今回の中間試案では、監事選任についての案が追加されているのが特徴である。これは第三者管理者方式に対するもので、管理業者が管理理社に選任される場合を想定している。

　今回の試案の考え方はこうだ。区分所有者以外の第三者、とくの管理会社が管理者として選任されている場合に、利益相反行為をいかに防止すべきかという、一つの監視体制として、監事選任を義務付けるというものだ（法人化されていない管理組合の場合を想定）。

　あまり知られていないが、区分所有法では、法人化されていない管理組合では、監事に関する条文がない。多くのマンションは法人化されていないことが多いが、じつは理事会の条文もなく、唯一管理者についての決まりしか書かれていない。まして監事を設置する義務は管理組合は負っていないのだ。しかし実際には、管理規約で組合の運営組織として役員会を選任し、代表理事や各種理事、監事の選任について規定していることが多く、それに従って理事長等を選任しているのだ。※理事長は互選が多い

　法人化されていない多くの管理組合において管理会社が管理者となった場合（第三者管理者方式）に、結局は、管理者を兼ねている管理会社が管理組合と委託契約を締結し、修繕工事を請け負うことが多いだろう。その場合の利益相反を見張る役として、監事の選任を義務化したらどうか、というのが今回の試案の一つである。

　なるほど、組合員の権利を守るいい考え方だなあ、と思うけれども、これについては反対の意見もあるという。
　本来、区分所有法は管理者がだれであろうと、善管注意義務が発生する。つまり善管注意義務違反における区分所有者に対する損害に対する賠償責任は管理者が負うこととなるため、あえて特別の条文を追加する必要性はないということらしい。

　法人化されていない管理組合に関して区分所有法に役員組織（理事会や監事の設置）が明記されていないのは、管理組合の運営や建物の維持行為の責任は全区分所有者に平等にあるため、あえて運営組織について触れていないと思われる（区分所有法25条）。大型のマンションでは、管理組合の運営に全員が平等に関わって義務を果たすことは難しく、そのため管理規約を定め、運営形態を決めているのである。それを行うかどうかは、そのマンションの任意であるということなのである。

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　例えば、当事務所の仕事の多くは、管理組合とのコンサル契約が主である。これは第三者管理方式ではない。外部の専門家として、管理組合と顧問契約を交わして業務（管理組合運営コンサル）を行っている。

第三者管理方式というのは、大きく分けると２つに分けることができる（あくまで私の分類）。１つは理事会を置き、外部の専門家を招きいれる方法。2つめは、理事会をなくし、外部の専門家を管理者とする方法だ。

　この説明では分かりにくいかもしれない。明治学院大学教授である大野武先生の分類を借りると（マンション管理センター通信9月号－ｐ26）、３つのパターンに分類されている。孫引きになるが一部引用させていただく。第１は、「理事会を設け、外部専門家を理事長あるいは理事会役員に選任（理事・監事外部専門家型又は理事長外部専門家型）」。第２は、外部専門家を区分所有法上の管理者として選任、理事会が監事として外部専門家を監督する方法（外部管理者理事会監督型）」。この１と２は、上記で私が説明した理事会を置くパターンだ。理事会の役割が少し違う。そして大野先生の説明する第３は、理事会を設けず、外部管理者を区分所有法上の管理者として選任しつつ、特定の区分所有者を監事として選任、その監事と全区分所有者で構成される総会が外部管理者を監督するというパターン（外部管理者総会監督型）だ。

　私（当事務所）がお世話になっているマンションで第三者管理方式をとっているマンションは第１の方法。つまり理事・監事外部専門家型だ。そこは理事長・監事ともに区分所有者で、私は一理事として理事会に参加し、普段はいろんな管理組合運営のサポートをしている。とくに管理会社が委託契約を受託しているマンションが多いことから、理事の立場として管理組合のＯＪＴをするような形式だ。私自身は、そのマンションの専有部を所有しておらず、やはりオーナーとしての立場とは違うため、あくまで別の目線で一理事として、また専門家として組合運営に資する提案をしているつもりだ。これが個人的にはしっくりくるのだが、上記の第２、第３という形式は、外部専門家が管理者（理事長のケースが多いが）となる場合で、さすがにそのような仕事はまだ請け負ったことがない。

　さて、2022年8月19日の日経新聞に「理事会なしマンション増加」と見出しをうち、サブタイトルで「住友不など第三者管理」という記事が出ていた。第三者管理方式は、ここまで説明してきたようにいくつかの種類がある。私は大きく２つに分けたが、上記の大野先生は３つに分けられている。最新（令和4年6月）のマンション標準管理規約コメント別添１には大野先生の３つの分類が例示されているが、この３つの分類がもう少し細かく分けられている。つまり、第三者管理方式というのは、いくつもパターンがあるのだ。しかし、上記の日経新聞の記事は、第三者管理方式として、住友不動産などが、自ら管理者となる方式を紹介している。住友不動産が分譲したマンションであるため実際の管理は住友建物サービスが管理者となるのだと思われるが、そこまで詳細には書かれていない。どちらにしても、管理会社が管理者として理事会を無くす方法（これは外部管理者総会監督型）だけが紹介されおり、あたかも読者は第三者管理方式とは、管理会社が管理者になることだととらえられない記事内容だ。

　理事の成り手がなく、機能不全を未然に防ぐ方法として、これまでは投資型マンションやリゾートマンションで行われていた手法だ。

　上記の大野先生は同コラム（マンション管理センター通信9月号）で、管理会社が第三者になる危険性をイギリスの区分所有制度などを例にして警鐘をならしている。それは日経新聞の記事とは、かなり趣が違う。

　外部専門家をいれるのであれば、理事会を存置し、一理事として就任してもらうパターンから始めればよいと思う。理事会を無くすことは、区分所有者の管理意識が薄くなることでもあると思う。それじゃ、高齢化で理事会に出席できない人ばかりのマンションはどうするの？と言われれば、たしかに、少しつらいけど。

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　前述の熊本市のマンションでは、現状では建物がすぐ倒れるという状況ではないため、当面は、熊本市は所有者を確認して対応してもらう予定、と話しています。
　もしマンションが特定空家等に指定され、同時に建物の倒壊の可能性や部材等の散乱が見られると、取り壊しも検討されます。実際には行政代執行（行政が解体する）となることもあり、その法的方法は略式とそうではない方法があり、所有者に処分代を負担してもらうケースと行政が立て替えるケースがあります。
　そうなってしまうと、そのマンションは社会的にみて単なる負の遺産となってしまいますので、そうなる前にオーナーは維持修繕や建て替えを管理組合として判断しなければなりません。

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