いと思われる。１つは、建替えの時期を明確化し、それに向かって計画を建てる（思惑通り可能かどうかは別）。２つめは、ある段階で建て壊すこと。そのための資金を必ず残しておかなければ、次の代に負の遺産を残す可能性がでてくる。そして３つめは、可能な限り建物の維持管理を丁寧に行い延命措置を行う。

　上記１～３の目標を実行に移すためには、必ず資金が必要だ。どれだけの資金が必要なのか。それにあわせたルールづくりも必要だろう。そして大事なことがもう一つ。それは社会情勢の変化にうまく適応することだ。適応方法は一つではない。それぞれが、うまく適応措置をとらなければならない。

　東京オリンピックが始まる前は、都心のマンションなどでは民泊を規制するルールを管理規約に盛り込もうとした傾向がある。しかし、一方で投資マンションなどでは、むしろ民泊やシェアハウスなどで資産価値の維持をはかろうとした人たちもいる。

　いずれの老朽化マンションに対して建て替えなどの措置がスムーズにとれるように法改正が行われてきた。今後も要除却認定や敷地売却措置が行いやすくなるような法改正等が行われる可能性が高い。

　まずは皆さん、以下の法律やガイドラインを確認しよう。マンション管理適正化法、区分所有法、マンション建て替え円滑化法、長期修繕計画ガイドライン、修繕積立金ガイドライン、マンション標準管理規約。以上のルールやガイドラインは、すべて絡み合っている。どれかだけを実行しても組合運営に支障をきたすのだ。例えばマンション管理適正化法にて「管理計画認定制度」が開始されることが決まった。だからといって、すべての管理組合がすぐに同制度に申請することはできない。管理規約に「管理計画認定制度」申請を決議事項として明記しなければならない。その後申請できても「優良マンション」と認定されるための要件を満たさなければならない。まずは長期修繕計画が適正化どうかガイドラインでたしかめよう。もちろん修繕費用の額も変更する可能性が出てくるかもしれない等々、、、。

　今が大きな分岐点かも知れない。今後30年の自分のマンションの行く末を案じてみる時期かも知れない。

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　区分所有法の改正は以前から噂されていたが、改正要点はいくつもある。しかし、その動機はすべて一つである。すなわち「マンションの２つの老い」に対する対処だ。２つの老いとは、人と建物の老い。

　改正の理由は以下のようなものだ。「築40年超の分譲マンションは103万⼾（令和2年末)から10年後には約2.2倍の232万⼾、20年後には約3.9倍の405万⼾となるなど、今後、⽼朽化したマンション（区分所有建物）が急増していく⾒込みである。今後に向けて、区分所有建物の管理や建替え等を円滑化する⽅策を総合的に検討する必要があり、所在等不明区分所有者の存在・区分所有者の管理意識の低下がある中、必要な賛成が得られず、区分所有建物の管理不全化を招くとともに、⽼朽化した区分所有建物の建替え等が困難になっていくことが予想される」

　令和4年4月1日から始まった「管理計画認定制度」なども、上記の考えを反映しもので、管理不全を未然に防ぐということが大前提の目的となっている。

　今回は、各種ある改正点から、一つだけを取り上げてご紹介する。それは「管理のための新たな財産管理制度」だ。考え方はおもしろい。所在等不明区分所有者がいる場合に、同所有者の有する専有部分の管理に特化した「所在不明専有部分財産管理者制度」を創設するというものだ。また同時に、「管理不全専有部分管理制度」なるものも検討されているようだ。これは、専有部分の管理が不適当なため他人の権利などが侵害され、または侵害される恐れがある場合に管理人に専有部分の管理をさせるという制度らしい。また「管理不全共用部分管理制度」も検討されており、これは区分所有者全員による共用部分の管理が不適当であることによって他人の権利等が侵害され、または侵害される恐れがある場合に管理人に共用部分の管理をさせる制度だ。実際には滋賀県で起こった建物崩壊の危険があるマンションなどに対応すべく考えられた制度だ。

　令和4年9月2日には法制審議会で諮問が行われ、今後も有識者会議「区分所有法制研究会」で議論が重ねられていくことになるが、まもなく報告書がまとめられる予定だ。

　区分所有法の改正ポイントは他にも多々あるのだが、また別の機会にご説明する。興味のある方は当ブログの資料ページをクリックしてもらうと、令和4年6月に国交省が発表した検討案を見れるようにしておいたので、ご参照ください。

