さて、この長期修繕計画表、一般的なひな形は昔からあったが、それも時代の変遷で少しずつ変わってきた。とくに現在は国交省のほうからもひな形が提示されており、様式の１とか２とかの定型がある。その定型の中に「長期修繕計画表作成費用」という項目を入れるのが必須となってきている。長期修繕計画表は５年～７年ごとに作成し直すのが良いとされている（これは国交書や業界団体の通念ーもちろんマンションの特性によるが）。つまり５年～７年ごとに作成費用を計上すべきだという考えだ。
　私もこの考えに賛成だ。

　長期修繕計画表の作成については、管理組合と管理会社との間で締結する標準管理委託契約書では、一般的には有償とされている。表現は「（省略）計画の見直し業務を実施する場合は、本契約とは別個の契約とする。」となっている。つまり管理会社と委託契約を結んでいても、長期修繕計画表の作成は別途費用を頂戴します、という意味だ。それって、当然ですよね。１つのマンションの長期修繕計画表を作成するには、一人の社員は、それだけに長時間忙殺される。もちろん数日でできるものではない。多くの場合、作成前に躯体の劣化診断だって必要となるだろう。それも無償ではできない（管理会社と各種建材メーカーとのカラクリでは無償で行う方法もあるが、それはあくまで業界内の話だ）。

　これまで多くの管理会社では、（とくに中小では）この長期修繕計画表を無償で作成してきた経緯がある。会社に決まった方針もなく、委託契約更新の一つの営業策として、または情報の独占化として、この長期修繕計画表は管理組合と管理会社の関係において、大きな位置を占めていた。

　昨今の管理計画認定制度では、この長期修繕計画表の作成は当然の要件だが、様式の中にこの長期修繕計画表の作成費用を計上する欄がある。ここを(劣化診断調査費用も含めて）50万～100万くらいで計上することが多いと思う。しかし、「うちは無償でやりますよ」という管理会社は、ここを0円計上とすることになる。その場合は、（管理計画認定の）要件に合わないと判断されるようだ。この場合は、委託契約書に無償とうたっていればOKということらしい。しかし長期修繕計画表はむこう30年の躯体の維持計画表だ。30年間も同じ管理会社で、５年～７年ごとの長期修繕計画表を無償で作成するような計画表はいかがなものかと思う。

　私は、きっちり払いましょうよ、と思う。

　「長計」って作成大変なんですよ。あっ「長修」ね。どちらでもいいけど。

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　最近、お世話になっているマンションで、建物劣化診断（そのマンションでの名称は建物調査診断）を行うこととなりました。同マンションでは、一般的な修繕周期がきており、数年前から話し合いが行われてきましたが、本当に実施する時期であるのかどうかという決定ができませんでした。また同時に長期修繕計画表も１０年以上前に作成したものが据え置かれており、新たな長期修繕計画表が必要でした。
　そのため、まずは建物劣化診断を実施して、それをもとに長期修繕計画表を再作成する。それを見て、工事仕様等を決め、修繕時期を決定したいと考えました。

　上記のような考え方は、非常にオーソドックスであると思います。
　そこで今回のブログでは、建物劣化診断とは、どのようなことを行うのか等を紹介してみたいと思います。
　簡単に言うと、以下のような項目を実施するのが一般的です。
　・外壁表面調査（廊下やベランダ含む）
　・シーリング性能、硬度測定
　・コンクリート中性化調査
　・塗膜（塗装）接着性能調査
以上４つです。

　さて以上4項目が一般的な建物劣化診断ですが、はたして誰に頼めばいいのか。費用はいくらくらいなのか。
　日常の管理を管理会社に委託している場合は、まずは管理会社に相談することでしょう。管理会社に営繕部がある場合は、彼らがメーカー（塗料やシールメーカー）を呼んできます。普段からお世話になっている建設会社があれば、そこでもよいでしょうが、せっかく管理会社がいるのならお願いするのが楽です。
　費用はずばり、適正価格はありません。適正価格がないとはどういうことなのか。じつはこの劣化診断ですが、プロなら無料でやることも可能なのです。なぜなら、そこそこの建設会社なら、普段からメーカー（素材メーカー）との付き合いがあり、メーカーは自分たちの材を購入使用してほしいため、建設会社にたいして無償で調査をして、大規模修繕工事の際に、納入をしてもらおうとします。あとは大規模修繕工事の入札が確実だという自信があれば、打診調査も（手の届く範囲であれば）無償で行うこともあるからです。
　しかし、タダほど高いものはない。ここはしっかりと費用を払うべきだと思います。そうすればしっかりとした報告書が提出されます。
　外壁のタイルを１００％打診するためには足場を構築したり、屋上からブランコをつるす必要があるため、これは絶対に費用がかかります。１棟100万円くらいは覚悟してください。
　しかし１００世帯のマンションで修繕工事が１億円と考えた場合、１００万円は１％です。高いようでも、全体の工事費用の中に占める割合はそれほどでもありません。
　私は、上記４項目を含む劣化診断調査を１００世帯１００万円くらいで提示することが多いですが、問題は、修繕工事の何割くらいなのかと考えるべきだと思います。
　また大事なことは、長期修繕計画表の中に、１０年～１２年サイクルで劣化診断調査費用を計上しておくべきではないかと考えています。
　
　
　

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