さて、これをマンションに置き換えると。マンションの長い人生設計をいかように組むか。ビジョンはどのようなものなのか。そもそも多くの人が住むマンションで統一されたビジョン（この場合、将来像）なんて作ることができるのだろうか。

　結局、それは長期修繕計画表が議決されているか。積立金計画が理にかなったものになっているのか。建物の維持管理計画が明確か。資産価値の維持をどう図るのか。資産価値なんかよりも、一生問題なくここで暮らしたい、という方もいる。つまり個々の人が、個々の生活と関連づけて、自分のマンションにいろんな理想像を描くことになる。それらをすべて包含できるような、統一されたビジョンを計画的に描くことはとても困難なことだと思う。

　2022年の現時点で、マンションという建物の将来像は３つしか無いと思われる。１つは、建替えの時期を明確化し、それに向かって計画を建てる（思惑通り可能かどうかは別）。２つめは、ある段階で建て壊すこと。そのための資金を必ず残しておかなければ、次の代に負の遺産を残す可能性がでてくる。そして３つめは、可能な限り建物の維持管理を丁寧に行い延命措置を行う。

　上記１～３の目標を実行に移すためには、必ず資金が必要だ。どれだけの資金が必要なのか。それにあわせたルールづくりも必要だろう。そして大事なことがもう一つ。それは社会情勢の変化にうまく適応することだ。適応方法は一つではない。それぞれが、うまく適応措置をとらなければならない。

　東京オリンピックが始まる前は、都心のマンションなどでは民泊を規制するルールを管理規約に盛り込もうとした傾向がある。しかし、一方で投資マンションなどでは、むしろ民泊やシェアハウスなどで資産価値の維持をはかろうとした人たちもいる。

　いずれの老朽化マンションに対して建て替えなどの措置がスムーズにとれるように法改正が行われてきた。今後も要除却認定や敷地売却措置が行いやすくなるような法改正等が行われる可能性が高い。

　まずは皆さん、以下の法律やガイドラインを確認しよう。マンション管理適正化法、区分所有法、マンション建て替え円滑化法、長期修繕計画ガイドライン、修繕積立金ガイドライン、マンション標準管理規約。以上のルールやガイドラインは、すべて絡み合っている。どれかだけを実行しても組合運営に支障をきたすのだ。例えばマンション管理適正化法にて「管理計画認定制度」が開始されることが決まった。だからといって、すべての管理組合がすぐに同制度に申請することはできない。管理規約に「管理計画認定制度」申請を決議事項として明記しなければならない。その後申請できても「優良マンション」と認定されるための要件を満たさなければならない。まずは長期修繕計画が適正化どうかガイドラインでたしかめよう。もちろん修繕費用の額も変更する可能性が出てくるかもしれない等々、、、。

　今が大きな分岐点かも知れない。今後30年の自分のマンションの行く末を案じてみる時期かも知れない。

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　自分たちの生活をとりまく各種ルールが変更となっているのだが、実際にこれらの詳細をマンションの理事会や総会などで検討している管理組合はまだ少ないのではないかと思う。とくに上記のルール変更による来年度（2022年4月）からの管理計画認定制度や評価制度の開始も、これらルール変更によるものだが、同制度でさえ認識している管理組合は皆無とはいわないまでも、非常に少ないと思う。

　国交省やマンション管理業協会も、もちろんそれなりに上記のルール変更については賢伝しているのだが、実際には専門家たちが対応を検討している段階で、現場の管理には降りてきていないのが現状だ。

　私がお世話になっているマンションでも、いくつかの管理会社が委託契約を受けているが、同ルールの改正や管理計画認定制度について理事会等で説明をしている会社は見当たらない。私が「御社では、ルール改正や同認定制度について管理組合に説明しないの？」と聞いても、「まだ個人的にも詳細を把握しておらず、まして会社からも指示はない」と言っている。

　今回のルール変更や管理計画認定制度について、一言で表すと、「自分たちのマンションの将来像を描く」ということなのだ。

　将来的なマンションの姿を思い描き計画をたてる。そのために適正な管理を行うための認定制度なのである。

　もう少し、かいつまんで言うと、将来、マンションは３つの道をたどる。①ほぼ永続的に延命措置を講じる。②建て替える。③敷地売却を行う。という以上３つの方法だ。

　上記の①～③のどの道をたどるにしても、最低限の適正な管理を継続しておくことが条件だという。それが管理計画認定制度なのだ。（これは、お国の言葉を代弁したような言い方だが。）

　現状、今回の法改正やガイドライン変更、管理規約変更については、まだまだ現場での検討レベルに下りてきていないのが現状だ。つまり専門家（管理士や管理業務主任者）たちでさえ、「だからといって、自分たちはどう動けばいいの？」というのが実情なのだ。

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前回のブログ（修繕計画期間30年）で、今後はマンションの長期修繕計画案を30年間とし、その中に最低2回の大規模修繕工事を計上することとなり、計画案の見直しもこれまで5年ごとであったのを期間を削除したと報告しました。
　それらは今年の6月に正式に発表されるであろうマンション標準管理規約の第32条コメントとして入ってきます。コメントというのは、条文そのものではなく、条文の解釈や制定にいたった経緯等を説明したものです。
　しかし、そのコメントもじつは、上記のマンション管理適正化法の改正を受けてのものとなっています。このあたりになると、一般の消費者には分かりにくく、要するにマンション管理組合の方々は、結果だけを知ることになりますよね。そのために専門家（管理会社やマンション管理士等）がいるのでしょうが、、、。
　マンション標準管理規約コメントでは、なぜ長期修繕計画案を30年にするのか。なぜ5年ごとの見直しを削除したのか。それはマンション管理適正化法の改正があったから。それならば、それはどのような改正なのか。これは多々あるのですが、今回の修繕計画案の期間変更等に関する部分は、上記に添付したマンション管理適正化法第条三～四の部分となります。この部分は改正というより新設です。
　まず管理計画認定制度というのが始まります（実際には令和4年4月スタート）。これは第五条の三。マンションが適正に管理されているかどうかを認定するという制度。その計画には、第五条三の２に明記された１～４が記載されていること。今回のテーマは一の部分です。
　一に「当該マンションの修繕その他の管理の方法」と明記されています。それは国交省令で定められており、都道府県知事の認定を受けることができるというもの。簡単に言うと、差別化です。
　これまでマンションは管理を買え、とよく言われてきましたが、それは実際には目に見にくい。資産価値と言っても、実際には実勢価格でしか判断できないし、いくら管理内容が悪くても、高い価格で販売されることもある。要するに管理組合の運営努力やその成果がどのように目にみえる形で評価されるのかが分からなかった。これを明確に認定制度として明確化しようというのが、今回の管理計画の認定です。その中で、長期修繕計画案についての基準があるということなのです。
　しかし上記の改正された条文だけでは、その基準が分らない。それを知るためには再度、国交省の認定基準を別途確認しなければならないのですが、今回は、「長期修繕計画の作成及び見直し等」の部分だけを書き出しておきますので参考にしてください

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