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　今後、マンションの長期修繕計画表を作成する場合は、総会承認を起算日として30年間の計画表が必要だ。
　国交省の発表では以下のようになっている。
「長期修繕計画の実効性を確保するため、計画期間が30年以上で、かつ、残存期間内に大規模修繕工事が２回以上含まれているように設定されていること。」

　30年って、相当な期間ですよね。築30年のマンションならば、築60年までの計画ということ。私の経験値でも築45年くらいが最高だから、築75年までの計画となる。正直、作成したことがない。この築年数になったら、どのような修繕工事が必要なのか、少し判断がつかない。

　もともと建築学会などは、建物の寿命を少し長く見ているし、必ずしも10年くらいで大規模修繕工事は必要ないという立場だと思う。

　また、あるマンションでは、大規模修繕工事として修繕をせず、劣化度にあわせて建物の箇所ごとに修繕している。たとえば今年は西面と南面。３年後に北面と東面というように。このような発注工事は、トータルとしては費用が高くなるが、それは、そのマンションの考え方だから、正しい方法というものはない。

　業界としても、保証期間を18年にするとか、工事のサイクルを伸ばす傾向にあることは事実である。そうすれば、30年間に２回というのは、まあ妥当といえるが、あくまで計画であるため、実際に工事を実施するかどうかは、直前の劣化診断等の結果によるだろう。

　問題は資金計画だと思われる。いくら間違いのない立派な計画修繕サイクルでも、資金が足りなければ、実際の工事はできない。要するに赤字の資金計画表では意味がない。というか、赤字の計画表は計画とならない。赤字とはお金がないことなので、計画は絵に描いた餅だ。つまり工事は実施しないという意味になる。これを承認する総会はないだろう。

　長期修繕計画表作成ガイドラインというもののほかに、修繕積立金ガイドラインも発表されている。

　同ガイドラインによる、20階建て未満で延べ床面積が5,000㎡以下のマンションでは、専有部の１㎡あたりの積立金の平均値が335円となっている。これは、（たぶん）かなり高額だ。60㎡の専有部だと積立金だけで月額20,100円となる。これに管理費や駐車場使用料をたすと月額40,000円近くなる。
　現在、日本のマンションは２つの老いをかかえており、築年数と居住者の高年齢化だ。年金生活者にとって、月額40,000円はつらいだろう。

　長期修繕計画表を30年間の期間で作成するということは、資金計画をきっちり作成するという意味がある。それは適正な積立金を割り出すことにつながるし必要なことでもある。しかし、同時に厳しい生活を強いられてもマンションの躯体を維持しなければならないことも意味する。

　マンション建て替え法や建て替え円滑化法が改正されても、なかなか建て替えはすすまないだろう。敷地売却という方法もあるが、これも実際にはかなり困難な手法だ。残された道は建物の延命だ。

　今回の長期修繕計画表作成及び修繕積立金ガイドラインは、きびしい現実をつきつけるが、機能不全マンションをなくす最善の道なのかも知れない。

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　テーマは2022年4月から施行される「管理計画認定制度」と「マンション管理適正評価制度」という２つの新制度がテーマ。

　もちろん微妙に意見の違いはあるが、総じて両制度については好意的だと言える。とにかく始まるのだから、それぞれの立場から良い方向に利用していきたいとは私は思う。

　問題は来年4月にスタートできるかどうかということ。とくに管理計画認定制度は国の新しい試みとはいえ、それぞれの地方公共団体が、またそれぞれの指針を上乗せしたりすることが可能で、その準備が間に合わない。東京都などでも板橋区などは、かなり準備がすすんでいるようだが、当事務所が存在する八王子市はまだまだ準備はこれからというところ。

　この両制度、マンション管理組合の活動を点数化するものだが、現時点では強制ではない。ともに参加は任意。「管理計画認定制度」は当初、考えられていたよりも採点基準は厳しく、なかなか認定とならないようだ。それならば、認定となるように組合内の活動を整備してから申請するということが起こってくるだろうし、申請をしないということも多くのマンションで起こるだろう。

　私はマンション管理組合の現場にいる立場で、マンション管理士として、両制度についての説明を求められることは非常に少ない。むしろ、こちらから喧伝し、検討してみますか。と問いかけるような状況だ。また管理会社と委託契約をし管理を委託している管理組合とも多くつきあっているが、理事会などの場でも、同両制度について、管理会社が説明するのは聞いたことがない。「管理適正評価制度」はマンション管理業協会が行うものだが、各管理会社には、宣伝をするつもりがあるのかは分からない。それは管理会社としての方針か各フロントの姿勢なのかは分からないが、あまり興味があるとは思えない。

