実際にマンション管理の現場では、専有部と共用部の境目が分かりにくいケースがある。火災警報機やインターホンは、配線は共用部とつながっているし、つながっていると言えば給水管や排水管も専有部と共用部を貫通している。
　管理規約第２１条２項では「専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。」とある。
　多くの場合、専有部分の火災警報器を管理組合が管理費または修繕費から支出する場合は、上記の同条文を根拠にしていると思われる。
　共用部の給水管を交換または更新工事を行う場合に、費用的に専有部分も同時に行ったほうが安くなることが明らかになった場合、管理組合にて実施することがある。また同時に行うことを検討しているマンションも多いだろう。一般的には、床下・スラブ上の配管は専有部分である。そのため専有部分の床下配管を交換する場合は、各区分所有者が実費を負担すべきであるが、ケースによっては、上記条文を根拠に、管理組合の支出とすることもある。

　そこで今回のテーマであるが、令和３年６月の管理規約の一部改正では、条文以外のコメント部分も多く改訂・追加となった。

　今回の改正で管理規約第２１条コメント⑦に以下のコメントが新規追加となった。
「（前段省略）共用部分の配管の取替えと専有部分の配管の取替えを同時に行うことにより、専有部分の配管の取替えを単独で行うよりも費用が軽減される場合には、これらについて一体的に工事を行うことも考えられる。その場合には、あらかじめ長期修繕計画において専有部分の配管の取替えについて記載し、その工事費用を修繕積立金から拠出することについて規約に規定するとともに、先行して工事を行った区分所有者への補償の有無等についても十分留意することが必要である。」

　上記コメントに従うとすれば、マンションの長期修繕計画案を再作成しなければならない。新たな長期修繕計画ガイドラインによれば、修繕計画案は「３０年以上で、かつ大規模修繕工事が２回含まれる期間以上」とされた（規約３２条関係コメント②）。

　令和４年4月から管理計画認定制度が始まる。同制度にはいくつかの基準があるが、長期修繕計画案は上記のガイドラインにそっている。また専有部分の配管交換も共用部分の交換と一体化して実施するならば、管理規約に規定したほうがよいということになる。

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　マンションのエントランスにはよく、管理組合名の「チラシお断り」や「チラシなどの広告の投函は固く禁じます」と明記された立て看板が置いてあったり、掲示されていたりする。それでも、結構、投函されていきますよね。

　厳しい管理員さんが常駐しているマンションなどでは、窓口に投函の許可をとりにくる業者さんもいます。「ここはチラシ投函だめだよ～」という感じでお断りしたり、「風俗以外なら」という感じで許可したり。
　いくら「投函禁止」の看板があっても、管理員さんがいない時間帯以外だと、どんどん入れていきますよね。

　個別の店舗がビラをもってくることもあるけど、多くの場合、たくさんの種類のビラを配布するアルバイトの方が多いので、苦情を言っても、そのビラの店舗には直接、つながらない。チラシを配布する会社にクレームを言うことになって、実際にはあまり効果がない。

　もっとひどいときは、エントランスからインターホンで戸別に訪問販売しようとしている業者なども、かつては多かった。最近はみなくなりましたね。

　さて、このようなビラ（広告）の配布を断る権限は管理組合にあるかどうか、という問題ですが、それは当然あります。共用部の管理者は管理組合なので、管理権限者です。
　２０年ほど前の話ですが、私がお世話になっているマンションでポストにビラ投函、エントランスからインターホンで訪問販売を行なおうとしていたある業者（〇〇設備→この会社、訪問販売で新聞に出て、倒産しました）に注意をしたところ、屁理屈で返してきました。「マンションには共用部というものがあって、ここは公共の場所だから営業の権利がある」という感じでした。もう、こういう時は、だまって帰ってくれれば、それでいいのになあ～。と思いながら、説明をしなければなりません。

　専有部・共用部というのは、管理組合が自分たちの住空間を分けているだけで、第三者的には、すべて住居だということです。マンションの共用部というのは、分譲された住戸部分（専有部）に付随し、住民の生活の平穏に配慮する必要がある空間です。つまり部外者がマンションのエントランスに立ち入るということは、住居に侵入しているということになります。

　マンションの玄関ホールなどの共用部は、刑法１３０条前段の「住居」に当たり、管理組合が部外者に対して立ち入りを許可していないことを知って、各住戸のドアポストに政治ビラを配布して、住居侵入罪を構成した裁判例があります。（東京高裁平成19年12月11日判決）

　上記で述べた〇〇業者の方は、それでも憲法の自由権（営業の自由）がどうこう言っていましたが、勝手に他人の家に侵入して営業する人いませんから。どうしようもなくて、警察呼びます、ってことで１１０番したら、すぐに帰っていきました。

管理員さんって、常にこのような対応も迫られるので、結構、疲れる仕事なんですよ～。

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