料率の値上げの原因は、漏水保証の急増だと言われている。マンション総合保険は、火災保険に加入している管理組合が、特約として加入する損害保険である。保険会社によって商品名が違ったりするが、「個人賠償保険」「施設賠償保険」「破汚損」「浸水」等々の特約保険がある。頻繁に適用申請するのが「個人賠償保険」ではないだろうか。上階専有部から下階専有部へ漏水した場合などに、下階の保証に適用する。専有部からの漏水の場合、加害宅（おもに上階）の方がご自分の保険で対応してもよいし、保険に加入していない場合は、ご自分で下階の修復費用を払っても差し支えない。むしろ、それが本来の形だ。この「個人賠償保険」というのは、特約において、管理組合が専有部に対して、被害宅への保証を付けてくれているものだ。いろいろなケースがあるだろうが、一言でいうと漏水保険という感じ。この保険特約が築年数が経過したマンションでは事故発生率が増えているということで、保険金がうなぎ登りだと推測される。

　マンション総合保険は、それほど多くの保険会社が商品として売り出しているわけではなく、すでにマンション保険から撤退した会社もある。現存しているのは有名どころ大手３社。それ以外に大手３社の系列。またマンション管理士などを派遣して適正化を調査してランク分け（等級）して、加入する損害保険も近年発売されている。

　このマンション総合保険、安いところに加入したいのは当たり前。管理組合は免責額や加入商品を比較したりして、なんとか価格を押させこもうとする。そのため、管理会社に数社の見積書の提出を依頼することが多い。管理会社も保険満期の前に、必ず見積書を提出するのが一般的。

　さてトラブルはこの時に生じる。
　多くの管理会社は保険代理店を兼ねているが、すべの保険会社の代理店となっているわけではない。最近、大手は3大保険会社はすべて乗りあっているところも多いが、それでも全てということはない。つまり、見積書の提示を依頼しても、自分の会社が代理店になっていな保険会社の見積書は提示できない。そこで、多くの管理組合が提示された中から選択することが多いのが実情だが、中には、管理組合独自で他の保険会社の見積書を取得することも増えてきているような気がする。それは自由社会だし、当然の権利だ。顧客は安くて質の良い商品を求める。

　ここから先が、あまり議論されないことで、私も現場でよくもめる場面なのだが、管理会社が代理店となっていない保険会社の保険契約を管理組合が行った場合にいざ事故が発生したとする。この場合、保険申請について、管理会社はあまり協力しないと思われる。
　よくあるケースは管理会社を変更した場合だ。たとえば５年前納でA社という保険会社の保険（火災と損害）に加入していた場合、新たな管理会社がA社の代理店でない場合、その管理会社は保険業務にはタッチしないことが多い。つまり申請のノウハウを教えないということだ。そのあたりは、いつも問題が発生するので、管理会社を変更する場合の要注意点だ。
　このブログでは、管理会社変更については、何度も意見を述べているが、管理会社の変更は本当に難しいし、注意を要すると思う。管理会社変更を行わないほうがよい、と言っているわけではない。変更するときに、管理体制がどのように変化するかということを、前もって相当に想像しなければならない。この保険対応もその一つだ。新会社になったら保険を変更するのか、代理店変更ができるのか。もしくは、自分たちが代理店となっていない保険会社の保険申請でも十分に協力してくれるのかどうか等々。この点については、多くのコンサルも、あまり触れてきていないような気がする。

　この問題、本当に現場では困るんですよ～。保険の変更は、絶対に値段だけではないと思っています。最もよいのは管理会社に管理委託している管理組合は、管理会社が代理店になっており、安くて質のいい保険商品が最高なんだけどな～。そう、うまくいかないケースもまま（汗）。

The post 　マンション総合保険の変更について first appeared on マンション管理通信.