　普段、自分たちが管理している物件の評価が表立って評価されることは管理組合だけでなく、管理会社としても、うれしくない状況があるのかも知れない。

　マンション管理会社は星の数ほどあるだろうが、マンション管理業協会に入会している所属管理会社は約360社ほどだ。少ないようだが、この数で日本のマンションの90％を管理している。つまり、日本のマンションの管理組合は、この360社が現場で説明しないと広まらないと思われる。私どものようなマンション管理士という存在もあるが、管理会社ほど管理組合には浸透していない。私自身もお世話になっているマンションにおいて、同両制度について、それほど、喧伝もしておらず、今後の対策もうっていない。

　それでも来年の４月からは両制度はスタートする。まずは、試しに自己採点のつもりで対応してみようと思う。

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　自分たちの生活をとりまく各種ルールが変更となっているのだが、実際にこれらの詳細をマンションの理事会や総会などで検討している管理組合はまだ少ないのではないかと思う。とくに上記のルール変更による来年度（2022年4月）からの管理計画認定制度や評価制度の開始も、これらルール変更によるものだが、同制度でさえ認識している管理組合は皆無とはいわないまでも、非常に少ないと思う。

　国交省やマンション管理業協会も、もちろんそれなりに上記のルール変更については賢伝しているのだが、実際には専門家たちが対応を検討している段階で、現場の管理には降りてきていないのが現状だ。

　私がお世話になっているマンションでも、いくつかの管理会社が委託契約を受けているが、同ルールの改正や管理計画認定制度について理事会等で説明をしている会社は見当たらない。私が「御社では、ルール改正や同認定制度について管理組合に説明しないの？」と聞いても、「まだ個人的にも詳細を把握しておらず、まして会社からも指示はない」と言っている。

　今回のルール変更や管理計画認定制度について、一言で表すと、「自分たちのマンションの将来像を描く」ということなのだ。

　将来的なマンションの姿を思い描き計画をたてる。そのために適正な管理を行うための認定制度なのである。

　もう少し、かいつまんで言うと、将来、マンションは３つの道をたどる。①ほぼ永続的に延命措置を講じる。②建て替える。③敷地売却を行う。という以上３つの方法だ。

　上記の①～③のどの道をたどるにしても、最低限の適正な管理を継続しておくことが条件だという。それが管理計画認定制度なのだ。（これは、お国の言葉を代弁したような言い方だが。）

　現状、今回の法改正やガイドライン変更、管理規約変更については、まだまだ現場での検討レベルに下りてきていないのが現状だ。つまり専門家（管理士や管理業務主任者）たちでさえ、「だからといって、自分たちはどう動けばいいの？」というのが実情なのだ。

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　マンションは築年数が経過すると、建替えるという方法があるが、実際は建替円滑化法が施工されても、実際のマンションの建て替えは、ほぼ実績がないといえる（日本では250棟ほど）。つまり、築年数が経過したマンションは建て替えではなく、延命措置をとっていかなければならないということ。
　そのために、より長期的な躯体維持の計画が必須とされているのだ。

　今回の改訂では、既存マンションでは25年とされていた計画期間を30年とし、かつ同期内に２回の大規模修繕工事を計画しなければならない。

　上記のようなガイドラインの改訂は2008年以来である。今回の改訂は同時に、マンション標準管理規約（今年6月に改訂）にも反映されている。同管理規約の第32条の関係コメントでも計画期間は30年とされた。この30年という計画期間は、来年から始動する予定である管理計画認定制度の認定要件にもなっている。

　もちろん、マンションには独自性があり、それぞれの管理組合の考え方で躯体の維持に対する考え方も異なることは事実。そのため、いくら作成ガイドラインが改訂になったとしても、すぐに再作成をするマンションは、まだそれほど多くないだろう。また、間違いなく築50年で建て替えに踏み切るというマンションがあった場合、これから30年の計画期間は必要ない、と判断するような管理組合が出現してもおかしくはないと思われる。

　さて今回の改訂では、計画期間を25年から30年としたほか、各修繕項目の修繕周期もかなり変化している。結果、それぞれのマンションの実情にあわせて策定するしかない。
　例えば、屋上防水（露出）は修繕周期24年から30年。給水管の更生は15年から19年～23年。このように多くの部位の周期が伸びているのだが、その逆に軒天塗装は、36年周期が24年～30年と短くなっている。これについては実情にあわせたものだろう。軒天塗装はリシンの吹き付けが多く、これは施工状況にもよるが、かなり早い段階で塗装が剥離してくることが多い。

