さて、上記のことから、どのマンション管理組合でも、管理費等や使用料は、各自の口座から引き落とされるのが普通だ。たまに各自が振り込むという方法をとっているマンション管理組合もあるようだが、上記のような管理規約が定められている場合は、振り込みは規約違反となる。古いマンションで、管理規約に口座引落の規定がないマンションでは、直接徴収や、振込というケースもあるようだが、一般的にマンション標準管理規約を原則として管理規約を定めているところは、口座引落が一般的だ。

　自主管理にしても、会計担当の理事や、管理会社と委託契約を締結しているマンション管理組合では、一括引落でないと、帳簿の整理や仕分け、会計報告の作成に手間取ってしまう。
　また各自が振り込むと、振込料がかかるが、管理会社に委託すると、口座引き落とし料は、100円強くらいだ。また最近の管理会社は、多くの場合、管理会社指定のメインバンクに組合口座を変更することで、引落料がかからないというサービスを展開している。100世帯のマンションで、口座引落が1世帯100円かかっても月額10,000円。年間120,000円かかる。もちろん100円でも、各自が振り込む手数料より安い。しかし、これを管理会社に委託すると低額もしくは無料になる。管理会社に委託するメリットというのは意外にあるのだ。

　管理会社と委託契約を締結すると、重要事項説明でも管理委託契約書でも、イ・ロ・ハという３通りの、どれかの収納方法となる（マンション適正化法施行規則87条2項1号）。じつは、この違いを理解している組合員は少ない。もちろん管理会社は重要事項説明時に、これを説明するのだが、実際に採用しない方式は、あまり詳細に説明しないのが一般的。このイ・ロ・ハという３通りの方式は平成22年の適正化法施行規則の改正によって分類された。それまでは原則方式、収納代行方式、支払い一任方式という３つの方式だった。私などはこの業界に入った頃は、この３つの方式の違いを勉強して資格試験に臨んだ。
　現在、もっとも多い方式はイ方式だと思われる。これは収納口座と保管口座の２つの口座を開設し、管理費と修繕積立金を収納口座という同じ一つの口座で収納する、という方法。最初に一つの口座で収納し、後日、管理費と修繕積立金に振り替えていく方式だ。
　私は、ロ方式を採用しているマンション管理組合に出会ったことがない。偶然なのか、やはり相当数、少ないということだろうと思う。これは管理費と修繕積立金をそれぞれ別の収納口座を開設するという方法なのだが、管理組合も管理会社も、そんなにたくさんの口座を管理したくないし面倒だ。決算時の残高証明書も２枚とらなくてはならない。そのためロ方式をとるマンション管理組合は少ない。というか、管理会社がこの方法をほとんど採用しないので、管理組合自身もこのロ方式を採用するという考えもないと思われる。
　そして最後の３つ目の方式がハ方式だが、これは収納保管口座（管理組合名義）という１つの口座を開設し、帳簿上で、管理費と修繕積立金を収納管理するという方法だ。

　最初に記したマンション標準管理規約の第60条では、イ方式をほぼ前提としているのではないかと推測している。

　ここまでの財産の管理方法を一般的に、分別管理方法といったりする。ご自分のマンションの財産の分別管理方法がイロハのどれを選択しているかを知っている方は少ないかも知れない。

　まあ、それを知らなくても、管理会社や会計担当理事がしっかりしていれば、何の問題も起こらないのだが。

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2022年4月スタートの「管理計画認定制度」。いくつかの要件があるが、長期修繕計画に関する項目は６点だ。

　前回のブログまでで①～④を説明したきた。今回は最後の２点⑤と⑥を考えて見たい。

おさらいすると
⑤長期修繕計画期間全体での修繕積立金の総額から算定された修繕積立金の平均額が著しく低額でない。
⑥長期修繕計画期間の最終年度での借入金の残高のない計画であること。

　まず⑥から先に説明すると、これは要するに30年後に赤字になっていないことともいえる。つまり赤字になる計画はダメだということだ。もちろん、途中で一時金を徴収するような計画もある。外部から借りるという手もあるが、この残高が無いように計画するべきだというのが⑥。
　さて⑤だが、これはガイドラインから見て、著しく低額な修繕積立金はダメということだ。もちろん理由があればよい。その場合は、専門家が理由書を提出すればよいことになっている。

