これらの問題には回答がない。ゴミ置場の状況やそのマンションのルール、管理者がいるのかどうか等など、状況は毎回違うからだ。しかしみんな迷惑している、という状況。

　ゴミ置場に防犯カメラを設置しているようなマンションも多く、これまで多くの映像を見てきた。排出を特定して注意させてもらったことも何十回とある。いや何百回かな、（少し言い過ぎ～(;^ω^)。数えていないから）。それで「プライバシーの侵害だ」とか「ストーカーだ」、「ゴミを置いているだけで排出していない、だから私のもので、あなたに開放する権利はない」などと言われたことはない。多くの場合、謝罪してくださり、回収してくれる。

　だけど、実際はどうなんだろう。
　よくジャーナリストなどが有名タレントのマンションに見張っていて、ゴミを開けて情報を得るなどと言う話を聞いたことがある。彼らの理屈は「ゴミは排出した時点で、所有権の放棄だから問題ない」とも聞いたことがあるが、そうなのかなとも思う。仮にそうだとしても、そのマンションの組合員でも管理者（役員や管理会社含む）でもない人が、他人の土地に勝手に入って、ゴミをあさるのは、それは問題だろうと思う。たぶん刑事的な問題だ。

　かつて、警察官が、あるマンションの敷地内のゴミ置場から犯人と思われる人物の吸殻を取得して証拠とした事件がある（令和3年　事件番号　平成30年（う）第1390号）。この場合、この警察官の行為は違法だが、証拠能力はあると判断された。この警察官A氏は、管理組合や管理会社に許可を得ることができなかったのかなと思う。こっそり、やる必要があったのかな。

　つまり、第三者が他人の敷地のゴミ置場に入ることは刑事罰がある可能性があるが、管理会社や管理組合であれば、問題ないのではないかと思える。なにもプライバシーを侵害したくて、何でもかんでもゴミをあさっているわけではないのだから。ゴミは週に２回ほど（もちろん地域やゴミの種類によって違うが）行政や事業者によって収集されることが普通。そうなれば、もうゴミは回収業者さんが自分たちの判断で処理する。ゴミ置場にゴミを出す人は、そのことを理解して排出しているはず、つまり、仮に数日間ゴミ置場に自分のゴミがあっても、その間だけでもゴミの所有権を主張することはおかしな話だ。つまり、違法ゴミが排出された場合は、理事会の方たちは、２名くらいで立ち会って、もしくは管理会社立会いで、ゴミを開封することは、管理運営上、必要な行為でないかと思う。

　まあ、ゴミ排出のルールを守ってもらう啓蒙活動も必要だろうけど、、、。

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　さて、この長期修繕計画表、一般的なひな形は昔からあったが、それも時代の変遷で少しずつ変わってきた。とくに現在は国交省のほうからもひな形が提示されており、様式の１とか２とかの定型がある。その定型の中に「長期修繕計画表作成費用」という項目を入れるのが必須となってきている。長期修繕計画表は５年～７年ごとに作成し直すのが良いとされている（これは国交書や業界団体の通念ーもちろんマンションの特性によるが）。つまり５年～７年ごとに作成費用を計上すべきだという考えだ。
　私もこの考えに賛成だ。

　長期修繕計画表の作成については、管理組合と管理会社との間で締結する標準管理委託契約書では、一般的には有償とされている。表現は「（省略）計画の見直し業務を実施する場合は、本契約とは別個の契約とする。」となっている。つまり管理会社と委託契約を結んでいても、長期修繕計画表の作成は別途費用を頂戴します、という意味だ。それって、当然ですよね。１つのマンションの長期修繕計画表を作成するには、一人の社員は、それだけに長時間忙殺される。もちろん数日でできるものではない。多くの場合、作成前に躯体の劣化診断だって必要となるだろう。それも無償ではできない（管理会社と各種建材メーカーとのカラクリでは無償で行う方法もあるが、それはあくまで業界内の話だ）。

　これまで多くの管理会社では、（とくに中小では）この長期修繕計画表を無償で作成してきた経緯がある。会社に決まった方針もなく、委託契約更新の一つの営業策として、または情報の独占化として、この長期修繕計画表は管理組合と管理会社の関係において、大きな位置を占めていた。

　昨今の管理計画認定制度では、この長期修繕計画表の作成は当然の要件だが、様式の中にこの長期修繕計画表の作成費用を計上する欄がある。ここを(劣化診断調査費用も含めて）50万～100万くらいで計上することが多いと思う。しかし、「うちは無償でやりますよ」という管理会社は、ここを0円計上とすることになる。その場合は、（管理計画認定の）要件に合わないと判断されるようだ。この場合は、委託契約書に無償とうたっていればOKということらしい。しかし長期修繕計画表はむこう30年の躯体の維持計画表だ。30年間も同じ管理会社で、５年～７年ごとの長期修繕計画表を無償で作成するような計画表はいかがなものかと思う。

　私は、きっちり払いましょうよ、と思う。

　「長計」って作成大変なんですよ。あっ「長修」ね。どちらでもいいけど。

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　社会にはいろんな組織があるが、多くの方が所属している会社という組織。そこには取締役会があり監事がいることが多い。こういった組織の仕組みは会社法という法律をもとにしている。私は、マンション管理組合は企業ではないが、有識者や国が区分所有法やマンション標準管理規約を作成する段階で、会社法が念頭にあったと感じる。
　会社の代表取締役は管理組合の理事長だ。その関係は委任で成り立っている。委任関係であるから、行う業務は善管注意義務が発生するという考え方だ。この義務は、全役員に共通する。当然、監事にも共通する。

　マンション管理組合でよくある話として、役員の輪番が回ってきた際に、仕事も忙しくあまり理事会にも出席できない。そのような人は、「監事」でいかがですが、理事会への出席義務はないし、年度末（総会前）に、監査報告書（A4用紙１枚が多い）に署名捺印してもらえれば、それでいいので。という話だ。

