上記１～５は当然として、その他、マンション特有の修繕及び点検結果報告があるかもしれない。築年数が経過するばするほど、普段の修繕箇所は多くなってくると思われ、修繕履歴情報も丁寧に保管していかなければ散逸していく可能性もある。

　ご自分のマンションのどこに、どのように上記のような情報が保管されているのかを確認してみると、すべてが揃っており、すぐに提示できるというマンションは、相当に貴重なマンションである。

　令和４年４月にスタートした管理計画認定制度の認定要件としても、マンション管理規約の中に「修繕等の履歴情報の保管」が管理組合の業務として記載されていることとなっている。
　しかし、これは管理規約にその文言を記載されていればよい、ということであり、実態までは調査されない。最新のマンション標準管理規約に則り、管理規約を改定すれば、そのマンションは最新版となり、同条項も当然乗っかってくるのだから。
　今後は、その実態までもが調査されるような日がくるかも知れない。

　それほどまでにマンションの修繕履歴は大切であるということだ。修繕履歴がないと長期修繕計画表が作成しずらい。つぎの大規模修繕工事の時期を推定しずらい等の問題が出てくる。そもそも修繕履歴がないと、修繕した箇所の保証内容やその期間さえも分からない。多くのマンションが輪番表等で役員の交代を行っており、新たな問題が健在化した場合に、過去の修繕履歴に照らし合わせる場合、問題の継続性がとられていないと、新理事には問題の本質が見極めにくい。

　管理会社に管理を委託している場合は、管理会社が組合の承諾を得てデータとして保管しているかもしれない。それらの所有権も、明確にしておいたほうがよいかも知れない。

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　さて、最近の国交省の考え方では、長期修繕計画書は、現時点から３０年間を最低期間として、２回の大規模修繕工事を含むことが指針となってきました。つまり築２０年のマンションだと築５０年まで計画書を作成しなければいけないということです。このことがマンションの管理計画認定制度というものに反映され、マンションの活動が評価される時代となってきました。
　私は上記の指針に反対ではないのですが、じつはこのこのことは基本的な指針としては立派ですが、その長期修繕計画書が実情にあったものでなければならないと思っています。つまり、長期修繕計画書というのは、とても大切なものですが、その中身はマンションによってかなり違い、それを作成するのは、本当に大変な労力がいるということを言いたいのです。

　管理会社と委託契約を締結しているマンションでは、委託契約の内容に、長期的修繕計画を検討するという項目が入っています。しかし、実際の長期修繕計画書を作成することは委託料以外に別途有償となっているはずです。
　長期修繕計画書は無償で作成するという管理会社は、結構多いです。それは、一つの営業トークでもあります。「当社は無償で作成しますよ」というのは、よく聞く言葉です。ですが、それは簡易的な長期修繕計画書です。
　現在は、いろんな計画作成ソフトがあり、ネットなどには、簡易的な長期修繕計画書をだれでも、あるいくつかの数値を入力するだけで作成することができます。ですから簡易的な計画書はだれでも作れるのです。

　分譲時に作成した長期修繕計画書では、１回目の大規模修繕工事が１億円くらいの費用でしたが、実際の劣化診断を実施したうえで、見積書を作成すると２億円くらいかかった例を知っています。

　長期修繕計画書の内容自体に、１０年ごとくらいの劣化診断費用と長期修繕計画書の作成費用の必ずいれておくべきです。これ、結構入っていません。

　長期修繕計画書に防水という項目があり、その中に屋上防水という項目があります。それが１０年ごとくらいに○○○万円というような表示がされています。これが簡易的な長期修繕計画表です。しかし実際に屋上防水には、いろんな仕様があり、それは明記されていません。じつは屋上防水は仕様と範囲（部位の㎡数）が明確にされて、初めて費用が出ます。つまり長期修繕計画書は、（私は）仕様と範囲までを明記すべきだと思います。少なくとも範囲が明確であれば、仕様をかえても数字を変更しやすいので使いまわしができます。簡単に言うとセクセルで作成しておけば、数値をかえればある程度の費用ができます。
　この仕様と範囲までを明確にした計画書は、素人では作れないので、やはり有償でも専門家に依頼すべきだと思います。１回の作成費用が１００万円でも、それを１０年ごとに計画書に入れ込んでおけば、修繕費の中でペイできるはずです。