　修繕積立金ガイドラインには計画期間全体における修繕積立金の平均額の目安がのっている。あくまで目安だ。

　ひとつだけ例をあげよう。
　20階未満で5,000㎡未満の建築延床面積の建物の場合、月額㎡単価が235円～430円。これは平均値が335円/㎡.1月となる。

　さて上記の数字を採用するとする。これはあくまで平均値だから、そのまま30年間推移させるか、段階的に値上げしていくのか。ガイドラインでは均等積立方式を推奨しているように思える。つまり60㎡の専有面積であれば、修繕積立金は月額20,100円。年間241,200円。30年間だと7,236,000円となる。
　均等積立方式とは、30年間、積立金を変更しないという方式だ。当然、工事金額累計が積立期金累計を上回ってはいけない。

　上記の金額は、かなり高い金額だと思う。たぶん、日本の平均単価は、もう少し低額だろうと思われる。

　私は、管理計画認定制度は、利用の仕方によっては、管理組合活動に大いに寄与する制度だと思うが、これに縛られる必要はない。認定機関も、必ず幅を見てくると思うので、月額335円にとらわれる必要はない。

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①長期修繕が標準様式に準拠し作成され、これに基づき算定された修繕積立金が集会（総会）で決議されている。
②長期修繕計画の作成または見直しが７年以内に行われている。
③長期修繕改革の計画期間が30年以上かつ残存期間内に大規模修繕工事が2回以上含まれるように設定されている。
④長期修繕計画で将来の一時的な修繕積立金の徴収を予定していない。
⑤長期修繕計画期間全体での修繕積立金の総額から算定された修繕積立金の平均額が著しく低額でない。
⑥長期修繕計画期間の最終年度での借入金の残高のない計画となっている。

　以上6項目だ。

　言葉の意味は誰が読んでも分かるが、やや専門的である。例えば①の標準様式とは何か、一般の人には分からない。これは管理組合の組合員が理解すべきことだが、長期修繕計画表は聞いたことがあるが、標準様式って何だろう、という感じだと思う。これは具体的に言うと、国交省の長期修繕計画表作成ガイドラインの標準様式４－１を指している。
そんなの知らないよっ！てことですよね(;^_^A）。
　また②の見直し７年といっても、いつから７年か。作成した日か。作成した日がいつかなんて、作成してしばらく寝かしていたらあっという間に数か月経過するし。これは総会で長期修繕計画を決議した日となる。
　③の30年の計画のうちに大規模修繕工事を２回、というのは理解できるが、長期修繕計画を作成中に大規模週修繕工事を行った場合はどうなるのだろうかとか。あと④の一時的な修繕積立金の徴収とは一時金のことかどうか。⑤の修繕積立金の平均額が著しく低額でないとは、どれくらいが低額と判断されるのか。などなど、、、。

　次回のブログからこれら①～⑥を、私の現場の経験を踏まえて考えていきたいと思う。

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　実際には、長期修繕計画書にも簡易的なものから、非常に詳細なものまである。詳細であればあるほど、しっかりしているという印象を与えるが、詳細すぎて、本当にこのように修繕計画が進捗するのかと、逆に不安がる人もいるが、詳細な修繕計画書は、たぶんプロが作成しており、それほど心配はいらないと思われる。

　さて、来年（令和４年）４月から始まる、管理計画認定制度や管理評価制度といった、マンションの管理組合の運営をランク付けするような制度では、この長期修繕計画書の存在の有無は、ひとつの基準項目となっている。まずは存在していることが大事である。長期修繕計画案がないと、それだけで配点がマイナスとなり、認定ラインに満たない可能性もある。

　ここで注意が必要なことは、長期修繕計画書は、あくまで計画案であって、その通りにマンションの躯体維持計画が進捗するというものではない。例えば、大規模修繕計画を築24年で実施する計画をしているとしても、その数年前（築22年や23年目）から実際の調査業務が始まり、本当に大規模修繕工事が必要かどうかの再検討がはじまり、必要であれば、詳細な見積書や工事概要などが作成され、総会決議を経ることとなる。つまり長期修繕計画書はあくまで計画案であって、その通りに実施が進捗するということを保証するものではない。　
　それでは、なぜ長期修繕計画案を作成するのか。大きな目的は、長期修繕計画案は資金計画を作成するために資する重要な資料とするということである。計画を実行するための資金力（積立金残額）がなければ、計画は絵に描いた餅となる。