　先にも述べた委任関係による役員の業務だが、善管注意義務違反ではないか。利益相反ではないか、という理事長に対する訴訟は多くの判例がある。しかし監事への善管注意義務違反における訴訟例はあまり多くないように感じる。

　理事長の為すべき業務は多いと思われる。大変な仕事であることは明白だ。それは監事も同じであると私は考えるのだが、実際の現場では、そうなってはいない。理事の仕事がマニュアル化されている管理組合も見受けるが、監事の仕事はあまりマニュアル化されていないような気がする。

　企業でも決算時には監査報告書を添付するが、この監査報告書はいつもきまり文句である。「年度収支決算について監査した結果、適正に処理されている云々」という文章である。もちろん、多くの場合が適正に処理されているので、それでよいのであるが、じつはそれ以外の雛形だってあるのだ。つまり、会計と業務の２分野に渡り監査した結果、「適正」「ほぼ適正」「やや不適正」「不適正」といった判断もありえるのである。

　多くの管理会社が監査報告書の雛形を持っている。実際に決まった書式に監事が署名捺印をする。そのひな形は１つで「適正」であることを前提としている。
　一部領収書が足りない。業務がやや散漫で予算を超えた等、将来や来期の目標を設定する戒めとして「やや不適正」という監査報告を出してもよいのだ。これは、必ずそうしろ、という話ではなく、監事の善管注意義務というのは、組合業務の執行及び財産の状況を監査し、適正かどうかを判断することなのであるから、大変にシビアな役割なのである、ということを言いたい。

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　さて、このように管理費等滞納者を公に（と言っても組合内でだが）発表することの適法性があるのかどうかが問われている。管理会社は、自ら「それを掲示しましょう」とは絶対に言わないはずだ。管理組合側が強硬な姿勢に臨んだ場合、データの供出と掲示作成に協力するかも知れない。

　平成26年7月の東京地判　では「長期滞納者の部屋番号と名称を館内に掲示することが違法とまでいうことはできない」（つまり）「不法行為を構成することはない」という判断だった。もちろん裁判所の判断は、「共用部分等の管理を十全ならしめるため、（省略）自発的な支払いを事実上促すための措置」として不法行為とは言えないということだ。

　上述のマンション管理組合が今でも管理費等の滞納者を掲示しているかどうかは知らないが、（噂では）掲示は中止していると聞いている。中止の理由は聞いていないが、個人情報やプライバシー情報がどうこう、という問題ではないような気がする。

　あくまで掲示することが管理運営上やむなき措置であり、不法行為ではないという点において、実施の有無を判断すべきなのかも知れない。

　ただ私の思い出としては、当時、何件かのクレームを私や理事会は受けたが、総会決議を経たうえでの掲示であったため、そのことによって大きくコミュニティが崩れたという感じは受けなかった（あくまで個人的感想です、、、。）

　あっ、だからといって、管理費等滞納者をどんどん公表しましょう、という話ではない。上述の東京地判も、今回のケースにおいては、ということであり、状況はすべて違うだろうから、法律の専門家と相談したほうがいいでしょうね。

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　管理計画認定制度においては、上記２種の名簿を管理組合が独自に所有し、最低でも年に１回は更新しなければならない、ということが要件となっているのだ。

　区分所有者名簿は多くの場合、管理会社が備えているが、その所有権は管理会社にあると判断されることが多い。組合員は管理会社の管理運営に資するために管理会社に個人情報を提供している。管理会社も、その情報は共用部の管理のために情報を利用しており、それ以外に使用することは無い、とするところが多い。

　ある日、自分の個人情報を理事長Aが知っていたら、それは問題だと考える組合員も多いと思う。緊急時に、管理組合が管理会社に対して個人情報を提供するよう依頼することがあるが、管理会社は管理組合に提供することは少ない。
　とくに居住者名簿となると、これを所持している管理会社は決して多くないし、それを管理組合（とくに理事会）が独自に調査して、毎年更新しているような組合は少ないと思う。また管理組合も個人情報の保管団体とみなされるため、その利用法には慎重を期する。

　私自身も緊急時の対応に資するため、管理組合が独自に居住者の情報を保持するためのアンケート調査などに協力したこともある。また要介護情報などを集めているような管理組合もある。

　しかし、組合独自で毎年それを更新して保持しているマンションとなると少ないのではないか。

　また多くの管理会社と管理組合はマンション標準管理委託契約書に基づいた委託契約を締結していることが多い。同委託契約書の第１６条には「（管理会社は）正当な理由がなく、管理事務に関して知り得た（一部省略）組合員等の秘密を漏らしてはならない。この契約が終了した後においても、同様とする。」となっている。あるマンションの理事長が、ある個人宅の情報を管理会社から得ることは、この条文に違反する可能性が高いと思う。

　今後は、マンション標準管理委託契約の雛形が変更となり「管理会社が知り得た名簿については、管理組合の依頼が有った場合は、提供する」というような条文が入るかも知れない。
　一方で、それが嫌だという組合員もいるだろう。その場合は、このような条文を削って、委託契約を締結するということになるかも知れない。

　まずは、現在の委託契約書の条文からでは、組合の個人情報を管理組合に提供するのは困難ではないかと思う。

　つまり管理計画認定制度において認定を受けるためには、組合が独自に居住者名簿を作成し、同時にその運営に際しての細則を総会承認してもらうことが必要ではないかと思う。

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　今回の中間試案では、監事選任についての案が追加されているのが特徴である。これは第三者管理者方式に対するもので、管理業者が管理理社に選任される場合を想定している。

