競売決議はマンション標準管理規約第47条3項に明記されており、それは区分所有法第59条（区分所有権の競売請求）の訴えの提起は、特別決議（組合員の総数の４分の３以上及び議決権総数の4分の3以上）で決することとなります。
　この競売決議は管理組合の「伝家の宝刀」みたいなものですから、なかなか、そこまでは行いません。そこにいくまでに、双方（滞納者と管理組合）話し合い、分割案の締結や、即決和解、民事調停、支払い督促、少額訴訟、通常訴訟（債権の確定ー分割案の提起）など、管理組合の負担も少ない方法があります。

　先に述べた、私のたった１回の競売決議も、まずは話し合い（何年も）、分割案（守られず）、通常訴訟（守られず）という経緯を踏まえての結果でした。裁判所もいきなりの競売決議は、なかなか認めないと言われています。競売は相手方の区分所有権を力ずくで奪うわけですから、たしかに慎重ですよね。上記の競売決議は、相手方（滞納者）が、最後まで１円も払わず、これといった抗弁もせず、裁判上の審議においても滞納者から証拠も提出されず、もう投げやりな感じでした。
　私は、これまで競売決議の一歩手前までの経験は多々あるのですが、そこまで来ると、多くの方は、部屋を売買してしまいます。競売決議になって、安い価格で売り買いされるなら、民売で少しでも高い売値で売ったほうが、少しでも得なわけですから。
　件の競売対象者の方が、なぜ最後まで民売をしなかったのか、いまだにわかりません。また裁判の審理中も裁判官から「弁護士をつけないのですか？」と質問されていましたが、まったく返事もしませんでした。本当にお金がない状態だったのでしょうけれど、それにしても、投げやりな感じがしました。

　管理組合で競売請求をしなくても、競売になってしまうケースも多々あります。むしろマンション管理の現場では、こちらのほうが多いのではないでしょうか。あるマンションの理事さんたちは、「あの方は絶対にローンも払っていないから、すぐにローン会社から競売がかかるよ」と言われることが多く、本当にそうなることが多いのです。この場合は、通知があったらすぐに、管理会社と協力して（自主管理の場合は、管理組合にて）滞納している管理費等の一覧表（請求履歴や遅延損害金等）を裁判所に提出しなければいけません。

　競売のあとは、専門業者が落札することがほとんどです。購入後、新たに転売するのが普通です。管理費等の滞納については、この専門業者と管理組合は交渉することになります。彼ら（専門業者ー競売業者ー多くが宅建業者）は、慣れていますので、払わなくてもよいものについては、交渉してきます。遅延損害金や駐車場使用料等は、請求しても払わないですね（管理組合と良好な関係を維持するために、払ってくださる業者もいます）。この交渉は、多くの場合、管理組合は負けますので、遅延損害金や駐車場使用料は、元の使用者と早い段階でけりをつけておくことが望ましいです。たとえば遅延損害金は、すでに払った管理費等を先に遅延損害金に充当しておくとか、駐車場使用料金は、２～３か月滞納したら、使用禁止にして、解約するとかの手段をとっておくべきでしょう。

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