上記１～５は当然として、その他、マンション特有の修繕及び点検結果報告があるかもしれない。築年数が経過するばするほど、普段の修繕箇所は多くなってくると思われ、修繕履歴情報も丁寧に保管していかなければ散逸していく可能性もある。

　ご自分のマンションのどこに、どのように上記のような情報が保管されているのかを確認してみると、すべてが揃っており、すぐに提示できるというマンションは、相当に貴重なマンションである。

　令和４年４月にスタートした管理計画認定制度の認定要件としても、マンション管理規約の中に「修繕等の履歴情報の保管」が管理組合の業務として記載されていることとなっている。
　しかし、これは管理規約にその文言を記載されていればよい、ということであり、実態までは調査されない。最新のマンション標準管理規約に則り、管理規約を改定すれば、そのマンションは最新版となり、同条項も当然乗っかってくるのだから。
　今後は、その実態までもが調査されるような日がくるかも知れない。

　それほどまでにマンションの修繕履歴は大切であるということだ。修繕履歴がないと長期修繕計画表が作成しずらい。つぎの大規模修繕工事の時期を推定しずらい等の問題が出てくる。そもそも修繕履歴がないと、修繕した箇所の保証内容やその期間さえも分からない。多くのマンションが輪番表等で役員の交代を行っており、新たな問題が健在化した場合に、過去の修繕履歴に照らし合わせる場合、問題の継続性がとられていないと、新理事には問題の本質が見極めにくい。

　管理会社に管理を委託している場合は、管理会社が組合の承諾を得てデータとして保管しているかもしれない。それらの所有権も、明確にしておいたほうがよいかも知れない。

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　当事務所の商品としては、顧問契約やアドバイザー契約の中身を詳細に分けており、どれに対して成果物を求めるか。助言のみか。別契約で有償となるか、などを契約書の別表として分けている。その中で、大規模修繕工事のコンサルという分野がある。しかし、これも内容が細かく、組合と施工会社の調整から監理設計業務まで詳細にわたる。

　大規模修繕工事の実施を検討しているマンション管理組合があり、すでに１年以上の検討期間を経過して、施工仕様、施工範囲、施工図などが完成し、見積取得の段階になった。施工予定会社から第1案としての見積書が提出されたが、果たしてそれが適正価格なのかどうかが分からない。そこで当事務所の役割として見積価格が適正域かどうかを調べてほしい、ということになった。工事は責任施工（管理組合と施工会社の２者で工事を行う方式）であるため当事務所がその役割を担うわけだ。

　その時に役に立つのが、建築施工単価を示した専門雑誌やマンション修繕に特化した積算資料である。一般財団法人経済調査会という機関が出版している資料が役に立ち、業界では信頼感がある。当事務所がよく使用するのか「積算資料　マンション修繕編」であるが、じつはこの本は年１回出版され、現在使用しているのが2021年～2022年版である。この本は毎年10月中旬ごろに出版されるのだが、つぎの出版（2022年～2023年版）の時期が来た。とくにこの１年は塗料などが15％～30％くらい、どのメーカーも値上げしてきている。昨年の６月、今年の4月と立て続けに値上げ。もちろん塗料だけでなく設備系などは半導体の不足などで入荷できないとか、戸建てメーカーなどは木材も不足している。コロナ感染症の蔓延状況にウクライナ危機がかさなったことが理由だと言われているが、我々は国際政治の専門家ではないので、いかなる詳細な理由で建築資材や工事代金が高騰するのかは、本当のところは分からない。

　つまり今回の適正価格の調査においては、上記の書のデータから塗料などを15％～30％ほど高い価格で表示して、見積価格と比較してみる必要が出てくる。

　大規模修繕工事を実施する際に、必ず出てくる論議が、価格の適正化だ。しかし、これを市場調査と比較するマンション管理組合は少ないと思われる。結局、数社で相見積書を比較して安いところにする。もしくはプレゼンがよかったところにする、という決定方法が多い。コンサルや監理者がいても、最終決定は管理組合であるため、決定要件を決めていないと、このような決め方になる。それは決して間違いではないのだが、提出された見積額が適正価格の範囲であれば、その中で選択するという方法がもっとも腑に落ちる方法ではないだろうか。