　今回の試案の考え方はこうだ。区分所有者以外の第三者、とくの管理会社が管理者として選任されている場合に、利益相反行為をいかに防止すべきかという、一つの監視体制として、監事選任を義務付けるというものだ（法人化されていない管理組合の場合を想定）。

　あまり知られていないが、区分所有法では、法人化されていない管理組合では、監事に関する条文がない。多くのマンションは法人化されていないことが多いが、じつは理事会の条文もなく、唯一管理者についての決まりしか書かれていない。まして監事を設置する義務は管理組合は負っていないのだ。しかし実際には、管理規約で組合の運営組織として役員会を選任し、代表理事や各種理事、監事の選任について規定していることが多く、それに従って理事長等を選任しているのだ。※理事長は互選が多い

　法人化されていない多くの管理組合において管理会社が管理者となった場合（第三者管理者方式）に、結局は、管理者を兼ねている管理会社が管理組合と委託契約を締結し、修繕工事を請け負うことが多いだろう。その場合の利益相反を見張る役として、監事の選任を義務化したらどうか、というのが今回の試案の一つである。

　なるほど、組合員の権利を守るいい考え方だなあ、と思うけれども、これについては反対の意見もあるという。
　本来、区分所有法は管理者がだれであろうと、善管注意義務が発生する。つまり善管注意義務違反における区分所有者に対する損害に対する賠償責任は管理者が負うこととなるため、あえて特別の条文を追加する必要性はないということらしい。

　法人化されていない管理組合に関して区分所有法に役員組織（理事会や監事の設置）が明記されていないのは、管理組合の運営や建物の維持行為の責任は全区分所有者に平等にあるため、あえて運営組織について触れていないと思われる（区分所有法25条）。大型のマンションでは、管理組合の運営に全員が平等に関わって義務を果たすことは難しく、そのため管理規約を定め、運営形態を決めているのである。それを行うかどうかは、そのマンションの任意であるということなのである。

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上記１～５は当然として、その他、マンション特有の修繕及び点検結果報告があるかもしれない。築年数が経過するばするほど、普段の修繕箇所は多くなってくると思われ、修繕履歴情報も丁寧に保管していかなければ散逸していく可能性もある。

　ご自分のマンションのどこに、どのように上記のような情報が保管されているのかを確認してみると、すべてが揃っており、すぐに提示できるというマンションは、相当に貴重なマンションである。

　令和４年４月にスタートした管理計画認定制度の認定要件としても、マンション管理規約の中に「修繕等の履歴情報の保管」が管理組合の業務として記載されていることとなっている。
　しかし、これは管理規約にその文言を記載されていればよい、ということであり、実態までは調査されない。最新のマンション標準管理規約に則り、管理規約を改定すれば、そのマンションは最新版となり、同条項も当然乗っかってくるのだから。
　今後は、その実態までもが調査されるような日がくるかも知れない。

　それほどまでにマンションの修繕履歴は大切であるということだ。修繕履歴がないと長期修繕計画表が作成しずらい。つぎの大規模修繕工事の時期を推定しずらい等の問題が出てくる。そもそも修繕履歴がないと、修繕した箇所の保証内容やその期間さえも分からない。多くのマンションが輪番表等で役員の交代を行っており、新たな問題が健在化した場合に、過去の修繕履歴に照らし合わせる場合、問題の継続性がとられていないと、新理事には問題の本質が見極めにくい。

　管理会社に管理を委託している場合は、管理会社が組合の承諾を得てデータとして保管しているかもしれない。それらの所有権も、明確にしておいたほうがよいかも知れない。

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　料率の値上げの原因は、漏水保証の急増だと言われている。マンション総合保険は、火災保険に加入している管理組合が、特約として加入する損害保険である。保険会社によって商品名が違ったりするが、「個人賠償保険」「施設賠償保険」「破汚損」「浸水」等々の特約保険がある。頻繁に適用申請するのが「個人賠償保険」ではないだろうか。上階専有部から下階専有部へ漏水した場合などに、下階の保証に適用する。専有部からの漏水の場合、加害宅（おもに上階）の方がご自分の保険で対応してもよいし、保険に加入していない場合は、ご自分で下階の修復費用を払っても差し支えない。むしろ、それが本来の形だ。この「個人賠償保険」というのは、特約において、管理組合が専有部に対して、被害宅への保証を付けてくれているものだ。いろいろなケースがあるだろうが、一言でいうと漏水保険という感じ。この保険特約が築年数が経過したマンションでは事故発生率が増えているということで、保険金がうなぎ登りだと推測される。

　マンション総合保険は、それほど多くの保険会社が商品として売り出しているわけではなく、すでにマンション保険から撤退した会社もある。現存しているのは有名どころ大手３社。それ以外に大手３社の系列。またマンション管理士などを派遣して適正化を調査してランク分け（等級）して、加入する損害保険も近年発売されている。

　このマンション総合保険、安いところに加入したいのは当たり前。管理組合は免責額や加入商品を比較したりして、なんとか価格を押させこもうとする。そのため、管理会社に数社の見積書の提出を依頼することが多い。管理会社も保険満期の前に、必ず見積書を提出するのが一般的。

　さてトラブルはこの時に生じる。
　多くの管理会社は保険代理店を兼ねているが、すべの保険会社の代理店となっているわけではない。最近、大手は3大保険会社はすべて乗りあっているところも多いが、それでも全てということはない。つまり、見積書の提示を依頼しても、自分の会社が代理店になっていな保険会社の見積書は提示できない。そこで、多くの管理組合が提示された中から選択することが多いのが実情だが、中には、管理組合独自で他の保険会社の見積書を取得することも増えてきているような気がする。それは自由社会だし、当然の権利だ。顧客は安くて質の良い商品を求める。

