今回の中間試案では、監事選任についての案が追加されているのが特徴である。これは第三者管理者方式に対するもので、管理業者が管理理社に選任される場合を想定している。

　今回の試案の考え方はこうだ。区分所有者以外の第三者、とくの管理会社が管理者として選任されている場合に、利益相反行為をいかに防止すべきかという、一つの監視体制として、監事選任を義務付けるというものだ（法人化されていない管理組合の場合を想定）。

　あまり知られていないが、区分所有法では、法人化されていない管理組合では、監事に関する条文がない。多くのマンションは法人化されていないことが多いが、じつは理事会の条文もなく、唯一管理者についての決まりしか書かれていない。まして監事を設置する義務は管理組合は負っていないのだ。しかし実際には、管理規約で組合の運営組織として役員会を選任し、代表理事や各種理事、監事の選任について規定していることが多く、それに従って理事長等を選任しているのだ。※理事長は互選が多い

　法人化されていない多くの管理組合において管理会社が管理者となった場合（第三者管理者方式）に、結局は、管理者を兼ねている管理会社が管理組合と委託契約を締結し、修繕工事を請け負うことが多いだろう。その場合の利益相反を見張る役として、監事の選任を義務化したらどうか、というのが今回の試案の一つである。

　なるほど、組合員の権利を守るいい考え方だなあ、と思うけれども、これについては反対の意見もあるという。
　本来、区分所有法は管理者がだれであろうと、善管注意義務が発生する。つまり善管注意義務違反における区分所有者に対する損害に対する賠償責任は管理者が負うこととなるため、あえて特別の条文を追加する必要性はないということらしい。

　法人化されていない管理組合に関して区分所有法に役員組織（理事会や監事の設置）が明記されていないのは、管理組合の運営や建物の維持行為の責任は全区分所有者に平等にあるため、あえて運営組織について触れていないと思われる（区分所有法25条）。大型のマンションでは、管理組合の運営に全員が平等に関わって義務を果たすことは難しく、そのため管理規約を定め、運営形態を決めているのである。それを行うかどうかは、そのマンションの任意であるということなのである。

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　区分所有法の改正は以前から噂されていたが、改正要点はいくつもある。しかし、その動機はすべて一つである。すなわち「マンションの２つの老い」に対する対処だ。２つの老いとは、人と建物の老い。

　改正の理由は以下のようなものだ。「築40年超の分譲マンションは103万⼾（令和2年末)から10年後には約2.2倍の232万⼾、20年後には約3.9倍の405万⼾となるなど、今後、⽼朽化したマンション（区分所有建物）が急増していく⾒込みである。今後に向けて、区分所有建物の管理や建替え等を円滑化する⽅策を総合的に検討する必要があり、所在等不明区分所有者の存在・区分所有者の管理意識の低下がある中、必要な賛成が得られず、区分所有建物の管理不全化を招くとともに、⽼朽化した区分所有建物の建替え等が困難になっていくことが予想される」

　令和4年4月1日から始まった「管理計画認定制度」なども、上記の考えを反映しもので、管理不全を未然に防ぐということが大前提の目的となっている。

　今回は、各種ある改正点から、一つだけを取り上げてご紹介する。それは「管理のための新たな財産管理制度」だ。考え方はおもしろい。所在等不明区分所有者がいる場合に、同所有者の有する専有部分の管理に特化した「所在不明専有部分財産管理者制度」を創設するというものだ。また同時に、「管理不全専有部分管理制度」なるものも検討されているようだ。これは、専有部分の管理が不適当なため他人の権利などが侵害され、または侵害される恐れがある場合に管理人に専有部分の管理をさせるという制度らしい。また「管理不全共用部分管理制度」も検討されており、これは区分所有者全員による共用部分の管理が不適当であることによって他人の権利等が侵害され、または侵害される恐れがある場合に管理人に共用部分の管理をさせる制度だ。実際には滋賀県で起こった建物崩壊の危険があるマンションなどに対応すべく考えられた制度だ。

　令和4年9月2日には法制審議会で諮問が行われ、今後も有識者会議「区分所有法制研究会」で議論が重ねられていくことになるが、まもなく報告書がまとめられる予定だ。

　区分所有法の改正ポイントは他にも多々あるのだが、また別の機会にご説明する。興味のある方は当ブログの資料ページをクリックしてもらうと、令和4年6月に国交省が発表した検討案を見れるようにしておいたので、ご参照ください。

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