改修業者 - マンション管理通信

マンションの修繕履歴について考える

MORI NOBUO — Sun, 09 Jul 2023 08:09:12 +0000

　最新のマンション標準管理規約の第32条六に、管理組合の業務として「修繕等の履歴情報の整理及び管理等」という項目がある。これは具体的に言うと、管理組合は以下の情報（データと言ったほうがよいか）を整備保管しておかなくてはならない、ということだ。どのような情報かというと、
　１、大規模修繕工事、計画修繕工事、設備改修工事等の実施時期、箇　　　　　　　　　　　　
　　　所、費用、工事施工者等
　２、設備の保守点検記録
　３、建築設備点検、特殊建築物定期調、防火設備点検、エレベータ法　　　　　　　
　　　例点検　（対象でないマンションもある）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　４、消防設備点検（法令）、その他法令点検（貯水総点検等）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　５、その他（耐震診断結果、石綿使用調査結果等）

上記１～５は当然として、その他、マンション特有の修繕及び点検結果報告があるかもしれない。築年数が経過するばするほど、普段の修繕箇所は多くなってくると思われ、修繕履歴情報も丁寧に保管していかなければ散逸していく可能性もある。

　ご自分のマンションのどこに、どのように上記のような情報が保管されているのかを確認してみると、すべてが揃っており、すぐに提示できるというマンションは、相当に貴重なマンションである。

　令和４年４月にスタートした管理計画認定制度の認定要件としても、マンション管理規約の中に「修繕等の履歴情報の保管」が管理組合の業務として記載されていることとなっている。
　しかし、これは管理規約にその文言を記載されていればよい、ということであり、実態までは調査されない。最新のマンション標準管理規約に則り、管理規約を改定すれば、そのマンションは最新版となり、同条項も当然乗っかってくるのだから。
　今後は、その実態までもが調査されるような日がくるかも知れない。

　それほどまでにマンションの修繕履歴は大切であるということだ。修繕履歴がないと長期修繕計画表が作成しずらい。つぎの大規模修繕工事の時期を推定しずらい等の問題が出てくる。そもそも修繕履歴がないと、修繕した箇所の保証内容やその期間さえも分からない。多くのマンションが輪番表等で役員の交代を行っており、新たな問題が健在化した場合に、過去の修繕履歴に照らし合わせる場合、問題の継続性がとられていないと、新理事には問題の本質が見極めにくい。

　管理会社に管理を委託している場合は、管理会社が組合の承諾を得てデータとして保管しているかもしれない。それらの所有権も、明確にしておいたほうがよいかも知れない。

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修繕工事の適正価格をどのように調べるかー塗料の値上げを加味

MORI NOBUO — Thu, 06 Oct 2022 02:35:16 +0000

　マンション管理士の看板をあげて仕事をしている人が、どれほどいるのかは分からない。所属会などから収入の調査などもあったが、あくまで売上高を調査する程度で、仕事の内容までは分からない。「マンション管理士」という資格が業務独占ではなく、名称独占であるため、それぞれの提供する商品は種々雑多ではないかと思われる。

　当事務所の商品としては、顧問契約やアドバイザー契約の中身を詳細に分けており、どれに対して成果物を求めるか。助言のみか。別契約で有償となるか、などを契約書の別表として分けている。その中で、大規模修繕工事のコンサルという分野がある。しかし、これも内容が細かく、組合と施工会社の調整から監理設計業務まで詳細にわたる。

　大規模修繕工事の実施を検討しているマンション管理組合があり、すでに１年以上の検討期間を経過して、施工仕様、施工範囲、施工図などが完成し、見積取得の段階になった。施工予定会社から第1案としての見積書が提出されたが、果たしてそれが適正価格なのかどうかが分からない。そこで当事務所の役割として見積価格が適正域かどうかを調べてほしい、ということになった。工事は責任施工（管理組合と施工会社の２者で工事を行う方式）であるため当事務所がその役割を担うわけだ。

　その時に役に立つのが、建築施工単価を示した専門雑誌やマンション修繕に特化した積算資料である。一般財団法人経済調査会という機関が出版している資料が役に立ち、業界では信頼感がある。当事務所がよく使用するのか「積算資料　マンション修繕編」であるが、じつはこの本は年１回出版され、現在使用しているのが2021年～2022年版である。この本は毎年10月中旬ごろに出版されるのだが、つぎの出版（2022年～2023年版）の時期が来た。とくにこの１年は塗料などが15％～30％くらい、どのメーカーも値上げしてきている。昨年の６月、今年の4月と立て続けに値上げ。もちろん塗料だけでなく設備系などは半導体の不足などで入荷できないとか、戸建てメーカーなどは木材も不足している。コロナ感染症の蔓延状況にウクライナ危機がかさなったことが理由だと言われているが、我々は国際政治の専門家ではないので、いかなる詳細な理由で建築資材や工事代金が高騰するのかは、本当のところは分からない。