　ここから先が、あまり議論されないことで、私も現場でよくもめる場面なのだが、管理会社が代理店となっていない保険会社の保険契約を管理組合が行った場合にいざ事故が発生したとする。この場合、保険申請について、管理会社はあまり協力しないと思われる。
　よくあるケースは管理会社を変更した場合だ。たとえば５年前納でA社という保険会社の保険（火災と損害）に加入していた場合、新たな管理会社がA社の代理店でない場合、その管理会社は保険業務にはタッチしないことが多い。つまり申請のノウハウを教えないということだ。そのあたりは、いつも問題が発生するので、管理会社を変更する場合の要注意点だ。
　このブログでは、管理会社変更については、何度も意見を述べているが、管理会社の変更は本当に難しいし、注意を要すると思う。管理会社変更を行わないほうがよい、と言っているわけではない。変更するときに、管理体制がどのように変化するかということを、前もって相当に想像しなければならない。この保険対応もその一つだ。新会社になったら保険を変更するのか、代理店変更ができるのか。もしくは、自分たちが代理店となっていない保険会社の保険申請でも十分に協力してくれるのかどうか等々。この点については、多くのコンサルも、あまり触れてきていないような気がする。

　この問題、本当に現場では困るんですよ～。保険の変更は、絶対に値段だけではないと思っています。最もよいのは管理会社に管理委託している管理組合は、管理会社が代理店になっており、安くて質のいい保険商品が最高なんだけどな～。そう、うまくいかないケースもまま（汗）。

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　エレベータのメンテナンス契約にはフルメンテナンス契約とPOG契約の２種類がある。どっちが得かとよく聞かれる。もちろん回答はない。その時の状況による。つまり誰にも分からない。

　ただ説明しておきたいことがある。
　フルメンテナンスだと安全で、POGだと安全ではないとか、点検内容が違うということはない。

　フルメンテナンスとは、多くの部品交換が無償となる契約だ。POGとは「パーツ、オイル、グリース」の略で、都度、部品交換に費用がかかる契約。それでは、どの程度のことがフルメンテナンス契約において無償なのか。じつは、これはあまり知られていない気がするが、ほとんどの部品交換は無償である。一般的には以下のように言われる。「フルメンテナンスは各階枠・扉、箱内意匠以外は無償」と考えてよい（かなりおおざっぱな言い方）。

　実際のメンテナンスの内容は「昇降機の適切な維持管理に関する指針」というテキスト（日本建築設備・昇降機センター）に記載されている。

　例えば、ロープ式エレベータの場合、ロープの交換は10年～15年くらいで行っていくことが多いが、これはフルメンテナンスであれば有償か無償か。ずばり無償である。メーカーやエレベータの種類、建物の状況（階数など）にもよる、７階建てエレベータのロープを交換すると1,000,000円くらいではないだろうか（もちろん業者さんによって違います）。でも費用がいくらでも、フルメンテナンスであれば、金額は気にすることはない。無償だから。

　普段のメンテナンス費用（月額）は、フルメンテナンス契約（月額）であれば、POGの倍以上はする。

　ここからは私の私感が強いが、築15年くらいまではPOGのほうが得。築15年以上経過してからフルメンテナンス契約の効果が出てくる。つまり新しいマンションのエレベータは故障が少ない。だからフルメンテナンス契約がいくら無償の部品交換ができるといっても、実際に部品交換のケースが少ない。つまりメーカー（または元請け業者）は、いただいた費用の多くを普段の点検費用に消費するだけで、あとは積立金のように貯蓄していくような感じとなる。築15年くらい経過すると、各所が不具合が出てくる。ロープ交換も行う。制御盤、電動機、巻き上げ機等々の不具合があらわれる。つまり、その時にはフルメンテンスだと、ほぼ無償で交換できる。つまり10年以上払ってきたフルメンテナンス費用が、ここに来て効いてくるのだ。

　それでは、最初POG契約にしておき、築年数が経過してからフルメンテナンス契約に変更すればよいと考える。残念ながら、それはできない。できないというのは、POG契約からフルメンテナンス契約に変更してくれるメーカーは無い。

　またメーカーのフルメンテナンス契約をやめて独立系のPOG契約に変更したとする。この場合、再再度のメーカー契約は不可能だ。当然、フルメンテナンス契約をする会社もない。

　つまりメーカーは、築10年までフルメンテナンス契約をしてくれたら、そこでPOG契約に変更してくれたら、すごく得なのだ。逆にマンション側は、それが最も損だ。10年間、払ってきたフルメンテナンス代（つまり貯蓄のようなもの）が無駄になる。

　エレベータを更新したら、そこでこれまでの契約は一旦、ご破算となり、新しい契約となる。エレベータ更新はメンテナンス業務ではないので、フルメンテナンスやPOGは当てはまらない。高い工事費用を支払う必要がある。

　ここまで読んでいただいた方は、よくお分かりと思う。フルメンテナンス、POG、どちらが得かと言う答えはない。ただ言えることは、今のフルメンテナンス契約を変える必要はない。一度、変えたら2度とフルメンテナンス契約に変更できない（エレベータを新設するまで）。

　また知っておいていただきたいことは、管理会社を変更した場合は、多くがPOG契約になる。例外としては、管理会社が変更となっても、同じメーカー（例　○芝、日○　○―チス等々）が点検を継続した場合は、フルメンテナンス契約が継続できることが多い。

　前回、前々回のブログでは管理会社の変更について書いたが、共通仕様書のエレベータ点検の箇所を良くみてみよう。フル or POGかを見極めてください。マンション側がフルメンテナンス契約でお願いします。費用は出します。と言っても、「当社は受けれません」と言う場合も多い。

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　「相見積もり」を依頼した、という話を聞くと、「共通仕様書は存在するのですか」と改めて質問することが多い。意外に、共通仕様書？って、という返事をもらうことが多い。