　昨年よりも１０％～１５％ほど修繕費用が高くなってきている気がするのだが、早く2022年～2023年版のデータが見たいところだ。

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　今後、マンションの長期修繕計画表を作成する場合は、総会承認を起算日として30年間の計画表が必要だ。
　国交省の発表では以下のようになっている。
「長期修繕計画の実効性を確保するため、計画期間が30年以上で、かつ、残存期間内に大規模修繕工事が２回以上含まれているように設定されていること。」

　30年って、相当な期間ですよね。築30年のマンションならば、築60年までの計画ということ。私の経験値でも築45年くらいが最高だから、築75年までの計画となる。正直、作成したことがない。この築年数になったら、どのような修繕工事が必要なのか、少し判断がつかない。

　もともと建築学会などは、建物の寿命を少し長く見ているし、必ずしも10年くらいで大規模修繕工事は必要ないという立場だと思う。

　また、あるマンションでは、大規模修繕工事として修繕をせず、劣化度にあわせて建物の箇所ごとに修繕している。たとえば今年は西面と南面。３年後に北面と東面というように。このような発注工事は、トータルとしては費用が高くなるが、それは、そのマンションの考え方だから、正しい方法というものはない。

　業界としても、保証期間を18年にするとか、工事のサイクルを伸ばす傾向にあることは事実である。そうすれば、30年間に２回というのは、まあ妥当といえるが、あくまで計画であるため、実際に工事を実施するかどうかは、直前の劣化診断等の結果によるだろう。

　問題は資金計画だと思われる。いくら間違いのない立派な計画修繕サイクルでも、資金が足りなければ、実際の工事はできない。要するに赤字の資金計画表では意味がない。というか、赤字の計画表は計画とならない。赤字とはお金がないことなので、計画は絵に描いた餅だ。つまり工事は実施しないという意味になる。これを承認する総会はないだろう。

　長期修繕計画表作成ガイドラインというもののほかに、修繕積立金ガイドラインも発表されている。

　同ガイドラインによる、20階建て未満で延べ床面積が5,000㎡以下のマンションでは、専有部の１㎡あたりの積立金の平均値が335円となっている。これは、（たぶん）かなり高額だ。60㎡の専有部だと積立金だけで月額20,100円となる。これに管理費や駐車場使用料をたすと月額40,000円近くなる。
　現在、日本のマンションは２つの老いをかかえており、築年数と居住者の高年齢化だ。年金生活者にとって、月額40,000円はつらいだろう。

　長期修繕計画表を30年間の期間で作成するということは、資金計画をきっちり作成するという意味がある。それは適正な積立金を割り出すことにつながるし必要なことでもある。しかし、同時に厳しい生活を強いられてもマンションの躯体を維持しなければならないことも意味する。

　マンション建て替え法や建て替え円滑化法が改正されても、なかなか建て替えはすすまないだろう。敷地売却という方法もあるが、これも実際にはかなり困難な手法だ。残された道は建物の延命だ。

　今回の長期修繕計画表作成及び修繕積立金ガイドラインは、きびしい現実をつきつけるが、機能不全マンションをなくす最善の道なのかも知れない。

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　実際には、長期修繕計画書にも簡易的なものから、非常に詳細なものまである。詳細であればあるほど、しっかりしているという印象を与えるが、詳細すぎて、本当にこのように修繕計画が進捗するのかと、逆に不安がる人もいるが、詳細な修繕計画書は、たぶんプロが作成しており、それほど心配はいらないと思われる。

　さて、来年（令和４年）４月から始まる、管理計画認定制度や管理評価制度といった、マンションの管理組合の運営をランク付けするような制度では、この長期修繕計画書の存在の有無は、ひとつの基準項目となっている。まずは存在していることが大事である。長期修繕計画案がないと、それだけで配点がマイナスとなり、認定ラインに満たない可能性もある。

　ここで注意が必要なことは、長期修繕計画書は、あくまで計画案であって、その通りにマンションの躯体維持計画が進捗するというものではない。例えば、大規模修繕計画を築24年で実施する計画をしているとしても、その数年前（築22年や23年目）から実際の調査業務が始まり、本当に大規模修繕工事が必要かどうかの再検討がはじまり、必要であれば、詳細な見積書や工事概要などが作成され、総会決議を経ることとなる。つまり長期修繕計画書はあくまで計画案であって、その通りに実施が進捗するということを保証するものではない。　
　それでは、なぜ長期修繕計画案を作成するのか。大きな目的は、長期修繕計画案は資金計画を作成するために資する重要な資料とするということである。計画を実行するための資金力（積立金残額）がなければ、計画は絵に描いた餅となる。