　保険は「出ますよ」とか「出ませんよ」などということはできない。マンション管理士が保険に関して、そのような発言をすることは禁じられている。しかし保険の概要については知っておかなくてはならない。最低限の基礎知識は必要だ。

　地震保険は法律（地震保険に関する法律）に基づいた保険であり、政府と保険会社が共同運営していることは、あまり知られていない。つまり、どの保険会社でも補償の対象や損害区分は決まっている。対象は建物と家財であり、それぞれ全損、半損（大半損）、小半損、一部損の区分がある（2022年10月時点）。

　さて、ここまでの説明は、保険代理店や管理会社などから聞く説明だと思う。問題はここからだ、実際に地震保険というのは適用になるケースが多いのかどうか。つまり一部損と言っても、どの程度が一部損か。そもそも、どの部位が、どの程度の被害で一部損なのか。そこまでを説明してくれる保険代理店や管理会社は少ない。管理会社の社員では、詳細には知らないというケースもあるだろう。

　地震保険は主要構造物に被害があったときに、その割合によって適用されるということだ。主要構造物とは何か。マンションの場合、梁、柱、床。つまり建物を支えている構造部分だということ（これはラーメン構造の場合）。壁といってもすべての壁ではなく耐力壁ということだ。もしくは壁がすべての主要構造物というケースもある（これは壁式構造という場合）。それでは、主要構造物がどれほどの割合で被害にあった場合に適用されるのか。その割合の分母と分子。つまり分数（％）なのだが、これ以上は、このブログで書くわけにはいかない。

　最近は、保険代理店ではなく、保険紹介業なる商売が横行し、金融庁から注意も出ている。保険の申請行為を代理して手続料（紹介料）を得るという商売だ。これは法律ぎりぎりである。保険代理店のみが本人の代理で保険申請行為を行うが、それ以外の者が代理することはできない。もちろん保険代理店は支給された保険金額から別途紹介料などを得ることもできないし、そのような保険代理店はない。しかし、上記のような紹介料をかせぐ保険紹介商売をしている人たちは、上記の方程式（分数割合）の分母と分子をよく知っている。これらは、もともと保険鑑定事務所などの内規資料だったものが、表に出てしまったことから始まったことだ。

　震度５以上の地震などがあり、主要構造物などに被害があったのではないかと心配している管理組合は、地震保険を申請してみることは権利だと思う。地震保険に加入していないと、申請もできないのだから。地震保険で全損したマンションを建て替えることはできない。地震保険は当面の生活費だ。しかし、緊急時に総会にて修繕積立金を崩す手間もはかどらないし、合意形成も難しい。このような時は、地震保険が役に立つと思われる。

※過去の参考ブログ　地震保険について – マンション管理通信 (mori-manshon.tokyo)

The post 地震保険は高いか安いか first appeared on マンション管理通信.

私の経験した台風被害は多くが風災だが、屋上のＴＶアンテナが破損、共用部のドアが破損、共用部ガラス破損、側溝からの雨水逆流等々だ。

多くのマンションがマンション総合保険に加入しているため、ほぼ被害金額を賄えた。保険は必ず加入しておくべきものだ。

さて、この10月1日からマンション総合保険の料率が（マンション一律ではないが）およそ10％ほどアップする。10月以降に加入したり更新したりするマンションでは、現在の加入金額より10％ほど高くなる。これまで保険に加入する場合は、5年前納をする場合が多かったが、５年前の金額と比べると相当に額が高くなっていることは事実。今回自体は10％アップといっても、5年前納マンションにとっては、5年前との比較になるから、倍と言っても過言ではない。

もちろんマンションの構造や築年数、補償内容によっても違うが、私の推測だと100戸（３Ｋ平均）、築15年で建物・家財等の保証にその他補償・特約をつけた場合、5年前納だと800万円くらいはいくだろう。これは５年前だと500万円くらいではなかったろうか。そのため、10月1日からの料率アップに対して、一度解約をして組み直す（今の料率でかけ替えること）マンションも多いことだろう。

これほどマンション保険の料率が上がってきたのは、漏水に対する補償が多かったせいだろう。

今後老朽化していく建物が増えていくと言われており、当然、給排水管の取替や更生工事が不可能となるマンションも出てくる可能性がある。当然、漏水事故が増えるわけで、いずれ保険会社も、査定には厳しくなっていくだろう。マンション管理士が行う「マンション管理適正化診断サービス」などもその一環だ。同サービスの詳細は過去のブログを参照にしてください。

The post 台風一過　マンション保険 first appeared on マンション管理通信.