　もうお分かりだと思うが、共通仕様とは、同じ条件での入札ということである。これは誰かが作成しなければならない。当事務所は当事務所なりの共通仕様書を都度作成することとしているが、基本は、マンション管理業協会の雛形を利用させていただいている。これは一般の方でもHPからダウンロードできるので、利用されることをおすすめする。
　共通仕様書で「相見積書」を依頼すると、比較しても差が出ないのではないか、と良く懸念の声を聞く。ハッキリ言って、それは全く無い（あくまで私の経験上だが、、、）。費用ももちろんだが、内容的にも必ず、違いが出てくる。共通仕様書で内容に差が出るとは不思議だと思われるだろうが、じつはいくら共通仕様書を作成して見積書を依頼しても、どの会社も、かならず以下のように返事をしてくる。「これと全く同じ仕様で出すことは不可能です」と。
　それぞれの会社には、それぞれの委託方法と条件があるため、ぴったり共通仕様書には適合しないのだ。その時は、できる限り共通仕様に近い形で、見積書を提出してもらい、内容の差異についてはプレゼンの時に説明してもらうしかない。その違いに各社の特徴が表れることとなる。

　さて共通仕様書にそって見積書が提出されたとしよう。たぶん、数社によるプレゼンが行われるだろう（もちろん見積書だけで決定する場合もあるかも知れない、、、）。いよいよ「どの会社にするか」という話になった時に、その決め手は何か？どうしても感覚や気持ちにたよることになる。つまり、どのように客観的に判断できるか、という問題だ。

　もちろん客観的という言葉も、いろいろな捉えられ方をするが、ある程度は、見積書やプレゼンの内容を点数化することが必要だろう。それが、管理組合独自に行うのは、少し困難かもしれない。

　その場合は、共通の質問を何十と用意しておき、それぞれの回答を５段階や１０段階に分け、それぞれが点数をつけ、最終的に合計する。

　これは私の経験だが、ある管理組合で、４社の相見積もりを行った。プレゼンのあとに、まず第一印象でもよいので最も好ましい会社を１社書いてほしいと質問して、各自に提出してもらった。その後で、それぞれが点数化をして合計をしてみると、かなりの方が、第1印象と違う会社を総合得点でトップに選んだ。これなどは、感覚や気持ちと客観的に点数化した判断結果が違うということの証明だ。

　管理会社の選定は、管理規約で総会決議（一般的には普通決議ー議決権の過半数）と決められていることが一般的である。そのため、上記のプロセスは、あくまで理事会や委員会でのプロセスである。つまり理事会などで１社に絞り、その１社を総会議案として上程するのが一般的だ。たまに３社、４社を上程してしまい、どれも過半数にいかない、ということが生じる。またもっとも票を得た会社に委託するという判断をする管理組合があるが、それが過半数にいっていない場合は、規約違反となる可能性がある。もし数社を上程し、その獲得したトップの会社に委託するという場合は、上程議案書にトップの会社を選択するということをまず過半数決議しておき、その上でトップの会社を選ぶ必要がある。しかし、それでも少数の票でトップになった会社を選択するのは、あまり良くないと思われる。１７世帯のマンションで４社も比較して４：４：４：５となった場合、遺恨が残るような気がする。やはり、管理会社の選定は、理事会や委員会で１社に絞り、その１社に絞った理由を上程議案として要領説明し、賛否を問う方法が良いだろう。

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　管理会社の変更を検討する際に、コンサルとしてマンション管理士と短期契約するようなケースが、以前よりは多くなってきているかもしれない。

　管理会社の変更は、コンサル無しでも十分できると思うし、これまでも多くの管理組合はそうしてきたと思う。コンサルを入れると何が違うのか。間違った選択をしない可能性が高くなるのか、、、。それは、マンション管理士というコンサルが、どのような指導をするかによるだろう。

　私が管理会社変更のコンサルに入る時に、まず必ず行うことが、①現在、何を困っていて、それが管理会社との関係にどのように影響しているのか。②現在の管理会社では絶対に実現できないと思っていることは何か。それを叶えてくれる管理会社があるかどうか等を調査することから始まる。

　数社の競争入札にすることも多いが、各社の見積書を取得し（これにも工夫が必要だが、これは後日説明します）、プレゼンも終わった。さて、どの会社を選択するかという時に、どこも良く見えてしまいます。やはり各社、営業マン（プレゼンをする人）は、説明が上手ですからね。

　共通仕様書を作成し、それを点数化して、各社の採点を標準化できるかということがコンサルの腕の見せ所でもあるのだが、それでもA社は会計システムがすばらしく、B社は修繕技術が高い、というように、素晴らし点だけが目立つ。この場合、ウィークポイントを探すことは難しく、管理組合で意見が分かれてしまい。ある会社を選択しても、反対者に対して遺恨が残ることがある。

　ずばり管理会社を変更する一番のポイントは、今何が困っているのか。どの会社であれば、その問題が解消できるのか。そこに絞るべきである。結局、管理会社を変更して、ある問題を解決したいという、その問題点に回帰すべきであると思われる。

The post 管理会社の変更について（１） first appeared on マンション管理通信.

　最近、こういったケースが増えているような気がする。行方不明となった区分所有者を探すには、管理会社にもそれぞれノウハウがあると思うが、今回は、行政書士さんにお願いした。住民票やが戸籍を追っていくのだが、やみくもに行政も第三者に戸籍情報を出せないので、管理費等の請求書の宛名を知りたいという理由により、行政書士さんに仕事を依頼した。費用は、たぶん皆様が思っているよりは安価だった。（まあ、高いという人もいるかも知れないが）。

　今回のケース、現在の住民票の住所が判明したが、そこも不在の状況だった。ただ偶然に、その住所も分譲マンションであり、その組合でも同じことが起こっており、そちらは親族との連絡先をつかんでいたため、その組合から親族に連絡をしてもらい、ご本人と連絡がとれた。体調が悪く施設に入院されていたのだが、ご親族がすべて管理費等を処理してくださった。

　今後、こういうケースは増えていくだろうなあ、と思う。

　6月8日の法制審議会では、区分所有法改正についての中間試案が示された。いくつもの改正点があるが、その中に「所有者不明、管理不全の専有部を管理するための財産管理制度についての規定」が新設されるとの試案である。期待したいところである。

The post 行方不明者をさがす first appeared on マンション管理通信.

