管理費等の滞納があった場合、その回収方法などを詳細にルール化しているマンションって、そんなに多くないんじゃないか、という話です。

　前回お話ししたように、管理費等の滞納に対する督促等については、管理会社との委託契約に基づいて、管理会社任せにしている管理組合がほとんどだと思う。

　そこで今回は、自分たちで（管理組合で）ルール化する場合、まず言葉を定義づけたいと思う。実際には、管理費等の滞納については、未納、未収、滞納、未払い等、いろんな言葉が使用される。まあ、どれも困った状況に使う言葉だけど、、、。

　実際には、定義づけは管理組合で行えばよいと思う。どういうことかというと。滞納とは、どのような状況を言うのか、自分たちで考えてルール化すればよいということ。

　例えば、以下のような場合、どのように考えればよいのだろうか。
　８月分の管理費等を前月（７月）の２５日に引き落とすよう決めている管理組合があったとしよう。Aさんの管理費等が引落不能となった。残高が足りなかったということです。当然、管理費組合の口座にはAさん宅の管理費等が入らないのだが、じつは７月２５日に引き落とした管理費等は、８月分の前受という扱いになる。この前受という単語は、簿記の用語で、貸借対照表でいう負債項目だ（少し難しい言い方をすればバランスシートの右側ということ）。これは、どういうことかというと、７月２５日に引き落とした管理費等は、まだ８月分となっていない、という考え方だ。
　つまり簿記的な考え方でいえば、８月分の管理費等は、８月にならないと発生しない。前受というのは、前もって預かっておきますよ～、って意味。ということは、Aさんの８月分の管理費等は、まだ発生していないから、引き落としができなくっても、これは滞納ではないという考え方もできる。滞納でなければ、遅延損害金はつけれない。
　ん～っ、簿記って難しいですよね。

　結局、８月分の管理費等は８月中に払えば、滞納ということにはならない。という考え方だ。これが９月になってもAさんが払わなければ、Aさんは、８月分を滞納したことになる。だから７月２５日の引落ができなくても、Aさんが８月１５日に管理組合の口座に８月分を振り込んできたら、滞納は発生しなかったことになる。

　つまり何が言いたいかというと、滞納というのは、どの段階で引落をして、どの時点になったら発生するかということを明確にしておかないと滞納者と決めれないということだ。
　同時に、遅延損害金もどこからかければよいのか分からないということになる。

　つまり、管理組合で上記のようなことも含めて、言葉の定義を明確にして、どれが滞納かということを具体化しなくてはならない。そのうえで、滞納の何か月目から遅延損害金をつけるとか、つけないとかを決めないといけない。

　また督促方法も、滞納が１か月なら引落不能通知。その場合、次回引落時に２か月分同時に引き落とすか、やはり早い段階で振り込んでもらうか。３か月滞納したら督促状を送付するとか決めておくべきだろう。
　一般的には、管理会社の委託契約でも、６か月の滞納で法的措置に移行すると書かれていることが多い。法的措置といっても、まずは配達証明付き内容証明を管理組合かもしくは弁護士名で郵送することが多い。

　注意したいことは、そこから先は、管理会社は、管理組合の指示がないと、あまり能動的に動かない。

　もともと管理費等の滞納があった場合、債権者は管理組合であり、管理会社ではない。自分たちの借金でないのだから、そこまで力を振り絞って回収はしない。とくに、サラ金のような取り立ては絶対にしないし、管理会社がそのようなことをやったら、弁護士法にひっかかる。
　最後は管理組合が主導で動かなければならないことは、知っておいたほうがようかも。
　

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　たしかに築何十年も経過しても、本当に滞納で悩んだことが少ないマンションもあります。そうなれば、それはそれで素晴らしいこと。

　私は、結構、マンションの管理費等の滞納を回収するので苦しんだほうかも知れない。これって、意外に大変なんですよ。

　その経験から、ついつい、いずれの時のためにルール化しておきましょう、と言っちゃいます。
　ルール化というのは、管理費等滞納のための細則を作成するとか。理事会において滞納の回収マニュアルを作成しておくというようことです。