　週刊ダイヤモンド誌の記事に出てくるコンサルは、明らかな悪徳保険コンサルだが、私は、今の保険業界の中では、保険を指南するコンサルがいることは必要悪のような気もしていたのだ。私自身も保険代理店の資格を有しているが、あくまでマンション管理士としてのコンサル業なので保険代理店は開業していない。しかし、管理組合を顧客としている以上、保険の相談も実際にはよくある話だ。

　多くの管理組合とお付き合いをしてきたが、保険については、それほど詳しい管理組合はない。毎年、輪番表で理事が交代するような管理組合が多く、管理組合が保険に加入していることくらいしかボンヤリと頭に入っておらず、事故があった時に、私のようなコンサルや管理会社が保険の申請をすすめる程度だと思う。また管理会社のフロント担当者でも、あまり保険に詳しくないと、申請できるような事件も見過ごしてしまう。

　私は、保険コンサルのような仕事が最低限生まれてくるのは仕方ないという物言いをしたが、実は、この業界には、そのような隙間が、まだまだあると思っているからだ。マンションに特化して話をすると、多くの管理組合がマンション火災保険（損害保険も含めて）に加入しているが、管理会社と委託契約をしている管理組合では、管理会社そのものを保険代理店として保険に加入していることがほとんどだ。そのため管理会社がのりあっている保険会社しか推薦しないし、実際にはフロント担当者が見積もりを理事会に持参して、実質は理事会にて決定する。多くの場合、団体割引をうけるため５年前納にしている。そのため、実際に保険の切り替えは５年ごとで、保険の切り替えに出会わない理事がほとんどだ。まあ、最近は料率が上がる前に、満期前に掛け替えをすることもありますが。

　正直にいうとフロント担当者も社内で提示された保険見積書を持参するだけで、実際の適用内容や申請、鑑定などについて詳細には知らない。ためしに、ご自分のマンションのフロント担当者に「地震保険はどのような場合に適用になるのか。一部損壊とは、どのような損壊を言うのか」と質問してもらいたい。ほとんどのフロント担当者は、正確には回答できないと思う。
　つまり、実際に震度５の地震が起こっても、見た目の被害が少なければ、保険が適用されるような被害かどうかわからないままだ。保険会社が親切に調べに来るわけではないから。

　そのような時に、保険コンサルが調査に入り、保険適用されると管理組合に言ったら、コンサルに手数料を払っても保険申請してみようという管理組合があってもおかしくないと思っていた。私は、自分がお世話になっている管理組合が保険を申請する場合は、必ず相談にのっており、取得した見積書にも目を通している。
　保険会社は申請された内容を必ず鑑定事務所に再調査を依頼する。鑑定人が保険認定かどうか。保険金額を決定する。彼らには彼らの考え方があり、そのうえで判断する。一般の人には、鑑定会社や保険会社の内規やルール、マニュアルは表に出ない。だから、想像以上に保険金が出たり、出なかったりするのだ。要するに、管理組合は必要な修復ができればよいので、それに見合った見積書を提出するべきだ。

　週刊ダイヤモンドの記事によると、登場するのは最初から相当悪徳なコンサルだ。マンションにおいては、そこまで悪質なコンサルが入り込む余地は少ないと思うが、同時に、保険をすすめる保険会社や代理店も、もっときっちりと保険の内容について説明すべきだ。当然、保険契約をする前には、法律に決まった重要事項説明を行っているが、やはり営業行為でもあるし、それほど詳しい説明をしているとは思えない。どのような場合に保険が適用されるか等、より詳細にお客様に説明し、自分たちで判断できる知識を身に着けていれば、わざわざ手数料を払ってまで保険申請する人もいなくなるだろう。

　マンションにも機能不全のような管理組合もある。記事のような悪徳なコンサルがマンション業界に入り込まないことを願う。

　管理会社も保険代理店であるということ。保険代理店である限り、営業上の損害率というものがあるということも管理組合は知っておくべきであると思う。

　過去のブログから漏水保険について

The post 悪徳火災保険コンサルの話（週刊ダイヤモンドの記事から） first appeared on マンション管理通信.