　新しい長期修繕計画の作成ガイドラインが、今年の９月に発表されたが、このガイドラインによると、計画案はむこう30年を作成すること。同30年の期間に２回の大規模修繕工事の実施予定をいれること。修繕計画は５年ごとに見直すことが推奨されている。この見直し期間は、じつは管理計画認定制度、長期修繕計画案ガイドライン、マンション標準管理規約の３つとも見直し期間は違う。つまり見直す時期は、じつはマンションにおいて、それぞれが判断することとなる。

　この長期修繕計画書は、総会にて承認されることによって、マンションの正式な計画書として認められる。

　先日、あるマンションの方から長期修繕計画案について相談を受けた。それは総会資料として配布されたものらしく、承認事項となっているのだが、数年後に赤字となり、約10年後以降は工事未定となっており、いずれは数千万円の赤字となる。相談者は「これでは承認できないと考えているが、赤字の長期修繕計画書を承認する意味があるのかどうか」という相談だ。

　同計画書案を見せてもらったが、国交省の標準的なガイドラインにはそっていない。資金計画は、現状のまま均等で推移し、どんどん赤字となっている。私は、相談者が承認できないという意味がよく分かった。

　つまり長期修繕計画案というのは、実行できる可能性がないと計画書として意味がないと思う。明らかな資金不足が見えているのであれば、なんらかの対策を打たなければならない。工事項目は出ているのだが、資金不足であれば、実際にはその工事は実施できないこととなる。それが明白であれば、それは計画とはいえない。
　もし長期修繕計画案を総会決議にて承認するのであれば、資金計画も同時に説明すべきで、対策を講じるべきだと思う。「当マンションは、どんどん資金が足りなくなっていきます。以上です。」ということであれば、計画書とはいえない。

　来年からの管理計画認定制度にむけて、動き出しているマンション管理組合もあると聞き、認定要件にあった修繕計画書を作成しだしたマンションもあると思われる。長期修繕計画書をマンションで作成することは、今後の管理組合の義務のようなものだと思うが、資金不足だけをさらけ出し、対策を講じなければ、総会に上程する意味はないと思うのだが、いかがだろうか。

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　特例的な「駐車場保管口座」や「消防設備口座」は使用目的が非常にはっきりしている。使用目的を定めてから口座を設置するから、当たり前のことである。

　そこで、よく問題になるのは、管理費と修繕積立金であるが、この２つの口座については、その使用目的は、マンション標準管理規約に明記されている（27条、28条）。
　同管理規約の第27条には、管理費は「通常の管理に要する経費に充当する。」と明記されており、十一項目の使用目的が明記されている。また第28条には、修繕積立金は「特別の管理に要する経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。」と明記され、同文に続き、「一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕、、、（後略）」など特別の管理の意味が明記されている。

　簡単に言うと、管理費は日常管理の費用、修繕積立金は、計画的な修繕費用、と見ることができる。台風が来てエントランスのガラスが割れたら管理費（一般的には管理費の小修繕科目）口から支出。大規模修繕工事費用は修繕積立金口から支出する（大規模修繕の費用は、総会決議による。）

　そこで、いつも問題になるのは、管理費の余剰金だ。余剰金とは、収入と支出の差が黒字になった場合の資金だ。その年に管理費口に1,000万円の収入があり、900万円の支出があったとしよう。その場合、その年は、管理費口は、1,000－900＝100で、100万円が残ったことになり、これが管理費の余剰金となる。
　なかなかこれほどの管理費が余剰金となっていくマンションは多くない。どこも管理費の収入と支出はぎりぎりのラインで推移していることが一般的。
　しかし、たまに多くの余剰金が出た場合、この残預金ともいえる余剰金をどのように処理するか。ある程度は、管理費口に残しておけばよいと思う。
　管理費口と修繕積立金口は、言い方を変えれば、管理費口は理事会の判断によって支出でき、修繕積立金口は総会の決議を経て支出できるともいえる。つまり、一度、修繕積立金口に入ってしまったお金は理事会の判断だけでは、そう簡単に取り崩すことができないということ（今の標準管理規約では例外はあるー災害対策に要する費用などは理事長判断で支出できる）。