　実際に滞納を回収するとなった場合には、どの方にも公平に回収の手順をとらないと公平性にかけますから、やはりルール化は必要ではないかと思う。例えば、マンション標準管理規約では、管理費等の滞納については、「（略）管理組合は、その未払金額について、年利〇％の遅延損害金と、違約金としての弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対して請求することができる（60条2項）」とある。
　この表現はあいまいで、「できる」とあるから、しなくてもよいともとれる。
　遅延損害金をとったり、とらなかったり、すると公平性がなく、組合員からクレームがでるにきまっている。また遅延損害金の％でも決めていないマンションもある。

　往々にして、マンションの管理規約には、滞納の回収方法・手順については、詳細に書かれていない。例えば、滞納とは、どこからが滞納なのかとか、何か月くらい滞納したら遅延損害金をつけるのか、とか。

　そのような曖昧な表現を具体的にするために管理費等の滞納については、細則やマニュアルでルール化しておいてほうがよいと思う。

　また回収方法も、何か月滞納したら督促状を出すとか、裁判に移行するとかを明記しておかないと、その時々の理事会の判断となってしまい、上記に書いた公平性に欠ける。

　管理会社に管理を委託している管理組合では、多くの場合、管理会社との委託契約において、管理費等の回収手順が決まっているところが多い。つまり、多くの場合、管理費等の滞納回収については、自分たちのルールに沿うというよりも、管理会社の提示する方法に任せているということになる。
　それは、それでいいと思いますが、それさえも詳細に決まっていないので、遅延損害金をつけるのかつけないのか。遅延損害金はどのように回収するのか、などは管理組合の意向になる。

　一度、ご自分のマンションの管理委託契約書の後ろについている別表をみてみましょう。そこには、管理会社の滞納に対する委託業務の範囲と手順が書いてある。

　次回のブログでは、自分たちで（管理組合で）管理費等の滞納をルール化する場合の内容については考えて見たい。

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　マンション（分譲の場合）に住む場合、管理費や修繕積立金等（駐車用使用料やルーフバルコニー使用料・・・）が必要です。それらをひっくるめて「管理費等」と呼んでいます。
　どのマンションでも、毎月、支払いが義務付けられています（管理規約による）。その会計報告は一般的には管理会社が行っており、前月（もしくは前々月）の収支報告を理事会に行います。
　それらを一般的に管理事務報告といい、それらの行為はマンション管理適正化法によって、管理会社に義務付けられています。
　その報告の方法は、管理会社や管理組合によって、様々ですが、必ず管理費等滞納の状況報告があると思われます。「〇〇月は、〇〇〇号室の方が●●●●●円滞納です」というような感じで。管理費等は通常、一括で引落しをすることを義務付けているマンションが多いので、残高不足等で引き落としされないと、管理費等（つまり修繕積立金等）は管理組合に入金になりません。その場合、どうなるか。これは管理会社や管理組合によって方針が違うと思いますが、翌月に２か月引落しする、という通知をだすことが多いようです。
　１か月分でも引落しができないと、これは管理費の滞納となります。正確には、翌月になって、はじめて先月分が滞納と表現します。たとえば３月分を３月３日に引き落とされなくても、３月３１日に、何らかの形で入金できれば、３月分は滞納となりません。４月１日になって、はじめて３月分が滞納と表現されます。
　さて、管理費等の滞納について、遅延損害金をつけているマンションはどれほどあるのでしょうか。管理会社は、自分たちの判断では遅延損害金はつけないと思います。あくまで、それぞれの管理組合の姿勢・方針です。
　マンション標準管理規約に基づいて管理規約を制定しているマンションでは、「組合員が納付すべき金額を納付しない場合には、管理組合は、その未払金額について、年利〇％の遅延損害金をその組合員に対して請求することができる」と書かれていると思われます。〇％の部分は１４％が多いと思います。
　「請求することができる」という文は請求しなくてもよいとも読め、それは管理組合の方針次第です。

