マンションは築年数が経過すると、建替えるという方法があるが、実際は建替円滑化法が施工されても、実際のマンションの建て替えは、ほぼ実績がないといえる（日本では250棟ほど）。つまり、築年数が経過したマンションは建て替えではなく、延命措置をとっていかなければならないということ。
　そのために、より長期的な躯体維持の計画が必須とされているのだ。

　今回の改訂では、既存マンションでは25年とされていた計画期間を30年とし、かつ同期内に２回の大規模修繕工事を計画しなければならない。

　上記のようなガイドラインの改訂は2008年以来である。今回の改訂は同時に、マンション標準管理規約（今年6月に改訂）にも反映されている。同管理規約の第32条の関係コメントでも計画期間は30年とされた。この30年という計画期間は、来年から始動する予定である管理計画認定制度の認定要件にもなっている。

　もちろん、マンションには独自性があり、それぞれの管理組合の考え方で躯体の維持に対する考え方も異なることは事実。そのため、いくら作成ガイドラインが改訂になったとしても、すぐに再作成をするマンションは、まだそれほど多くないだろう。また、間違いなく築50年で建て替えに踏み切るというマンションがあった場合、これから30年の計画期間は必要ない、と判断するような管理組合が出現してもおかしくはないと思われる。

　さて今回の改訂では、計画期間を25年から30年としたほか、各修繕項目の修繕周期もかなり変化している。結果、それぞれのマンションの実情にあわせて策定するしかない。
　例えば、屋上防水（露出）は修繕周期24年から30年。給水管の更生は15年から19年～23年。このように多くの部位の周期が伸びているのだが、その逆に軒天塗装は、36年周期が24年～30年と短くなっている。これについては実情にあわせたものだろう。軒天塗装はリシンの吹き付けが多く、これは施工状況にもよるが、かなり早い段階で塗装が剥離してくることが多い。

　今回の改訂で、特徴的なことは、「専有部工事項目（専有部分配管）」が新設されていることだ。これは前回ブログで説明した改訂管理規約第21条コメントのことだ。管理規約を改訂して、専有部の配管工事を共用部と一体化して、修繕費用として支出できるようにしておくという方法だが、そのためには、修繕積立金の早い段階での値上げが必要となることは必須だと思われる。

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　上記のように特別決議（第47条）って結構大変です。上程する以上、可決されることを目指しているので、分かりやすい説明やプレゼンなどを駆使して、どの管理組合も努力されていると思います。さて総会で、管理規約の変更が承認されたとします。その後、どうなるか。多くのマンションでは、総会結果を何らかの形で広報することが多いでしょう。結果だけを掲示板に貼ったり、議事録をコピー配布したりと。議事録は議案の可決数くらいしか書かれていないことが多いですが、議案要領は、総会前に説明されているでしょうから（規約上の義務）、「なんとか規約改正が承認されたんだなあ」というくらいは全組合員は認識しているでしょうね。それも外部居住のオーナーさんたちは、やはり総会結果はなんらかの形で広報したほうがよいでしょうね。

　私の経験でいくと、多くの管理会社も、そこでホッとしてしまい、そのあとのアクションが抜け落ちていることが多い。

　こんなケースがありました。総会にて管理規約改正が承認された、１か月後くらいに、あるお部屋で売買があり、所有者が変更となりました。当然、売買前に、新所有者は不動産会社を通じて規約を手に入れています。それは売買契約前に、（一般的には）不動産屋（宅建業者）が管理会社に重要事項情報の取得を依頼して、最新の管理規約を取得します。新所有者は総会議事録も手にしていたのですが、入居後、その総会議事録を確認したら、総会にて規約が改正されている。しかし、入居前にいただいた管理規約は旧（改正前）管理規約でした。つまり、管理会社も管理組合も新管理規約を新たな管理規約として冊子にしていなかったのです。
　総会の議案書にも、改正部分（旧条文と新条文）しか出ておらず、新しい一冊としては編集されていませんでした（実は、管理組合にはあったのですが、管理会社がデータとして保管していなかった。たぶん、管理会社のフロント業務と管理業務の部署の方たちの連携不足です）。

　そこで、マンション標準管理規約の第７２条３項をみてみましょう。そこには以下のように明記されています。「規約が規約原本の内容から総会決議により変更されているときは、理事長は、１通の書面に、現に有効な規約の内容と、その内容が規約原本及び規約変更を決議した総会の議事録の内容と相違ないことを記載し、署名押印した上で、この書面を保管する。」とあります。

　上記を簡単に口語訳すると、総会で規約を改正したら、新しい規約集を作成して、一冊を原本として、それに理事長が「現規約が総会議事録の内容と相違ないです」という文書に署名捺印（記名じゃないところが注意）したものを添えておく、ということです。

　私は、この上記のケースでは、それほど大変な問題に直面したことはありませんが、例えば、ペット飼育の禁止を管理規約に条文として追加したとします。その後にマンションを購入した組合員が、購入前に「ペット飼育可能」と書かれた、変更前の規約を手渡されていたりすると、大変なトラブルが発生することも考えられます。
　この例は、私が考えただけですが、もしこんなことが起こったら、と思うと、私なら心臓止まりそうになると思います。小心なマンション管理士より。

追伸：最新のマンション標準管理規約が国交省から発表されているので注意してください

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