　同社は業界での知名度もあり、私も一度だけ、競争入札の場で、遭遇したことはある。私にはそれ以外の印象は無い。

　同社と管理委託契約を締結している管理組合は心配なことだろう。廃業の理由は、役員が交通違反で執行猶予付き有罪判決を受けたことで、マンション管理業許認可の欠格事由に該当したため。

　マンション管理適正化法83条の管理業登録の欠格事由に該当した。会社法に違反しないため、同役員の会社への報告が遅れたらしい。

　適正化違反により、監督官庁からの登録取り消しの前に、同社は自主廃業を決め、新たな登録申請を行ったということだ。なるほど、こんなやり方があるのか、と思ってしまった。

　とにかく現在は登録業者でないため、基幹事務を含めた管理業は行えない状態だ。これでは管理組合は困ってしまう。そのため、考え出された案が、同社が第三者の業者と契約し、そこが管理を請け負う。いずれ登録が再開されたら、第三者の業者からレーベンコミュニティが契約を引き継ぐ、という形らしい（説明が下手ですみませんー）。

　要するにマンション管理業は登録制であるため、登録が取り消されると、翌日から管理業が行えない。つまり理事会の開催にも同席できないし、月次の会計報告さえ実施できないという状況となる。当たり前といえば、そうなんだが、結局、顧客が迷惑を被るということか。

　質の悪い社員がいたら「３か月間、クレームを受けなくていいや」なんて思うような輩も出てこないとは言えない。こういう場合の救済措置を、決めておくべきかも知れない。あっ、なぜ３か月かというと、再登録までに３か月はかかるだろうと見られているから。

The post レーベンコミュニティ　再登録申請 first appeared on マンション管理通信.

　同ブログでは、過去にも管理会社の不祥事をいくつか報告してきた。私は、原則的にフロント担当者や管理員が現金を持つと、不祥事が生じる可能性は出てくると思う。

　管理会社でなくても、社員に小口現金を持たせている会社がある。自分の財布の中に、自分のものでは無いお金が入ることは危険だ。

　マンションによっては、自転車置場使用料、集会室使用料などを管理員さんが徴収しているような管理組合もある。それは管理会社の委託業務として行っているのだろうが、管理員さんに、それをまかせて集計させてしまうのは良くないことが起こる可能性がある。管理員さんに悪意がなくても計算が合わない時もある。それが、そのまま管理員さんの責任になったりする可能性もある。

　私の印象だが、大手管理会社は、まず管理員さんが現金にふれることは無いように注意していると思われる。管理会社を選定する際に、共通仕様書を出すことがあるが（多くはマンション管理業協会の共通仕様書を使用）、私が入札を仕切る場合は、この共通仕様書に必ず、管理員の小口所有やフロントの現金受け渡しの可能性について問うことにしている。まず、間違いなく大手管理会社は、現場の現金受け渡しをさせないと、回答してくる。

　ただ今回の着服については、管理員さんではなくフロント担当者のようだ。入社３年目の40代男性だそうだ。複雑なのは、会社の立替制度を利用していることで、それが複数の管理組合に被害がまたがっていることだ。

　Ａという管理組合の請求書をＢという管理組合の請求書に改竄したり、代替駐車場の使用料について偽の領収書を偽造して、会社からの立替払いを着服するという手口のようだ。

　同管理会社は再発防止策として、仮払いの限度額を５万円に設定し、５万円超は部長の決済が必要とした。また物品購入を会社からの直接発注にしたり、３万円以上については写真で現場確認するなどのルールを新設したという。

　それでもフロント担当者が、現金払いをしなければならない、という現実はは残るようで、同社もこのような不祥事を撲滅できないと感じているが、再発防止策を徹底する（マンション管理新聞1221号11月25日）としている。

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　このコールセンター、２４時間受付となっていることが普通で、管理会社の通常営業時間外や休日、祭日の緊急時の連絡窓口となっている。
　理事会の役員などは、フロント担当者の携帯番号を知っている人も多くいるが、やはり休日に連絡するのは、気が引けるものだ。フロント担当者が常に忙しい仕事だということをどの役員も知っているからだ。

　このコールセンター、まず電話受付をして、一次対応が必要かどうか判断する。この一次対応に費用がかかるか、かからないかは契約内容によるし、問題が専有部に起因するか共用部分なのかどうかにも有償、無償かが変わってくる。しかし、実際に問題が起こっている当事者たちには、この問題が専有部か共用部なのかは分からないことが多い。これはプロでないと判断できないことが多い。「どこかから異音がする」と言われても、原因が専有部か共用部かは分からない。結果、専門業者を派遣して、調査した結果、専有部か共用部起因かが分かる。そのため、連絡をした居住者は、コールセンターの受付にイライラしてしまうことが多い。

　コールセンターは機械警備とは違う。よく委託契約書の内容を見てみると、機械警備という項目があり、これは警備会社の業務を指す。マンションで火災警報やガス漏れ警報、駐車場異常や貯水槽の満水異常などが発令したときに30分ほどで現地に駆けつけてくれる。いわゆる、アルソック、セコム、全日警、セントラルなどが有名どころだ。これらを機械警備という。これらの機械警備とコールセンターは違う。