　新しい長期修繕計画の作成ガイドラインが、今年の９月に発表されたが、このガイドラインによると、計画案はむこう30年を作成すること。同30年の期間に２回の大規模修繕工事の実施予定をいれること。修繕計画は５年ごとに見直すことが推奨されている。この見直し期間は、じつは管理計画認定制度、長期修繕計画案ガイドライン、マンション標準管理規約の３つとも見直し期間は違う。つまり見直す時期は、じつはマンションにおいて、それぞれが判断することとなる。

　この長期修繕計画書は、総会にて承認されることによって、マンションの正式な計画書として認められる。

　先日、あるマンションの方から長期修繕計画案について相談を受けた。それは総会資料として配布されたものらしく、承認事項となっているのだが、数年後に赤字となり、約10年後以降は工事未定となっており、いずれは数千万円の赤字となる。相談者は「これでは承認できないと考えているが、赤字の長期修繕計画書を承認する意味があるのかどうか」という相談だ。

　同計画書案を見せてもらったが、国交省の標準的なガイドラインにはそっていない。資金計画は、現状のまま均等で推移し、どんどん赤字となっている。私は、相談者が承認できないという意味がよく分かった。

　つまり長期修繕計画案というのは、実行できる可能性がないと計画書として意味がないと思う。明らかな資金不足が見えているのであれば、なんらかの対策を打たなければならない。工事項目は出ているのだが、資金不足であれば、実際にはその工事は実施できないこととなる。それが明白であれば、それは計画とはいえない。
　もし長期修繕計画案を総会決議にて承認するのであれば、資金計画も同時に説明すべきで、対策を講じるべきだと思う。「当マンションは、どんどん資金が足りなくなっていきます。以上です。」ということであれば、計画書とはいえない。

　来年からの管理計画認定制度にむけて、動き出しているマンション管理組合もあると聞き、認定要件にあった修繕計画書を作成しだしたマンションもあると思われる。長期修繕計画書をマンションで作成することは、今後の管理組合の義務のようなものだと思うが、資金不足だけをさらけ出し、対策を講じなければ、総会に上程する意味はないと思うのだが、いかがだろうか。

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　マンションは築年数が経過すると、建替えるという方法があるが、実際は建替円滑化法が施工されても、実際のマンションの建て替えは、ほぼ実績がないといえる（日本では250棟ほど）。つまり、築年数が経過したマンションは建て替えではなく、延命措置をとっていかなければならないということ。
　そのために、より長期的な躯体維持の計画が必須とされているのだ。

　今回の改訂では、既存マンションでは25年とされていた計画期間を30年とし、かつ同期内に２回の大規模修繕工事を計画しなければならない。

　上記のようなガイドラインの改訂は2008年以来である。今回の改訂は同時に、マンション標準管理規約（今年6月に改訂）にも反映されている。同管理規約の第32条の関係コメントでも計画期間は30年とされた。この30年という計画期間は、来年から始動する予定である管理計画認定制度の認定要件にもなっている。

　もちろん、マンションには独自性があり、それぞれの管理組合の考え方で躯体の維持に対する考え方も異なることは事実。そのため、いくら作成ガイドラインが改訂になったとしても、すぐに再作成をするマンションは、まだそれほど多くないだろう。また、間違いなく築50年で建て替えに踏み切るというマンションがあった場合、これから30年の計画期間は必要ない、と判断するような管理組合が出現してもおかしくはないと思われる。

　さて今回の改訂では、計画期間を25年から30年としたほか、各修繕項目の修繕周期もかなり変化している。結果、それぞれのマンションの実情にあわせて策定するしかない。
　例えば、屋上防水（露出）は修繕周期24年から30年。給水管の更生は15年から19年～23年。このように多くの部位の周期が伸びているのだが、その逆に軒天塗装は、36年周期が24年～30年と短くなっている。これについては実情にあわせたものだろう。軒天塗装はリシンの吹き付けが多く、これは施工状況にもよるが、かなり早い段階で塗装が剥離してくることが多い。

　今回の改訂で、特徴的なことは、「専有部工事項目（専有部分配管）」が新設されていることだ。これは前回ブログで説明した改訂管理規約第21条コメントのことだ。管理規約を改訂して、専有部の配管工事を共用部と一体化して、修繕費用として支出できるようにしておくという方法だが、そのためには、修繕積立金の早い段階での値上げが必要となることは必須だと思われる。