　今日のブログで問題にしたいことは、この遅延損害金を毎月計上するかどうかという問題です。

　毎月の理事会等で、管理会社が行う管理事務報告が行われた場合、収支報告や貸借対照表を確認してください。事務報告の中で管理費等の滞納が報告されたら、ご自分のマンションでは遅延損害金をつけているかどうかを確認しましょう。またそのルールも確認してください。例えば、３か月以上の滞納から遅延損害金をつけるとか、、、。管理費等の滞納は滞納一覧表を出している管理会社や貸借対照表で確認しましょう。貸借対照表で確認する場合は、資産項目となります。滞納は負債のように思えますが、資産項目です。つまり貸借対照表（バランスシート）の左側です。
　さて問題はここからです。管理費等に遅延損害金をつける場合は、収支報告書や貸借対照表のどこを見ればいいのか。収支報告書の表現方法は、管理会社、管理組合にてそれぞれですが、必ず収入の科目となっています。また貸借対照表も資産項目（左側）です。
　よく質問されるのですが、遅延損害金は管理費等が滞納となった人につけるのだから、実際には入金になっていないのではないか。ということ。それは仰る通りなのですが、収支報告書は、発生主義という簿記の考え方に基づいて記載されているため、これから（将来にわたって）入金となる予定のものも記載されます。ここが難しいところですよね。私のような簿記の知識がない門外漢にとって、この考え方がよく分かりませんでした。（もともと自分の会社の財務諸表さえ、理解できなかったので、、、）。
　つまりマンション会計の一般的な考え方は、明らかに入金が予想される（確定）金額は収入として計上します。つまり管理費等を滞納した場合、必ず遅延損害金をつけるとルール化されている管理組合では、管理費等滞納が発生すると同時に遅延損害機が発生するというわけです。これが発生主義です。
　そうすると、やや面倒な複雑な問題が生じます。ここからが、現場の面倒な声として聴いていただきたい。収入ととらえてしまえば、貸借対照表では資産ととらえてしまい、消すことができません（消費しない限り）。これ、私自身は「宝くじ現象」と呼んでいるのですが、、、つまり、宝くじは当たった時点では、まだお金を受け取っていないけど、もう受け取ったと同じ気持ちになりますよね。それと同じ。すでに入金したと同じ気持ちなんです。
　長期にわたって管理費等を滞納している組合員は、月々にも複利で遅延損害金が増えていっています（消し込み方法にもよる）。しかし、滞納しているため実際には入金になっていない。その滞納者が競売になったらどうなるか。新しい所有者が、管理組合から管理費等の請求を受けることになるのが一般的（区分所有法第８条ー特別承継人）です。その場合、管理費や積立金は特別承継として管理組合に請求権がありますが、滞納した駐車場使用料や遅延損害金は、特別承継と認められないケースがほとんどです。そこが要注意です。つまり、遅延損害金を収支報告書で収入として（発生主義）とらえてしまった場合、いずれも入ってこない（入金されないーとりっぱぐれ）ケースも生じるということです。じつは、そのようなマンションがたくさんあります。それは永遠に残ります。貸借対照表というのは、そのマンション（管理組合）の資産状況をあらわしたもの。遅延損害金が２０万円と記載されていると、いずれ入金されることが前提。ですが、遅延損害金をかけられた組合員が競売でその後行方不明。新しい所有者も前所有者の遅延損害金まで払わないとなった時に、この遅延損害金は永遠に入金にならないまま残る可能性があるということです。
　私は遅延損害金をつける場合は、滞納者に先に払っておいてもらうべきだと思います。競売になるようなケースというのは、それまでにも何度も管理組合と滞納者で話し合いがある場合がほとんど。分割案等が組まれた場合に、払い込まれた金額を先に遅延損害金から消しこんでいくことに管理組合、滞納者ともに承諾をしておくことをおすすめします。

　私は、何度も、この遅延損害金の取り立て（取り立て？）に奔走しました。遅延損害金を常に収支に計上するなら、管理組合ともに必ずいただくという、決意めいたものが必要ではないかと思います。
　管理会社の人たちも、管理費等の督促業務はしません。もちろん未収金のお知らせを出したり、請求書を出したりは業務です。でも滞納6か月を過ぎたら、あとは管理会社の責任は委託契約上は無いと思います。これは管理組合が自ら動かなくてはなりません。それって、すごい労力ですよ。