　マンション管理の現場に始めて直面したフロントマンなどでは、漏水はあせると思いますが、へっぴり腰にならず、必ず解決してみせるとの意思をもって動けば、漏水はほぼ解決する。なぜなら、物理的現象として漏水は、原因がはっきりしていることが多く、たんなる幽霊的な現象のような漏水はないと思っていい。－夜中の２時になると、どこからともなくすすり泣きが聞こえて漏水する、、、。なんて絶対にないので。

　漏水は多くの場合、再現することができる。逆説的な言い方だが、晴れてしまえば漏水が止まることもある。その場合、水が浸入したと思われる箇所に散水すれば、多くの場合、漏水が起こる。給水管など、配管からの漏水は再現はとくに簡単。だから、まずは一次対応の際に、凡その目当てをつけておき、再現すればよい。

　このように書いていくと、簡単な作業のようだが、実際にだれが、いつ、どのように行うかという現実的な場面で、漏水は放置されることがあるようです。だから、立場が問題ではなく、だれでも早く対応すれば、結果的に被害も少なく、感謝もされるということになる。まあ、感謝というか、プロとしては当たり前でしょうが、、、。

　さて、この漏水を放置する原因はどこにあるのか。被害宅の連絡が遅い。連絡しても対応者が決まらない。一次対応で終わってしまった等々。また調査費や対応費が心配で、だれも手を付けない等の理由もあるかも知れない。たしかに、調査費や一次対応費用が、かなり高額になることもあるかも知れない。でも、それはやってみないと分らないですよね。最後は、必ず、しかるべきところから出費できるはずです。管理組合に関する法律や規約は、そこにうまく対応していると言えます。またマンション総合保険をどのように活用するかなどを普段から考えておかなくてはなりません。
　とにかく、調査費にしても一次対応費用にしても、漏水を放置した被害の拡大を考えれば、それより高くつくことはまずないと思います。

次回のブログでは、漏水対応に時間がかかってしまったことによる裁判例を紹介したい。
（東京地判令和２年２月７日ー損害賠償請求事件・平成３０年（ワ）第３２６９７号より）
　

The post 漏水を放置してしまうと大変なことに。（東京地判例から）（１） first appeared on マンション管理通信.

全損　地震保険金額の１００％（時価が限度）
大半損　地震保険金額の６０％（時価の６０％が限度）
小半損　地震保険金額の３０％（時価の３０％が限度）
一部損　地震保険金額の５％（時価の５％が限度）

以上になります。上記中の「小半損」というのは以前はなかった区分で、結構新しい区分です。
　私は経験上、上記の一部損のみ、申請のお手伝いをしたことがあります。その時には、まだ小半損という区分がありませでしたので。時価の３０％というのは、かなりの被害だと思います。

　さて今回は、地震保険ではなく、一般的なマンションの損害保険について。意外に知られていない保険付保時の留意点を。
　マンションの損害保険というのは、火災保険に加入したうえで付保されるのですが、最近はいろんな商品があります。管理会社や保険代理店によく説明を聞く必要があります。どのような場合に保険対象となるのか。火災は当然として、マンションの損害保険とは以下のようなものです。
　・落雷、爆発
　・風災、ひょう、雪害
　・漏水（水濡れ）
　・盗難
　・水災
　・破損・汚損等
上記から、私の経験したのは、風災、雪害、漏水、盗難、水災、破損・汚損です。まあ、ほとんどです。落雷や爆発は運よくありません。あ、でも電気系統が破損してしまったマンションがあり、その原因はたしか、落雷だったかな、、、。そうすれば、経験ないのは、爆発のみかも知れません。それほど、マンションでは、いろんな事件が起こるということでしょうね。やはり損害保険は絶対に必要です。
　私がお世話になったマンションは、多くが東京都、神奈川県なので、雪国地方の雪害の規定などは、よく知りませんが、以前、東北地方のあるマンションにお世話になったことがあり（管理会社勤務時代です）、そこは雪がすごくて、２年ごと雪害申請していました。
　話を戻します。上記のような各種別（？）があり、それぞれオプションのように保険に入ります。水災というのは、水害です。ハザードマップ等を見て、河川の近くなどのマンションは入っておいたほうがよいでしょうね。杉並区や葛飾区などのマンションは、保険代理店からすすめられると思います。またハザードマップにかかっていなくても地形上・構造上水害の可能性のあるマンションはあります。半地下になっているようなマンションでは、ゲリラ豪雨などで、水が一気にマンション地下に浸水したりします。例の武蔵小杉のタワーマンションでの事件は記憶に新しいでしょう。この水害は、ハザードマップにかかっていないマンションでは、意外に加入していないような気がします。

