あくまで私の個人的感想だが、昨年の大改正からほぼ１年強経過したが、最新の標準管理規約に基づいた大改正を行ったマンション管理組合はそんなに多くないと感じている。

　標準管理規約が改正されるときは、多くの場合、社会的情勢の変化を受けてのことがほとんどだ。例えば、平成29年（2017年）の一部改正は、住宅宿泊業（いわゆる民泊）が実施される状況に対応するためのものだった。これは、明らかに東京オリンピックの開催による影響を受けたものだ。

　今回の改正を「令和3年改正」と呼ぶなら、どのような社会的状況を受けたものか。改正内容を列記してみると、①ＩＴを利用した総会・理事会②感染症への対応③置き配④専有部配管の扱い（コメント）⑤管理計画認定制度および要除却認定の申請⑥書類への押印廃止などについての条文が主な変更点だ（団地型標準管理規約の場合は除く）。①～⑥については、別のブログで詳細にご説明する。今回、このブログで語りたいことは、はたして、標準管理規約が改正された場合、すぐにそれに対応すべきなのかどうか、ということだ。

　当然、各管理組合によって考え方は違う。しかし、今回の場合、この「令和3年改正」の内容が、あまり各管理組合に落ちてきていない、つまり、あまり知られていないような気がするのだ。管理会社も大手、中小かかわらず、あまり管理組合に情報を入れていないような気もする。ある大手管理会社の場合、管理規約の変更については、（組合独自の変更の場合は除いて）国交省からの標準管理規約の変更が発表された場合、ある時点で一斉に紹介説明をして各組合の判断を仰ぐようだが、まだその指令が上から下りてきていないとのことだ。

　「令和3年改正」の背景は、一言でいえば「マンションの管理不全」への早い段階での対応策が必要だった、ということだと思われる。そこに感染症の問題が重なってきたというのが実情だ。

　マンションの管理不全は、老朽化（躯体と人）の行く着く先だ。この問題は、今後の日本のマンション社会の抱える大きな問題だ。このような背景があるため、壮大なビジョンをもって対応すべきだ問題だ。そのため管理規約だけを改正したからといって同問題に対応できるわけではない。あらゆる問題を解決する手段の一つとして管理規約の改正が必要であるといだけだ。例えば、今年（令和4年）から始まった管理計画認定制度。これも管理規約の中の総会決議事項として条文を追加して初めて制度に申請できる。しかし管理規約の同条文を入れたからといって管理計画認定制度にはパスしない。それはまた別の問題だ。

　たぶん専門家たちは、管理規約の改正は、後でよいと考えている節がある。管理計画認定制度の要件に適うマンションにしてから管理規約を変更しても遅くないと考えているのではないだろうか。これは、あくまで一例だが、今回の改正は、すべてが他の要素と絡み合っており、全体像を把握してから、規約変更をしても、まったく遅くないと感じる。

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　さて、これをマンションに置き換えると。マンションの長い人生設計をいかように組むか。ビジョンはどのようなものなのか。そもそも多くの人が住むマンションで統一されたビジョン（この場合、将来像）なんて作ることができるのだろうか。

　結局、それは長期修繕計画表が議決されているか。積立金計画が理にかなったものになっているのか。建物の維持管理計画が明確か。資産価値の維持をどう図るのか。資産価値なんかよりも、一生問題なくここで暮らしたい、という方もいる。つまり個々の人が、個々の生活と関連づけて、自分のマンションにいろんな理想像を描くことになる。それらをすべて包含できるような、統一されたビジョンを計画的に描くことはとても困難なことだと思う。

　2022年の現時点で、マンションという建物の将来像は３つしか無いと思われる。１つは、建替えの時期を明確化し、それに向かって計画を建てる（思惑通り可能かどうかは別）。２つめは、ある段階で建て壊すこと。そのための資金を必ず残しておかなければ、次の代に負の遺産を残す可能性がでてくる。そして３つめは、可能な限り建物の維持管理を丁寧に行い延命措置を行う。