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　競売決議はマンション標準管理規約第47条3項に明記されており、それは区分所有法第59条（区分所有権の競売請求）の訴えの提起は、特別決議（組合員の総数の４分の３以上及び議決権総数の4分の3以上）で決することとなります。
　この競売決議は管理組合の「伝家の宝刀」みたいなものですから、なかなか、そこまでは行いません。そこにいくまでに、双方（滞納者と管理組合）話し合い、分割案の締結や、即決和解、民事調停、支払い督促、少額訴訟、通常訴訟（債権の確定ー分割案の提起）など、管理組合の負担も少ない方法があります。

　先に述べた、私のたった１回の競売決議も、まずは話し合い（何年も）、分割案（守られず）、通常訴訟（守られず）という経緯を踏まえての結果でした。裁判所もいきなりの競売決議は、なかなか認めないと言われています。競売は相手方の区分所有権を力ずくで奪うわけですから、たしかに慎重ですよね。上記の競売決議は、相手方（滞納者）が、最後まで１円も払わず、これといった抗弁もせず、裁判上の審議においても滞納者から証拠も提出されず、もう投げやりな感じでした。
　私は、これまで競売決議の一歩手前までの経験は多々あるのですが、そこまで来ると、多くの方は、部屋を売買してしまいます。競売決議になって、安い価格で売り買いされるなら、民売で少しでも高い売値で売ったほうが、少しでも得なわけですから。
　件の競売対象者の方が、なぜ最後まで民売をしなかったのか、いまだにわかりません。また裁判の審理中も裁判官から「弁護士をつけないのですか？」と質問されていましたが、まったく返事もしませんでした。本当にお金がない状態だったのでしょうけれど、それにしても、投げやりな感じがしました。

　管理組合で競売請求をしなくても、競売になってしまうケースも多々あります。むしろマンション管理の現場では、こちらのほうが多いのではないでしょうか。あるマンションの理事さんたちは、「あの方は絶対にローンも払っていないから、すぐにローン会社から競売がかかるよ」と言われることが多く、本当にそうなることが多いのです。この場合は、通知があったらすぐに、管理会社と協力して（自主管理の場合は、管理組合にて）滞納している管理費等の一覧表（請求履歴や遅延損害金等）を裁判所に提出しなければいけません。

　競売のあとは、専門業者が落札することがほとんどです。購入後、新たに転売するのが普通です。管理費等の滞納については、この専門業者と管理組合は交渉することになります。彼ら（専門業者ー競売業者ー多くが宅建業者）は、慣れていますので、払わなくてもよいものについては、交渉してきます。遅延損害金や駐車場使用料等は、請求しても払わないですね（管理組合と良好な関係を維持するために、払ってくださる業者もいます）。この交渉は、多くの場合、管理組合は負けますので、遅延損害金や駐車場使用料は、元の使用者と早い段階でけりをつけておくことが望ましいです。たとえば遅延損害金は、すでに払った管理費等を先に遅延損害金に充当しておくとか、駐車場使用料金は、２～３か月滞納したら、使用禁止にして、解約するとかの手段をとっておくべきでしょう。