　つまり今回の適正価格の調査においては、上記の書のデータから塗料などを15％～30％ほど高い価格で表示して、見積価格と比較してみる必要が出てくる。

　大規模修繕工事を実施する際に、必ず出てくる論議が、価格の適正化だ。しかし、これを市場調査と比較するマンション管理組合は少ないと思われる。結局、数社で相見積書を比較して安いところにする。もしくはプレゼンがよかったところにする、という決定方法が多い。コンサルや監理者がいても、最終決定は管理組合であるため、決定要件を決めていないと、このような決め方になる。それは決して間違いではないのだが、提出された見積額が適正価格の範囲であれば、その中で選択するという方法がもっとも腑に落ちる方法ではないだろうか。

　昨年よりも１０％～１５％ほど修繕費用が高くなってきている気がするのだが、早く2022年～2023年版のデータが見たいところだ。

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修繕改修業者について

MORI NOBUO — Sat, 08 May 2021 16:00:00 +0000

　大規模修繕工事の相談を受けることがままあります。計画の初期段階からご相談にのるところや、最後の施工会社の選定だけをアドバイスしてほしいとか、様々です。
　そこで大規模修繕工事業者さんの選定の話をしたいのですが、その前に。業者選定の段階で、工事仕様が出来上がっているのかどうかが大きな問題です。工事仕様があれば、その工事仕様にそって、現地説明をし、見積書の提出ということになります。いわゆる「相見積り」というやつです。問題は工事仕様書がまだできあがっていない場合です。その場合は、施工会社にプレゼンをしてもらっても、それぞれの判断に基づいた工事内容になってしまい、相見積もりとは言えません。A社は、屋上防水はウレタンだと。B社はアスファルト防水、C社は「・・・まだ屋上防水の時期ではないので」なんてことになると、どの意見を信じて決めればよいのか。
　もちろん後者のような決め方でも、とても気に入った業者さんがあれば、それでよいとも思います。やはり工事というのは、人間がやることなので、いい信頼関係の中でやりたいですから。
　とは、いいながらも、、、なかなか、いい業者さんって、見分けにくいですよね。それも工事が始まってみないと分からないこともあるし。
　一般的にマンションの大規模修繕を実施する業者さんというのは改修工事専門で行っています。新築を建てる建設会社とは、また分野が違います。建設会社なら、どこでも修繕工事を行う技術とノウハウはあると思いますが、得意かどうかという言い方をすれば、改修工事ははやり改修業者さんですね。マンションの大規模修繕工事を実施する際の選択肢として、たまにでてくる選択肢が元施工業者です。ようするに、そのマンションを建てた建設会社です。「自分たちで建てたマンションだから、一番分っているだろう」という考え方です。私もそう思います。でも実際には、元施工で改修工事を行うマンションって、そんなに多くないような気がします（もちろんありますよ）。その場合は、築後ずっと、アフターサービス等で、管理組合とよい関係を続けてきた建設会社ですね。築後10年くらいたってくると、何らかの不具合が出てきて、元施工側は保証期間が過ぎていますという話で、関係がこじれていることが多い。
　それと大手デベの場合は、施工費用はやはりお高いですから、改修業者さんに依頼することが多いような気がします。
　そこで改修業者さんの、どこを見て判断するのか。まず一般的なチェックポイントは
・資本金
・売上高
・許認可番号
・現場代理人の人数
・有資格者数
・改修実績数
こんなところでしょうか。
　私ならどんなところを見るかというと、まずは「現場代理人」。私は工事の良しあしはここだと思っています。現場代理人の数が多くても少なくても、自分のマンションの工事現場にだれがつくのか、ということ。工事の内容が「常駐管理」か「巡回管理」かを見ましょう。工事は監督で決まります。その監督は、社員さんなのか派遣契約さんなのか。派遣でもいい方はいます。でも、その工事のためだけに契約する方もいて、その会社での実績がない方もいる。その場合は、必ず契約前に、管理組合はお会いしておいたほうがいいですね。
　大規模修繕工事が決定するには、総会決議が必要だと思いますが、そこまでは、どの施工会社（改修業者さん）も、ほぼ営業が前面に出て、管理組合と折衝しています。工事契約が終わってから工事監督が出てくるケースがほとんど。私は工事は監督で決まってくるので、無理を言って、どの方が監督になる予定なのかくらいは、必ず聞くようにおすすめしています。
　やはり、いい監督さんって、「この現場で工事をしてみたいなあ」という気持ちがあふれてるものです。それって、本当に分るんですよ！！

LEC東京リーガルマインド

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