　しかし、このコールセンターだが、２つのバージョンがあると思ったほうがよい。表現が悪いが、要するに管理会社の自前のセンターであるのかどうか。コールセンターといっても外注業務で、どこか第三者のサービスに出していることも多い。
　このあたり、大手の管理会社は自前のコールセンターを持っている。そうすると、これらのコールセンターは機械警備とかぶってくることが多い。つまり警報が発令した場合、警備会社とコールセンターに、ほぼ同時に警報が行く仕組みをとっていることが多い。これが外注の場合は、機械警備とは関係なく、居住者の通報のみを受け付けるという形だ。

　管理会社変更の際に、コールセンター業務や緊急対応受付などの項目が契約内訳に入っていることがほとんどだが、これらが自前であるのか外注であるのかは、かなり対応が違うと思われる。必ずしも自前センターが質が高いとは言わないが、やはり外注コールセンターの場合は、いろんな管理会社を掛け持ちで行っていることも多く、そこまでの専門家の対応とはいかないと思われる。

　そのあたりは費用にも現れてくるので、よくよく検討したほうがよいと思われる。

　※同投稿は、Gerd AltmannによるPixabayからの画像を使用している。

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　同検討会の議題を簡単に要約すると以下のようになる
①管理・修繕の適正化
　・理事のなり手不足、所在不明区分所有者への対応
　・修繕積立金の安定確保
②建替え等の円滑化
　・事業採算性の向上策
③その他
　・マンション管理士の専門性の向上方策
　・統計調査の項目見直し

もちろん上記以外にもテーマはあるのだが、大まかなところを書き出してみた。

　令和2年に改正されたマンション管理適正化法、建替え円滑化法。また令和3年（昨年度）に改正されたマンション標準管理規約などの再改正が再びあるのかも知れない（マンション管理新聞1219号　令和4年11月5日ー国交省参事官付け）。

　同検討会は21人の有識者会議で、令和5年夏ごろまでに最低6回の検討会を開催し、取りまとめを行うとされている。

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　オートロックのないマンションで、館内に立ち入り、各戸の玄関扉ポストに政党関係のビラをポスティングした行為に対する判決がある（最高裁平成21年11月30日第二小法廷判決）。この裁判は一審から控訴審にいき、最後は最高裁が上告を棄却した。判旨を要約すると、住居侵入罪（刑法130条）が成立するというものだった。

　このようなトラブルを避けるために、多くのマンションでは、ビラやポスティングを禁止する旨の立て看板や掲示をエントランス付近にしているのが一般的だ。たぶんあなたのマンションも、これに似たような内容で掲示があるだろうと思う。これは、実はとても有効な証拠となる。刑法上、住居侵入罪の住居に、区分所有法上の共用部がカバーされているかどうかは不明だ。上記の裁判も最高裁の判旨でも、そこは不明確だ。

　同裁判の判旨では、管理組合が玄関ポストにビラを投函することを住民の意思統一として禁止していると外部に広報していることだ大事だ。つまり、上記のポスティングは、住民らの生活の平穏に配慮するべき管理空間への侵入であり、管理者（理事会や管理組合）の意思に反しているため違反であると判断しているのである。
　また政党のビラという内容から表現の自由も問題とされたが、今回のポスティングは表現の自由を制限するという問題ではなく、表現の手段を処罰することの憲法適合性を問題とした。

　本当は、１階の集合郵便ポストへのビラや広告の投函も、禁止するという貼り紙の内容の趣旨に反すると思うが、やはり館内への立ち入りとは、かなり重さが違うということらしい。

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　さて、上記のことから、どのマンション管理組合でも、管理費等や使用料は、各自の口座から引き落とされるのが普通だ。たまに各自が振り込むという方法をとっているマンション管理組合もあるようだが、上記のような管理規約が定められている場合は、振り込みは規約違反となる。古いマンションで、管理規約に口座引落の規定がないマンションでは、直接徴収や、振込というケースもあるようだが、一般的にマンション標準管理規約を原則として管理規約を定めているところは、口座引落が一般的だ。

　自主管理にしても、会計担当の理事や、管理会社と委託契約を締結しているマンション管理組合では、一括引落でないと、帳簿の整理や仕分け、会計報告の作成に手間取ってしまう。
　また各自が振り込むと、振込料がかかるが、管理会社に委託すると、口座引き落とし料は、100円強くらいだ。また最近の管理会社は、多くの場合、管理会社指定のメインバンクに組合口座を変更することで、引落料がかからないというサービスを展開している。100世帯のマンションで、口座引落が1世帯100円かかっても月額10,000円。年間120,000円かかる。もちろん100円でも、各自が振り込む手数料より安い。しかし、これを管理会社に委託すると低額もしくは無料になる。管理会社に委託するメリットというのは意外にあるのだ。

　管理会社と委託契約を締結すると、重要事項説明でも管理委託契約書でも、イ・ロ・ハという３通りの、どれかの収納方法となる（マンション適正化法施行規則87条2項1号）。じつは、この違いを理解している組合員は少ない。もちろん管理会社は重要事項説明時に、これを説明するのだが、実際に採用しない方式は、あまり詳細に説明しないのが一般的。このイ・ロ・ハという３通りの方式は平成22年の適正化法施行規則の改正によって分類された。それまでは原則方式、収納代行方式、支払い一任方式という３つの方式だった。私などはこの業界に入った頃は、この３つの方式の違いを勉強して資格試験に臨んだ。
　現在、もっとも多い方式はイ方式だと思われる。これは収納口座と保管口座の２つの口座を開設し、管理費と修繕積立金を収納口座という同じ一つの口座で収納する、という方法。最初に一つの口座で収納し、後日、管理費と修繕積立金に振り替えていく方式だ。
　私は、ロ方式を採用しているマンション管理組合に出会ったことがない。偶然なのか、やはり相当数、少ないということだろうと思う。これは管理費と修繕積立金をそれぞれ別の収納口座を開設するという方法なのだが、管理組合も管理会社も、そんなにたくさんの口座を管理したくないし面倒だ。決算時の残高証明書も２枚とらなくてはならない。そのためロ方式をとるマンション管理組合は少ない。というか、管理会社がこの方法をほとんど採用しないので、管理組合自身もこのロ方式を採用するという考えもないと思われる。
　そして最後の３つ目の方式がハ方式だが、これは収納保管口座（管理組合名義）という１つの口座を開設し、帳簿上で、管理費と修繕積立金を収納管理するという方法だ。