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上記資料は、管理費等の先取特権（区分所有法第7条）に基づき行う、債権者（差し押さえ債権者は別）が強制執行手続きに参加して、債権の分配を受けるためのもの。いわゆる配当要求と呼ばれるもので、同資料（東京地裁用）のほか請求者の身分証明書や管理規約、総会議事録などを提出する。
　
　そこで今回も管理費等時効についてのつづきということで。前回のブログは時効の中断でした。今回は裁判の申し立て前の話です。マンションの管理組合で債権（管理費等滞納）についての裁判を申し立てるときには、多くの場合、弁護士さんに依頼することが多いため、上記のような資料は弁護士さんが用意してくれます。
　管理組合としては、裁判に対して、議事録や管理規約（管理費等の額などが明記されているものがよい）等を用意しましょう。よほどのことがない限り、管理費等の裁判で管理組合が負けるということはないと思います（そんな経験はありません）。もちろん、特殊な事情はあるだろうけど、、、。
　さて、今日は滞納額の確定の話しです。滞納額の確定って。これは、私が使っている言葉なので、一般的ではありませんが、裁判に訴える前に、一体、滞納額はいくらなのか、どの時点の金額で訴えるのか。そして、必ず考えるべきことは、遅延損害金を課すかどうかです。これは規定にそった形で、全組合員に対して公平に行うべきです。ここでは遅延損害金と言います。よく「利息を課すかどうか」という表現をしますが、遅延損害金は賠償金であって、利息ではありません。でも、我々一般人にとって、それは理屈で、要するに同じです（同じと言うと専門家に叱られるかも、、、）。
　遅延損害金を滞納額にプラスして請求するかどうかということです。そして、遅延損害金の額ですが、管理規約に明記されていることが多いです。明記されていない規約もあります。例えば「遅延損害金を請求できる」という文だったり。はっきりとしたパーセンテージ（滞納額に対して）が明記されていないと（つまり約定がない）、民法404条に定める法定利率（年5％）が適用されます。
　私たちマンション管理士は、管理規約の変更のお手伝いをすることが多いですが、そのような機会があった場合は、私はこれまで遅延損害金を14.6％にしてきました。これには理由があって、消費者契約法の損害賠償額の予定又は違約金の限度は14.6％である（9条）と明記されているからです。
　この利率については、専門家でも意見が違いますから注意してください。14.6％以上でも問題ないという人もいます。ただし、あまり公序良俗を乱すような利率はだめでしょうね。たぶん、あなたのマンションの管理規約は14.6％じゃないでしょうか。たぶん日歩４銭だと365日で計算すると年利14.6％になるというところから来ているようです。
　裁判には初期費用もかかりますし、手間もかかります。その労力分としての遅延損害金は妥当性があるような気がします。まずは、管理規約で5％～20％くらいの間に設定しておくことをおすすめします。
　2，3か月前に、あるマンションの理事長様と初めてお会いしました。そこは100世帯ほどあるのですが、ほぼ館外オーナー（居住せず賃借に出す投資用マンション）です。「管理費等の滞納はないですか？」と尋ねると「ありますよ」とのこと。ただし、このように仰っていました。「最後は必ず払うよ。無理ならどこかが競売にかけて、新しいオーナーに支払ってもらうから（特別承継）、これまで未納となったことはないですよ」。まあ、だいたいそうなんですが、それでも、私は、滞納額が1,000万円を超えて競売決議までは経験していますので、やはりもめるときは中々、困難ですよ。1,000万円なんて、そう簡単に諦められる額ではないので、理事さんたちは回収に頑張りますが、中には10万円ほどの滞納で、行方不明になってしまうとか。こんな時に、必ず話が出るのが、債権を放棄しようという話です。会計上は「損金」という形で処理しようということです。よく聞くのは、（本当かどうか知りませんが）多額の管理費等の滞納をかかえた理事長自信が、自分の滞納を損金としてしまい、すべてをチャラにしてしまったという話。私はそんな理事長様に会ったことはありませんが、（ただし乗っ取り屋という理事長には会ったことがありますーこれはまた別の機会に。）中にはそんな人も出てくるかもしれません。でもそれは絶対にできませんので。
　滞納管理費という債権は、区分所有者全員の債権です。そのため、その債権を放棄するためには、区分所有者全員の承諾が必要です。総会で過半数とか4分の3以上とかで決めることはできません。別の言い方をすれば、それは区分所有法や管理規約の内容では、上程議案として、総会にあげることはできないということです。もちろん小規模マンションならできるかも知れないですね。10人くらいなら、全員宅まわって一筆いただいてくればよいので。
　ただし例外はあります。管理組合が法人となっている場合です。それは区分所有法第52条に「集会（総会）の決議を経れば、法人として債権放棄することができる」と明記されています。
　　管理費等の債権を放棄するために、わざわざ、組合を法人にしますか？しませんよね。

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