　多くのマンションでは、余剰金が出た場合、ある程度は理事会の任意で、この余剰金を修繕積立金口に移動している場合が多い。これは適切な処置であると思えるが、移動してしまったら、もう理事会の判断だけでは支出することができない。
　そのため、ある程度の費用は、管理口の余剰金として置いておくことも必要かも知れない。築年数が経過すればするほど、管理費口の小修繕費科目からの支出が増えてくる。その年の修繕費予算だけでは足りなくなることもある。そのような場合に、管理費口に余剰金があれば便利である。

　給水ポンプが故障して給水がストップしてしまった場合、総会の決議を待っている余裕はない。給水を支障なく行うのは、日常管理の範囲だ。ポンプにもよるが、給水ポンプは一般的にはユニットとなっており２台セット。新規に交換するだけで100万円を優に超える費用を要する。このような場合、まずは管理費口から支出するしか方法がない。そのような場合、管理費の余剰金が生きてくるのである。

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　9月28日、国交省は「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を改訂し公表した。これまでの修繕積立金の算出方法を見直しており、平均値の目安も見直している。
同ガイドラインは2011年に策定されて以来、初めての改訂となる。今後、同ガイドラインは、５年程度ごとに見直しを行なっていくとのことだ。今回のガイドラインの見直しは、別途に来年４月から実施予定の「管理計画認定制度」の認定基準に使用される。
　むしろ、言い方は逆で、「管理計画認定制度」の始動にあたって、同ガイドライン見直したというところだろう。

　同ガイドラインをより詳細に見ていくと、階数と延べ床面積の差によって、基準額は違っている。同ブログのサブタイトルに載せた、132円上昇というのは、20階建て以上のマンションにおける1㎡あたりの積立金額の値上げ例だが、これまでは１㎡206円だった。

　私の個人的な感想（これはあくまで個人的ブログであるため）では、従来の1㎡206円という金額は、決して安くなく高くなくという数字だったと思う。しかし、同時に、将来的にみていくと、いずれは積立金が足りなくなってくるかな、という感じでもあった。

　私のお世話になってきたマンションは新築直後から築20年くらいが平均で、もっとも築年数が経過しても40年～45年だった。そこまでは、なんとか㎡200円台で推移してきた。しかし、今後、エレベータの改修または新規交換、給排水管の更新または新設となると、早い段階で積立金を値上げしておく必要性も感じていた。

　建物自体と居住者の同時に２つの老いがきた場合、なかなか積立金の値上げは困難かも知れない。

　また国交省も「建替え円滑化法」を整備し、また要件を緩和しても、実際に同法を利用した建替えは、日本では100棟ほどで、戦後、日本で建替えたマンションは250棟ほどだ。国も、マンションについては、当面は、建替えではなく延命措置をとる必要性を痛切に感じていると思われる。

　管理会社であれ、マンション管理士であれ、築６０年前後のマンションを、それほど管理した経験は少ないと思われる。私も築45年のマンション管理が最高齢だ。
　しかし、今後は築40年を経過したマンションが、統計的に増えてくることは確実。現在、東京都をはじめ、各地方公共団体では、機能不全マンションの洗い出しをしているが、この機能不全というのは、管理組合として機能していないという意味で、建物の維持管理という側面については、想像以上に存在することに、地方公共団体も国も気付き始めている。

　誰も住んでいない分譲マンションというものも存在し始めた。滋賀県野洲市の行政処分で解体したマンションも当ブログで紹介した。

　管理業務主任者という資格は、おもに管理会社が日常にマンションの管理組合運営をサポートし、建物の躯体設備を維持管理できるだけのスキルをもった資格と位置付けている。マンション管理士は、建替えまでのことを想定している資格であるともいえる。
　しかし、実際に建て替えを実践したマンション管理士は非常に少ない。建替えたマンションが少ないのだから、当然のことである。

　今後、マンション管理士の仕事は、建替えよりも延命措置をいかにとるか。孤独老人や空家となったマンションをいかに少なくする等のマンションの老いに対応できるスキルを持たなければならないのかも知れない。

