さて、上記のことから、どのマンション管理組合でも、管理費等や使用料は、各自の口座から引き落とされるのが普通だ。たまに各自が振り込むという方法をとっているマンション管理組合もあるようだが、上記のような管理規約が定められている場合は、振り込みは規約違反となる。古いマンションで、管理規約に口座引落の規定がないマンションでは、直接徴収や、振込というケースもあるようだが、一般的にマンション標準管理規約を原則として管理規約を定めているところは、口座引落が一般的だ。

　自主管理にしても、会計担当の理事や、管理会社と委託契約を締結しているマンション管理組合では、一括引落でないと、帳簿の整理や仕分け、会計報告の作成に手間取ってしまう。
　また各自が振り込むと、振込料がかかるが、管理会社に委託すると、口座引き落とし料は、100円強くらいだ。また最近の管理会社は、多くの場合、管理会社指定のメインバンクに組合口座を変更することで、引落料がかからないというサービスを展開している。100世帯のマンションで、口座引落が1世帯100円かかっても月額10,000円。年間120,000円かかる。もちろん100円でも、各自が振り込む手数料より安い。しかし、これを管理会社に委託すると低額もしくは無料になる。管理会社に委託するメリットというのは意外にあるのだ。

　管理会社と委託契約を締結すると、重要事項説明でも管理委託契約書でも、イ・ロ・ハという３通りの、どれかの収納方法となる（マンション適正化法施行規則87条2項1号）。じつは、この違いを理解している組合員は少ない。もちろん管理会社は重要事項説明時に、これを説明するのだが、実際に採用しない方式は、あまり詳細に説明しないのが一般的。このイ・ロ・ハという３通りの方式は平成22年の適正化法施行規則の改正によって分類された。それまでは原則方式、収納代行方式、支払い一任方式という３つの方式だった。私などはこの業界に入った頃は、この３つの方式の違いを勉強して資格試験に臨んだ。
　現在、もっとも多い方式はイ方式だと思われる。これは収納口座と保管口座の２つの口座を開設し、管理費と修繕積立金を収納口座という同じ一つの口座で収納する、という方法。最初に一つの口座で収納し、後日、管理費と修繕積立金に振り替えていく方式だ。
　私は、ロ方式を採用しているマンション管理組合に出会ったことがない。偶然なのか、やはり相当数、少ないということだろうと思う。これは管理費と修繕積立金をそれぞれ別の収納口座を開設するという方法なのだが、管理組合も管理会社も、そんなにたくさんの口座を管理したくないし面倒だ。決算時の残高証明書も２枚とらなくてはならない。そのためロ方式をとるマンション管理組合は少ない。というか、管理会社がこの方法をほとんど採用しないので、管理組合自身もこのロ方式を採用するという考えもないと思われる。
　そして最後の３つ目の方式がハ方式だが、これは収納保管口座（管理組合名義）という１つの口座を開設し、帳簿上で、管理費と修繕積立金を収納管理するという方法だ。

　最初に記したマンション標準管理規約の第60条では、イ方式をほぼ前提としているのではないかと推測している。

　ここまでの財産の管理方法を一般的に、分別管理方法といったりする。ご自分のマンションの財産の分別管理方法がイロハのどれを選択しているかを知っている方は少ないかも知れない。

　まあ、それを知らなくても、管理会社や会計担当理事がしっかりしていれば、何の問題も起こらないのだが。

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マンション管理組合の会計では、大きく分けると２つの銀行口座つくります。収納口座と保管口座です。でも保管口座を管理費会計の保管口座と修繕積立金会計の保管口座とまた２つに分けると、最低でも合計３つの口座が管理組合に存在することが一般的です。収納口座とは、組合員（区分所有者）から引き落とした（中には振込もあるかも）管理費等を入れる口座。保管口座とは当面の管理に使用しないお金を入れておく口座です。とくに修繕積立会計口座は、建物の長期的な修繕維持業務に要する費用を入れておく口座となります。
　さて今回は、駐車場使用料の保管先をどこにすべきかという話です。これはお国（国交省）の考え方からすると、修繕積立金にいれることを推奨されています。マンション敷地内に駐車場（とくに機械式駐車場）が設置されているマンションでは、この駐車場のメンテナンスに莫大な費用がかかることが予想されます。毎月の駐車場使用料は、いずれの駐車場修繕費用として保管口座に残していくのが望ましいと考えられます。しかし、現実には、駐車場使用料を管理費会計口座に入れているマンションも結構あります。これはとくに、分譲時からそのような仕訳をしているマンションに見受けられます。管理費会計は１年間を通して日常の管理業務に消費する部分ですので、駐車場使用料を管理費会計に入れると、１年で消費してしまう可能性もあります。もし管理費会計に余裕が出れば、その分を修繕積立金会計に繰り入れるという考え方です。この仕訳は決して健全だと言えない会計状況だと思われますが、現実には駐車場使用料を管理費会計に入れておかないと、日常の管理が立ち行かないというマンションもあるようです。
　このような場合、やはり駐車場使用料を修繕積立金会計に入れていくか、もっと使用目的をはっきりさせる為に、新たに駐車場特別会計（仮称）をつくり（新たな口座を新設する）、駐車場メンテナンスのみに使用する保管口座を作成するという方法をとったほうがよいでしょう。そうすると管理費会計の収入から、一挙に駐車場使用料が入ってこないということになるので、管理費会計が立ち行かなくなる（簡単にいうと赤字）ということも起こり得ます。その時は、管理費を値上げするという手段をとらざるを得ないかも知れません。
　いずれにしよ、使用目的がはっきりわかるような仕訳をしていくことが大事ではないかと思います。駐車場に多額の修繕費用がかかると分かった時点で、これまでの駐車場使用料はすべて消費されていて、修繕工事ができないという状況では、実際の駐車場使用者は、「自分たちのこれまで払ってきた使用料はどこに行ったのか」という意見が当然出てくると思われます。

　と、ここまで書いてきて、上記は最も一般的な教科書的なお話です。上記のように考えて判断していくマンションがほとんどなのですが、じつは必ずしもそうではない。
　マンションの管理組合によっては、「管理費会計であろうが修繕積立金会計であろうが、どちらもマンションのお金である。つまり自分たちのお金を右のポケットにいれるか、左のポケットにいれるかの問題」という感覚で会計をとらえているところもあります。とくに問題になるのは、駐車場ですが、それがどの会計に入ろうがマンションの活動費用として支払われるのであれば使用目的はなんでもよい。例えば１階の居住者は普段エレバータを使用しないが、管理費等を支払い、その中からエレベータのメンテナンス費用が出ている。「私たちは使用していない部分にもお金を払っている」という感覚を持っている方もいます。
　考えてもらいたいことは、エレベータであれ、駐車場であれ、故障したままにしておくことはマンションの資産価値に大きくかかわるということですね。
　以前のブログにの書きましたが、駐車場というのはマンションの組合運営の中でも非常に大きな問題になっているということです。
　

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