　マンションに火災保険・損害保険・地震保険を付保する場合、保険の対象となる共用部分とは、どこを指すのでしょうか。それが大きな問題となります。事件が起こって、保険を申請したら、その部分は共用部分として保険がかかっていませんでした。なんてことにならないようにしなければなりません。
　マンションの専有部と共用部は、マンション管理を行う上で、最もよく耳にする用語です。これは共用部だから管理組合の問題だ。それは専有部だから管理組合のかかわる部分ではない、等の説明がよくなされますよね。その時に、専有部と共用部の範囲が明確に定義されて頭の中で明確になっている人って、あまりいないような気がします。
　いろいろ話をする中で、微妙に話がかみ合わない時があります。それは、その話題をしている関係者が、それぞれの立ち位置の違いで、専有部と共用部の範囲について、その認識が違うからです。
　専有部と共用部の範囲を明確にしないと保険に加入できません。新たに保険に加入するときは、保険会社は、必ずそのマンションの専有部と共用部の境目を認識して保険に加入させています。
　専有部と共用部の境目は、じつは正しい回答は一つではありません。それって、どういうこと？と思いますよね。管理業務主任者のようなマンションン管理のプロでさえ、たまに間違って話しています。その人が、どの法律やルールを根拠にして専有部と共用部の境目を頭に描いているかは、それぞれ違うからです。
　建築基準法、区分所有法などの法律。マンションの管理規約によって、その境目は違います。大事なことは、今、説明している人が、どのルールに基づいて、専有部と共用部を線引きしているかなのです。
　保険の話に戻ると、こういうことです。専有部と共用部の区分の仕方については、「上塗り基準」と「壁芯基準」の２つがあるということなのです。
　「上塗り基準」とは、上下階の床スラブ（コンクリート）、隣宅との界壁（壁・躯体）は共用部分に含まれるという考え方です。一方の「壁芯基準」とはその逆で、上下階の床スラブ、隣宅との界壁それぞれの中心線を境にして専有部とする考え方です。よくマンションの売り出しで、●●㎡のお部屋と銘打って、実際に現地を見に行くと思ったより部屋が狭いなんてことがあります。これは壁芯で部屋の広さを明記しているからです。広告をよく見ると、ちゃんと（すごく小さい字で）壁芯って書いてあります。
　つまり、マンションの保険は、「上塗り基準」で付保（加入）するべきなのです。「上塗り基準」で付保されないと、被害のあった共用部（区分所有法は上塗り）が、付保対象になっていないということになり、保険がおりません。
　この「上塗り基準」と「壁芯基準」は管理規約に明記しておくことが望ましいと思います。一般的にマンション標準管理規約は「上塗り基準」で設定されていると言われます。でも明文化されているマンションはほとんどないと思います。各部屋の広さの一覧表（管理費等の算出基準）を全体の面積から引けば、共用部の面積がでます。そのため管理規約が上塗り基準であることは分かるのですが、やはり規約に明記しておけば一目瞭然です。これはマンション標準管理規約には明記されていないのですが、「保険付保は上塗り基準とする」という一文を管理規約に明記することをおすすめします。

The post 　マンションの損害保険について first appeared on マンション管理通信.

　私はの仕事はマンション管理士として、管理組合の運営お手伝いであるため、これ以上、保険営業マンみたいなことはトークはしませんけど、、、。

The post 　　　　地震保険について first appeared on マンション管理通信.

　保険は加害者、被害者、管理組合と３者の保険をよく吟味してもらい判断します。上記に記したように加害者（専有部オーナー）はローンを組んだ時に加入する火災保険に個人賠償保険を付加することはまれです（きっちり付加している方もいます）。だからと言ってあきらめない。他にどのような保険がありますか。現代社会では、知らないうちにいろんな保険に入っているもの。私は過去に、自動車保険から適用してもらったこともあります。
　漏水事故の場合は、やはり専門家が入って解決してあげるのがよいと思います。

The post 漏水対応　保険をどう使うか first appeared on マンション管理通信.