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　さて、最近の国交省の考え方では、長期修繕計画書は、現時点から３０年間を最低期間として、２回の大規模修繕工事を含むことが指針となってきました。つまり築２０年のマンションだと築５０年まで計画書を作成しなければいけないということです。このことがマンションの管理計画認定制度というものに反映され、マンションの活動が評価される時代となってきました。
　私は上記の指針に反対ではないのですが、じつはこのこのことは基本的な指針としては立派ですが、その長期修繕計画書が実情にあったものでなければならないと思っています。つまり、長期修繕計画書というのは、とても大切なものですが、その中身はマンションによってかなり違い、それを作成するのは、本当に大変な労力がいるということを言いたいのです。

　管理会社と委託契約を締結しているマンションでは、委託契約の内容に、長期的修繕計画を検討するという項目が入っています。しかし、実際の長期修繕計画書を作成することは委託料以外に別途有償となっているはずです。
　長期修繕計画書は無償で作成するという管理会社は、結構多いです。それは、一つの営業トークでもあります。「当社は無償で作成しますよ」というのは、よく聞く言葉です。ですが、それは簡易的な長期修繕計画書です。
　現在は、いろんな計画作成ソフトがあり、ネットなどには、簡易的な長期修繕計画書をだれでも、あるいくつかの数値を入力するだけで作成することができます。ですから簡易的な計画書はだれでも作れるのです。

　分譲時に作成した長期修繕計画書では、１回目の大規模修繕工事が１億円くらいの費用でしたが、実際の劣化診断を実施したうえで、見積書を作成すると２億円くらいかかった例を知っています。

　長期修繕計画書の内容自体に、１０年ごとくらいの劣化診断費用と長期修繕計画書の作成費用の必ずいれておくべきです。これ、結構入っていません。

　長期修繕計画書に防水という項目があり、その中に屋上防水という項目があります。それが１０年ごとくらいに○○○万円というような表示がされています。これが簡易的な長期修繕計画表です。しかし実際に屋上防水には、いろんな仕様があり、それは明記されていません。じつは屋上防水は仕様と範囲（部位の㎡数）が明確にされて、初めて費用が出ます。つまり長期修繕計画書は、（私は）仕様と範囲までを明記すべきだと思います。少なくとも範囲が明確であれば、仕様をかえても数字を変更しやすいので使いまわしができます。簡単に言うとセクセルで作成しておけば、数値をかえればある程度の費用ができます。
　この仕様と範囲までを明確にした計画書は、素人では作れないので、やはり有償でも専門家に依頼すべきだと思います。１回の作成費用が１００万円でも、それを１０年ごとに計画書に入れ込んでおけば、修繕費の中でペイできるはずです。

　やはり、長期修繕計画表は、安く済ますべきではないと考えています。

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　さてこのようなデータをどのように利用するかということであるが、やはりご自分のマンションの積立金を検討する際の参考にすることでしょうね。積立金を改定する際の居住者（組合員）への説得材料にもなるでしょう。
　しかし、実際に積立金の適正価格というものは、そのマンションそれぞれに独自の根拠が必要であることは間違いありません。これらの平均値もマンションによって、機械式駐車場の有無によってかなり意味あいが変わります。とにかく機械式駐車場の長期的な修繕費はかなり高額で、使用料金だけでは賄えないことが多く、どうしても修繕積立金から持ち出すことが多いからです。
　
　修繕積立金の適正価格は、それぞれのマンションで作成する長期修繕計画を根拠にすることが多いと思います。しかし、その長期修繕計画さえも一般的な作成方法があるものの、やはりマンションの特性により内容が大きく違います。また部位の数値が明確であっても修繕仕様によって大きく金額が左右されます。
　つまり上記のようなデータはあくまで参考地として見るべきです。だからといって決して無視できるものでもない。なぜなら、私の個人的感覚ですが、194円（㎡あたり）といいう金額では、必ずしも将来の修繕に対して潤沢とは言えないと思います。
　単純に計算してみます。100世帯のマンションを考えます。専有部が60㎡平均だとして、月額1,164,000円。年額13,968,000円。これが10年だと139,680,000円。これは、ほぼ10年ごとの大規模修繕金額だと思えます（もちろんマンションによって差異はありますよ）。つまり20年目くらいのマンションの大規模修繕工事ならカバーできても、20年以降のマンションは、エレベータ、給水管、排水管等の修繕が今後行われていくと、まず修繕積立金は足りなくなります。