　上記１～３の目標を実行に移すためには、必ず資金が必要だ。どれだけの資金が必要なのか。それにあわせたルールづくりも必要だろう。そして大事なことがもう一つ。それは社会情勢の変化にうまく適応することだ。適応方法は一つではない。それぞれが、うまく適応措置をとらなければならない。

　東京オリンピックが始まる前は、都心のマンションなどでは民泊を規制するルールを管理規約に盛り込もうとした傾向がある。しかし、一方で投資マンションなどでは、むしろ民泊やシェアハウスなどで資産価値の維持をはかろうとした人たちもいる。

　いずれの老朽化マンションに対して建て替えなどの措置がスムーズにとれるように法改正が行われてきた。今後も要除却認定や敷地売却措置が行いやすくなるような法改正等が行われる可能性が高い。

　まずは皆さん、以下の法律やガイドラインを確認しよう。マンション管理適正化法、区分所有法、マンション建て替え円滑化法、長期修繕計画ガイドライン、修繕積立金ガイドライン、マンション標準管理規約。以上のルールやガイドラインは、すべて絡み合っている。どれかだけを実行しても組合運営に支障をきたすのだ。例えばマンション管理適正化法にて「管理計画認定制度」が開始されることが決まった。だからといって、すべての管理組合がすぐに同制度に申請することはできない。管理規約に「管理計画認定制度」申請を決議事項として明記しなければならない。その後申請できても「優良マンション」と認定されるための要件を満たさなければならない。まずは長期修繕計画が適正化どうかガイドラインでたしかめよう。もちろん修繕費用の額も変更する可能性が出てくるかもしれない等々、、、。

　今が大きな分岐点かも知れない。今後30年の自分のマンションの行く末を案じてみる時期かも知れない。

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前回のブログ（修繕計画期間30年）で、今後はマンションの長期修繕計画案を30年間とし、その中に最低2回の大規模修繕工事を計上することとなり、計画案の見直しもこれまで5年ごとであったのを期間を削除したと報告しました。
　それらは今年の6月に正式に発表されるであろうマンション標準管理規約の第32条コメントとして入ってきます。コメントというのは、条文そのものではなく、条文の解釈や制定にいたった経緯等を説明したものです。
　しかし、そのコメントもじつは、上記のマンション管理適正化法の改正を受けてのものとなっています。このあたりになると、一般の消費者には分かりにくく、要するにマンション管理組合の方々は、結果だけを知ることになりますよね。そのために専門家（管理会社やマンション管理士等）がいるのでしょうが、、、。
　マンション標準管理規約コメントでは、なぜ長期修繕計画案を30年にするのか。なぜ5年ごとの見直しを削除したのか。それはマンション管理適正化法の改正があったから。それならば、それはどのような改正なのか。これは多々あるのですが、今回の修繕計画案の期間変更等に関する部分は、上記に添付したマンション管理適正化法第条三～四の部分となります。この部分は改正というより新設です。
　まず管理計画認定制度というのが始まります（実際には令和4年4月スタート）。これは第五条の三。マンションが適正に管理されているかどうかを認定するという制度。その計画には、第五条三の２に明記された１～４が記載されていること。今回のテーマは一の部分です。
　一に「当該マンションの修繕その他の管理の方法」と明記されています。それは国交省令で定められており、都道府県知事の認定を受けることができるというもの。簡単に言うと、差別化です。
　これまでマンションは管理を買え、とよく言われてきましたが、それは実際には目に見にくい。資産価値と言っても、実際には実勢価格でしか判断できないし、いくら管理内容が悪くても、高い価格で販売されることもある。要するに管理組合の運営努力やその成果がどのように目にみえる形で評価されるのかが分からなかった。これを明確に認定制度として明確化しようというのが、今回の管理計画の認定です。その中で、長期修繕計画案についての基準があるということなのです。
　しかし上記の改正された条文だけでは、その基準が分らない。それを知るためには再度、国交省の認定基準を別途確認しなければならないのですが、今回は、「長期修繕計画の作成及び見直し等」の部分だけを書き出しておきますので参考にしてください

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