　今回の改訂で、特徴的なことは、「専有部工事項目（専有部分配管）」が新設されていることだ。これは前回ブログで説明した改訂管理規約第21条コメントのことだ。管理規約を改訂して、専有部の配管工事を共用部と一体化して、修繕費用として支出できるようにしておくという方法だが、そのためには、修繕積立金の早い段階での値上げが必要となることは必須だと思われる。

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　前者（管理計画認定制度）は国、後者（管理適正評価制度）は業界団体が主導している。
　改正マンション管理適正化法が昨年（2020年）6月に成立して、来年（2021年）4月から地方自治体がマンションの管理状況を評価する制度が「管理計画認定制度」である。これは国の示す基準に沿って、各地方公共団体がより詳細な基準を設ける。その基準をクリアした管理組合を（各地方公共団体が）認定するという制度。

　一方、マンション管理業協会が同時期に始めるのが「管理適正評価制度」で、それぞれのマンションについて、最高位を「S」として「D]までの５段階に分けるもの。

　つまり両制度ともマンションの価値をこれまでの立地や路線だけで評価するのではなく、管理組合の運営状況を正しく評価して、資産価値に反映させようという考えだ。とくに国が始める管理計画認定制度は、本来は機能不全マンション（築年数の経過した建物・居住者ともに老化したマンション）をあぶりだし、正常な組合運営に戻すことが第一目的であったと思われるが、マンション組合運営を評価するということから、そのゴールだけが、少し独り歩きしている感がは否めない。

　さて、この両制度、詳細を述べれば、とても複雑なのだが、それば別の機会に譲るとして、まず考えたいことは、すぐにそれを申請するかどうかということだ。つまり両制度ども申請は任意なのである。

　それぞれに評価の基準点があり、各項目をクリアしてポイント（点数化）化していくことで組合運営のランクが示される。

　高位のランクが示されればよいが、低ランクだと資産価値の低下に影響を与えることも考えられ、自分たちのマンションが高評価を得られないと判断した場合、両制度ともに申し込むことはないだろう。

　また高評価が期待されるマンションでも、最低限の申請費用はかかるようだし、１年ごとの更新であれば、毎年費用を予算化する必要もある。はたしてそれだけのメリットがあるのかどうか。中古マンション市場に、どれほどの影響を与えるのかは未知数だ。とくに高評価を得ても、市場動向への影響などは目に見えにくい。そのため、何らかのインセンティブ（例ー損害保険加入条件の優遇）が提示される可能性も示唆されているが、これもまだ未知数。現在、国やマンション管理業協会が保険団体と交渉中らしい。
　それに両制度とも任意の申請であれば、どれほどのマンション管理組合が申請するかも、まったく読めない。

　これまで、一部のデベロッパーが中心となって優良マンション制度をつくってきたが、公の評価を受けているとはいいがたい。

　まずはマンション管理士として、お世話になっているマンションや行政の相談会では、両制度の詳細な説明をしたうえで、判断してもらうこととしている。
　しかし一方で、国が本格的にマンション行政に力を入れてきたことは事実であるし、とくに機能不全マンションを無くしていきたいという目的は理解できる。

　週刊エコノミストからの孫引きだが、マンション管理業協会によると、全国７万棟超を調査し、同制度において仮採点すると最上位のSランク（１００点満点中９０点以上）が獲得できそうな管理組合は１０％程度だという。

そこで、私がお世話になっているマンションを任意に１０棟ほどピックアップして、発表されている評価方法にそって採点してみたが、すべて９０点以上はいくと思われた。点数がつかない項目は、消防訓練くらいか（毎年行っていないマンションもあるので）。

　まずは来年の４月に両制度が始動してから考えて見るつもりである。

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　さて、最近の国交省の考え方では、長期修繕計画書は、現時点から３０年間を最低期間として、２回の大規模修繕工事を含むことが指針となってきました。つまり築２０年のマンションだと築５０年まで計画書を作成しなければいけないということです。このことがマンションの管理計画認定制度というものに反映され、マンションの活動が評価される時代となってきました。
　私は上記の指針に反対ではないのですが、じつはこのこのことは基本的な指針としては立派ですが、その長期修繕計画書が実情にあったものでなければならないと思っています。つまり、長期修繕計画書というのは、とても大切なものですが、その中身はマンションによってかなり違い、それを作成するのは、本当に大変な労力がいるということを言いたいのです。