　最初に記したマンション標準管理規約の第60条では、イ方式をほぼ前提としているのではないかと推測している。

　ここまでの財産の管理方法を一般的に、分別管理方法といったりする。ご自分のマンションの財産の分別管理方法がイロハのどれを選択しているかを知っている方は少ないかも知れない。

　まあ、それを知らなくても、管理会社や会計担当理事がしっかりしていれば、何の問題も起こらないのだが。

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　あるマンション（100世帯超）での経験だが、マンションの管理組合として、地域の自治会に所属したいと相談に行ったことがあるが、体よく断られたことがある。それはそうだろうと思う、いきなり100世帯もが自治会に入ってきたら、組織や執行部の体制や人員の役割分担も一気に混乱する可能性がある。自治会や町内会は、これまで伝統的につながってきた組織形態であることが多く、まったく顔も知らない方が100世帯（居住者は500人近い）も入ってきたら統制も収拾もつかない。いきなり町内会長からすべて執行機関のメンバーが変更になることさえありえる。結果的に地域のお祭りや防災訓練に参加したい方は、個別に自治会や町内会に入会することとなった。
　私はそれでよいと思っていたが、いくつかの小規模マンションでは、組合ごと地域町内会に参加している管理組合もある。そうしたところでは、町内会費を管理費等と同時に引き落としたり、町内会費だけを組合員が徴収したりしている。会費を管理組合資産として一緒にしたり、別会計としているところもあるだろう。そうなると、管理会社が町内会費を管理するかどうかという問題も起こる。

　私が管理会社で仕事をしていた時、ある物件で、管理組合が自治会費を強制的に徴収することは管理規約違反だという意見が出て、結局は、自治会費は管理組合会計とは別個として、個別に自治会役員が徴収することとなった。

　裁判の判例などを見ていると、やはり管理組合活動と地域組織（自治会や町内会）は明確に目的が違うため、管理費等という言葉の中に、自治会費や町内会費は含まれないと判断したほうがよさそうだ。

　しかし、マンション管理組合といえども、地域社会の一員であるため、まったく関係を断って存在することはありえない。

　そこで現在の32条12項に「マンション及び周辺の風紀、秩序及び安全の維持、防災並びに居住環境の維持及び向上に関する業務」という、これまでの地域コミュニティ条項（旧15項）を含んだような条項が設けられている。

　どうも、これまでの地域コミュニティ条項との違いが分からないという方も多くいるだろう。そこで、非常に口語的に分かりやすく説明すると、つぎのようになると、私は考えている。

　「マンション管理組合と地域コミュニティとの関係は、お祭りなどの行事に参加したりするための費用を管理組合費から捻出することは資産価値の維持とは言えず不可能である。しかしマンション周辺の清掃や美化活動、防災・防犯活動は、地域との最低限の協力体制も生まれてくるのが必然で、それは同時にマンションの資産価値の維持にもつながる。つまりそこに管理組合費用をあてることは適正である」

　と、まあ、こんな感じでしょうか、、、。

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　一方、民泊に賛成する方は、やはり資産価値の維持だ。もともとファミリーで住んでいても、子供が独立し、３ＤＫも必要なくなった。賃貸に出したり、民泊に出したりすることも個人資産の活用で、決して批判されることではない。

　要するに民泊の禁止は、個人の資産活用に対する制限であるため、十分に注意しなければならない。

　私は、民泊を禁止したい信条で、もっとも説得力のある考え方は、資産価値の下落であると思っている。民泊を可能にすることで資産価値が落ちると言いたいわけではない。その逆もあるからだ。つまり民泊の実行が、他の居住者への迷惑にならず、なんら生活圏への影響もなく、建物使用のルールにそったものであるならば、それほど問題はない、という考え方だ。それでは民泊が資産価値を落とすとは、どういうことだろうか。これは暴力団の排除と同じ考え方だ。いくら管理規約で暴力団の入居を禁止していても、万が一、入居してしまったらどうなるか。自分の部屋を売却したいが、隣室が暴力団である、と重要事項説明を受けた購入予定者は、まず購入を躊躇するだろう。つまり売れないのだ。これは資産価値の下落だ。
　それでは民泊はどうか。自分の部屋の隣室で民泊が行われている場合、それが資産価値の下落につながるかどうかを考えて見てほしい。問題は民泊の管理方法だ。オーナーがしっかりしており、隣室になんの問題もなく資産活用していることが証明されれば、資産価値は落ちない。それでも民泊の隣室は購入したくない、という買主が増えれば資産価値の下落だ。
　要するに問題は、オーナーの管理方法なのだ。

　そこで最新のマンション標準管理規約を見てみると、民泊の態様を３つに分けている。①家主居住型②家主同居型③家主不在型だ。
　①家主居住型とは区分所有者がその専有部分または同じマンションの別の専有部分に居住しているパターン。②家主同居型とは、専有部分に区分所有者が居住している場合。そして③家主不在型とは①と②以外という考え方だ。

　つまり上記の①～③のどのパターンの民泊を許可するかによって、民泊を許容できる幅が広がるという考え方。これらの考え方はマンション標準管理規約の第12条関係のコメントに披歴されているので、ぜひ一読願いたい。

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