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　さて、最近の国交省の考え方では、長期修繕計画書は、現時点から３０年間を最低期間として、２回の大規模修繕工事を含むことが指針となってきました。つまり築２０年のマンションだと築５０年まで計画書を作成しなければいけないということです。このことがマンションの管理計画認定制度というものに反映され、マンションの活動が評価される時代となってきました。
　私は上記の指針に反対ではないのですが、じつはこのこのことは基本的な指針としては立派ですが、その長期修繕計画書が実情にあったものでなければならないと思っています。つまり、長期修繕計画書というのは、とても大切なものですが、その中身はマンションによってかなり違い、それを作成するのは、本当に大変な労力がいるということを言いたいのです。

　管理会社と委託契約を締結しているマンションでは、委託契約の内容に、長期的修繕計画を検討するという項目が入っています。しかし、実際の長期修繕計画書を作成することは委託料以外に別途有償となっているはずです。
　長期修繕計画書は無償で作成するという管理会社は、結構多いです。それは、一つの営業トークでもあります。「当社は無償で作成しますよ」というのは、よく聞く言葉です。ですが、それは簡易的な長期修繕計画書です。
　現在は、いろんな計画作成ソフトがあり、ネットなどには、簡易的な長期修繕計画書をだれでも、あるいくつかの数値を入力するだけで作成することができます。ですから簡易的な計画書はだれでも作れるのです。

　分譲時に作成した長期修繕計画書では、１回目の大規模修繕工事が１億円くらいの費用でしたが、実際の劣化診断を実施したうえで、見積書を作成すると２億円くらいかかった例を知っています。

　長期修繕計画書の内容自体に、１０年ごとくらいの劣化診断費用と長期修繕計画書の作成費用の必ずいれておくべきです。これ、結構入っていません。

　長期修繕計画書に防水という項目があり、その中に屋上防水という項目があります。それが１０年ごとくらいに○○○万円というような表示がされています。これが簡易的な長期修繕計画表です。しかし実際に屋上防水には、いろんな仕様があり、それは明記されていません。じつは屋上防水は仕様と範囲（部位の㎡数）が明確にされて、初めて費用が出ます。つまり長期修繕計画書は、（私は）仕様と範囲までを明記すべきだと思います。少なくとも範囲が明確であれば、仕様をかえても数字を変更しやすいので使いまわしができます。簡単に言うとセクセルで作成しておけば、数値をかえればある程度の費用ができます。
　この仕様と範囲までを明確にした計画書は、素人では作れないので、やはり有償でも専門家に依頼すべきだと思います。１回の作成費用が１００万円でも、それを１０年ごとに計画書に入れ込んでおけば、修繕費の中でペイできるはずです。

　やはり、長期修繕計画表は、安く済ますべきではないと考えています。

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　さてこのようなデータをどのように利用するかということであるが、やはりご自分のマンションの積立金を検討する際の参考にすることでしょうね。積立金を改定する際の居住者（組合員）への説得材料にもなるでしょう。
　しかし、実際に積立金の適正価格というものは、そのマンションそれぞれに独自の根拠が必要であることは間違いありません。これらの平均値もマンションによって、機械式駐車場の有無によってかなり意味あいが変わります。とにかく機械式駐車場の長期的な修繕費はかなり高額で、使用料金だけでは賄えないことが多く、どうしても修繕積立金から持ち出すことが多いからです。
　
　修繕積立金の適正価格は、それぞれのマンションで作成する長期修繕計画を根拠にすることが多いと思います。しかし、その長期修繕計画さえも一般的な作成方法があるものの、やはりマンションの特性により内容が大きく違います。また部位の数値が明確であっても修繕仕様によって大きく金額が左右されます。
　つまり上記のようなデータはあくまで参考地として見るべきです。だからといって決して無視できるものでもない。なぜなら、私の個人的感覚ですが、194円（㎡あたり）といいう金額では、必ずしも将来の修繕に対して潤沢とは言えないと思います。
　単純に計算してみます。100世帯のマンションを考えます。専有部が60㎡平均だとして、月額1,164,000円。年額13,968,000円。これが10年だと139,680,000円。これは、ほぼ10年ごとの大規模修繕金額だと思えます（もちろんマンションによって差異はありますよ）。つまり20年目くらいのマンションの大規模修繕工事ならカバーできても、20年以降のマンションは、エレベータ、給水管、排水管等の修繕が今後行われていくと、まず修繕積立金は足りなくなります。

　つまり、今回のデータは、最低ラインとして必要な額と、とらえていくべきではないかな、と思います。

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