　つまり、今回のデータは、最低ラインとして必要な額と、とらえていくべきではないかな、と思います。

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　（１）建物打診（当マンションは外壁はタイル貼り）
　（２）シールの引っ張り試験
　（３）コンクリートの中性化試験
　（４）塗膜の付着強度試験（アタッチメント使用）
　（５）躯体、鉄部等の劣化度目視（躯体はエフロ現出状況、鉄部はチョーキングの状　　　　
　　　　況）

　当ブログの読者の方でも劣化診断を外部に依頼された経験をお持ちの管理組合もあるだろうと思う。ここで、少しこぼれ話的なお話を一つ。多分、これは業界ではだれでも知っていて、管理組合サイドでは、ほとんど知らない話しです。
　我々（マンション管理業に身を置く者）が、顧客から劣化診断の依頼を受けた場合は、次の２つのケースを考えます。工事実施業者がほぼ特定されているケース。工事実施の有無とは関係なく、単体として劣化診断を検討するケース。
　前者の場合は、劣化診断は、多くがメーカーを呼んできます。シールの引っ張り試験であれば、シールメーカーを。塗膜の付着強度試験であれば、〇〇ペイントなどの有名メーカーを呼びます。彼らは、実際に工事が行われた際に、ぜひ自分たちの会社の塗料を選定してほしいと思っているので、ある意味、営業の意味で、無償で診断をしてくれます。もちろん、彼らを呼んでくるためには、ある程度のコネクションが必要ですが、そこそこのデベ、修繕業者さんなら呼ぶことが可能です。ただし、それぞれのメーカーの劣化診断結果を、誰かがまとめる必要性が出てきます。
　後者のケースは、劣化診断に特化した専門業者に診断を依頼する場合です。私はこちらをおすすめします。もちろん有償となります。でも。やはりしっかりしています。まず、どのような劣化診断が必要かの説明があり、上記の（１）～（５）のような診断を行い、結果分析がしっかりしていますね。
　長期修繕計画だけを見直すために劣化診断を実施するとか、工事仕様を作成したいという場合は、やはり後者の方法がよろしいかと存じます。
　よく、当社は無償で劣化診断を行います、という業者がいますが、それは前者で、工事を請け負えることが前提となっており、請負の可能性が低くなってくると、そこまで親切な劣化診断は行ってくれないと思います。

　さて上記の（１）～（５）の劣化診断ですが、やはり大変なのは（１）です。タイルがどれほど浮いているかを調査する打診検査です。これは、建物の表面全体を打診棒でたたき、その音から、タイルの浮き箇所を特定し、それをプロット図として図面に落とし込みます。この打診範囲をどこまで設定するかで、料金も変わってきます。建物全体をたたくためには、屋上からゴンドラ等をおろしてたたきます。昔はよくブランコと呼ばれるもので業者が降りていきました。これだと全面がたたけるので、計画図としては完璧です。
　工事の見積書を取得する際にも、タイルがどれほど浮いているか。タイルを貼り変える箇所や注入方法で修繕する箇所等が、ある程度明確であれば、見積金額が特定できます。多くの場合は、それは推定で計算しています。凡そ３～５％とかの数字で計算することがほとんどです。
　しかし建物全体を打診するには、それなりの費用もかかります。そのため、可能な限り手の届く箇所を打診して、ベランダ内にも入れていただき、手の届く範囲を打診すれば、全体を打診しなくても、ある程度の母体が出ますので、その浮きのパーセンテージは全体の浮き枚数とそれほど大差がないのが普通です。

　最初にご紹介したマンションでは、全面打診かどうかは、まだ決めていませんが、ある程度の打診を行って母体を出すことになると思います。

　じつは建築基準法第１２条では、平成20年以降、ビル、マンション等では、竣工後10年を経過した場合、外壁調査を行う必要があり、３年ごとの点検（特定建築物定期調査）が義務付けられており、点検の詳細は国土交通省告示第２８２号により詳細な内容が告示されています。

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　さて、ここまで書いてきて、確認ですが、私は12年ごとに修繕をやれと言っているわけではないです。ただ、18年間、保証できるような技術が、これまでと同額で可能です、というわけでもないのに、そして実際に18年間の保証もつけないのに、マンションは18年ごとの修繕が本来の形ですよ、みたいな記事は、どうかなと、少し思います。

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