　管理会社と委託契約を締結しているマンションでは、委託契約の内容に、長期的修繕計画を検討するという項目が入っています。しかし、実際の長期修繕計画書を作成することは委託料以外に別途有償となっているはずです。
　長期修繕計画書は無償で作成するという管理会社は、結構多いです。それは、一つの営業トークでもあります。「当社は無償で作成しますよ」というのは、よく聞く言葉です。ですが、それは簡易的な長期修繕計画書です。
　現在は、いろんな計画作成ソフトがあり、ネットなどには、簡易的な長期修繕計画書をだれでも、あるいくつかの数値を入力するだけで作成することができます。ですから簡易的な計画書はだれでも作れるのです。

　分譲時に作成した長期修繕計画書では、１回目の大規模修繕工事が１億円くらいの費用でしたが、実際の劣化診断を実施したうえで、見積書を作成すると２億円くらいかかった例を知っています。

　長期修繕計画書の内容自体に、１０年ごとくらいの劣化診断費用と長期修繕計画書の作成費用の必ずいれておくべきです。これ、結構入っていません。

　長期修繕計画書に防水という項目があり、その中に屋上防水という項目があります。それが１０年ごとくらいに○○○万円というような表示がされています。これが簡易的な長期修繕計画表です。しかし実際に屋上防水には、いろんな仕様があり、それは明記されていません。じつは屋上防水は仕様と範囲（部位の㎡数）が明確にされて、初めて費用が出ます。つまり長期修繕計画書は、（私は）仕様と範囲までを明記すべきだと思います。少なくとも範囲が明確であれば、仕様をかえても数字を変更しやすいので使いまわしができます。簡単に言うとセクセルで作成しておけば、数値をかえればある程度の費用ができます。
　この仕様と範囲までを明確にした計画書は、素人では作れないので、やはり有償でも専門家に依頼すべきだと思います。１回の作成費用が１００万円でも、それを１０年ごとに計画書に入れ込んでおけば、修繕費の中でペイできるはずです。

　やはり、長期修繕計画表は、安く済ますべきではないと考えています。

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前回のブログ（修繕計画期間30年）で、今後はマンションの長期修繕計画案を30年間とし、その中に最低2回の大規模修繕工事を計上することとなり、計画案の見直しもこれまで5年ごとであったのを期間を削除したと報告しました。
　それらは今年の6月に正式に発表されるであろうマンション標準管理規約の第32条コメントとして入ってきます。コメントというのは、条文そのものではなく、条文の解釈や制定にいたった経緯等を説明したものです。
　しかし、そのコメントもじつは、上記のマンション管理適正化法の改正を受けてのものとなっています。このあたりになると、一般の消費者には分かりにくく、要するにマンション管理組合の方々は、結果だけを知ることになりますよね。そのために専門家（管理会社やマンション管理士等）がいるのでしょうが、、、。
　マンション標準管理規約コメントでは、なぜ長期修繕計画案を30年にするのか。なぜ5年ごとの見直しを削除したのか。それはマンション管理適正化法の改正があったから。それならば、それはどのような改正なのか。これは多々あるのですが、今回の修繕計画案の期間変更等に関する部分は、上記に添付したマンション管理適正化法第条三～四の部分となります。この部分は改正というより新設です。
　まず管理計画認定制度というのが始まります（実際には令和4年4月スタート）。これは第五条の三。マンションが適正に管理されているかどうかを認定するという制度。その計画には、第五条三の２に明記された１～４が記載されていること。今回のテーマは一の部分です。
　一に「当該マンションの修繕その他の管理の方法」と明記されています。それは国交省令で定められており、都道府県知事の認定を受けることができるというもの。簡単に言うと、差別化です。
　これまでマンションは管理を買え、とよく言われてきましたが、それは実際には目に見にくい。資産価値と言っても、実際には実勢価格でしか判断できないし、いくら管理内容が悪くても、高い価格で販売されることもある。要するに管理組合の運営努力やその成果がどのように目にみえる形で評価されるのかが分からなかった。これを明確に認定制度として明確化しようというのが、今回の管理計画の認定です。その中で、長期修繕計画案についての基準があるということなのです。
　しかし上記の改正された条文だけでは、その基準が分らない。それを知るためには再度、国交省の認定基準を別途確認しなければならないのですが、今回は、「長期修繕計画の作成及び見直し等」の部分だけを書き出しておきますので参考にしてください

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