　やはり、長期修繕計画表は、安く済ますべきではないと考えています。

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　（１）建物打診（当マンションは外壁はタイル貼り）
　（２）シールの引っ張り試験
　（３）コンクリートの中性化試験
　（４）塗膜の付着強度試験（アタッチメント使用）
　（５）躯体、鉄部等の劣化度目視（躯体はエフロ現出状況、鉄部はチョーキングの状　　　　
　　　　況）

　当ブログの読者の方でも劣化診断を外部に依頼された経験をお持ちの管理組合もあるだろうと思う。ここで、少しこぼれ話的なお話を一つ。多分、これは業界ではだれでも知っていて、管理組合サイドでは、ほとんど知らない話しです。
　我々（マンション管理業に身を置く者）が、顧客から劣化診断の依頼を受けた場合は、次の２つのケースを考えます。工事実施業者がほぼ特定されているケース。工事実施の有無とは関係なく、単体として劣化診断を検討するケース。
　前者の場合は、劣化診断は、多くがメーカーを呼んできます。シールの引っ張り試験であれば、シールメーカーを。塗膜の付着強度試験であれば、〇〇ペイントなどの有名メーカーを呼びます。彼らは、実際に工事が行われた際に、ぜひ自分たちの会社の塗料を選定してほしいと思っているので、ある意味、営業の意味で、無償で診断をしてくれます。もちろん、彼らを呼んでくるためには、ある程度のコネクションが必要ですが、そこそこのデベ、修繕業者さんなら呼ぶことが可能です。ただし、それぞれのメーカーの劣化診断結果を、誰かがまとめる必要性が出てきます。
　後者のケースは、劣化診断に特化した専門業者に診断を依頼する場合です。私はこちらをおすすめします。もちろん有償となります。でも。やはりしっかりしています。まず、どのような劣化診断が必要かの説明があり、上記の（１）～（５）のような診断を行い、結果分析がしっかりしていますね。
　長期修繕計画だけを見直すために劣化診断を実施するとか、工事仕様を作成したいという場合は、やはり後者の方法がよろしいかと存じます。
　よく、当社は無償で劣化診断を行います、という業者がいますが、それは前者で、工事を請け負えることが前提となっており、請負の可能性が低くなってくると、そこまで親切な劣化診断は行ってくれないと思います。

　さて上記の（１）～（５）の劣化診断ですが、やはり大変なのは（１）です。タイルがどれほど浮いているかを調査する打診検査です。これは、建物の表面全体を打診棒でたたき、その音から、タイルの浮き箇所を特定し、それをプロット図として図面に落とし込みます。この打診範囲をどこまで設定するかで、料金も変わってきます。建物全体をたたくためには、屋上からゴンドラ等をおろしてたたきます。昔はよくブランコと呼ばれるもので業者が降りていきました。これだと全面がたたけるので、計画図としては完璧です。
　工事の見積書を取得する際にも、タイルがどれほど浮いているか。タイルを貼り変える箇所や注入方法で修繕する箇所等が、ある程度明確であれば、見積金額が特定できます。多くの場合は、それは推定で計算しています。凡そ３～５％とかの数字で計算することがほとんどです。
　しかし建物全体を打診するには、それなりの費用もかかります。そのため、可能な限り手の届く箇所を打診して、ベランダ内にも入れていただき、手の届く範囲を打診すれば、全体を打診しなくても、ある程度の母体が出ますので、その浮きのパーセンテージは全体の浮き枚数とそれほど大差がないのが普通です。

　最初にご紹介したマンションでは、全面打診かどうかは、まだ決めていませんが、ある程度の打診を行って母体を出すことになると思います。

　じつは建築基準法第１２条では、平成20年以降、ビル、マンション等では、竣工後10年を経過した場合、外壁調査を行う必要があり、３年ごとの点検（特定建築物定期調査）が義務付けられており、点検の詳細は国土交通省告示第２８２号により詳細な内容が告示されています。

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