保険は「出ますよ」とか「出ませんよ」などということはできない。マンション管理士が保険に関して、そのような発言をすることは禁じられている。しかし保険の概要については知っておかなくてはならない。最低限の基礎知識は必要だ。

　地震保険は法律（地震保険に関する法律）に基づいた保険であり、政府と保険会社が共同運営していることは、あまり知られていない。つまり、どの保険会社でも補償の対象や損害区分は決まっている。対象は建物と家財であり、それぞれ全損、半損（大半損）、小半損、一部損の区分がある（2022年10月時点）。

　さて、ここまでの説明は、保険代理店や管理会社などから聞く説明だと思う。問題はここからだ、実際に地震保険というのは適用になるケースが多いのかどうか。つまり一部損と言っても、どの程度が一部損か。そもそも、どの部位が、どの程度の被害で一部損なのか。そこまでを説明してくれる保険代理店や管理会社は少ない。管理会社の社員では、詳細には知らないというケースもあるだろう。

　地震保険は主要構造物に被害があったときに、その割合によって適用されるということだ。主要構造物とは何か。マンションの場合、梁、柱、床。つまり建物を支えている構造部分だということ（これはラーメン構造の場合）。壁といってもすべての壁ではなく耐力壁ということだ。もしくは壁がすべての主要構造物というケースもある（これは壁式構造という場合）。それでは、主要構造物がどれほどの割合で被害にあった場合に適用されるのか。その割合の分母と分子。つまり分数（％）なのだが、これ以上は、このブログで書くわけにはいかない。

　最近は、保険代理店ではなく、保険紹介業なる商売が横行し、金融庁から注意も出ている。保険の申請行為を代理して手続料（紹介料）を得るという商売だ。これは法律ぎりぎりである。保険代理店のみが本人の代理で保険申請行為を行うが、それ以外の者が代理することはできない。もちろん保険代理店は支給された保険金額から別途紹介料などを得ることもできないし、そのような保険代理店はない。しかし、上記のような紹介料をかせぐ保険紹介商売をしている人たちは、上記の方程式（分数割合）の分母と分子をよく知っている。これらは、もともと保険鑑定事務所などの内規資料だったものが、表に出てしまったことから始まったことだ。

　震度５以上の地震などがあり、主要構造物などに被害があったのではないかと心配している管理組合は、地震保険を申請してみることは権利だと思う。地震保険に加入していないと、申請もできないのだから。地震保険で全損したマンションを建て替えることはできない。地震保険は当面の生活費だ。しかし、緊急時に総会にて修繕積立金を崩す手間もはかどらないし、合意形成も難しい。このような時は、地震保険が役に立つと思われる。

※過去の参考ブログ　地震保険について – マンション管理通信 (mori-manshon.tokyo)

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　週刊ダイヤモンド誌の記事に出てくるコンサルは、明らかな悪徳保険コンサルだが、私は、今の保険業界の中では、保険を指南するコンサルがいることは必要悪のような気もしていたのだ。私自身も保険代理店の資格を有しているが、あくまでマンション管理士としてのコンサル業なので保険代理店は開業していない。しかし、管理組合を顧客としている以上、保険の相談も実際にはよくある話だ。

　多くの管理組合とお付き合いをしてきたが、保険については、それほど詳しい管理組合はない。毎年、輪番表で理事が交代するような管理組合が多く、管理組合が保険に加入していることくらいしかボンヤリと頭に入っておらず、事故があった時に、私のようなコンサルや管理会社が保険の申請をすすめる程度だと思う。また管理会社のフロント担当者でも、あまり保険に詳しくないと、申請できるような事件も見過ごしてしまう。

　私は、保険コンサルのような仕事が最低限生まれてくるのは仕方ないという物言いをしたが、実は、この業界には、そのような隙間が、まだまだあると思っているからだ。マンションに特化して話をすると、多くの管理組合がマンション火災保険（損害保険も含めて）に加入しているが、管理会社と委託契約をしている管理組合では、管理会社そのものを保険代理店として保険に加入していることがほとんどだ。そのため管理会社がのりあっている保険会社しか推薦しないし、実際にはフロント担当者が見積もりを理事会に持参して、実質は理事会にて決定する。多くの場合、団体割引をうけるため５年前納にしている。そのため、実際に保険の切り替えは５年ごとで、保険の切り替えに出会わない理事がほとんどだ。まあ、最近は料率が上がる前に、満期前に掛け替えをすることもありますが。

　正直にいうとフロント担当者も社内で提示された保険見積書を持参するだけで、実際の適用内容や申請、鑑定などについて詳細には知らない。ためしに、ご自分のマンションのフロント担当者に「地震保険はどのような場合に適用になるのか。一部損壊とは、どのような損壊を言うのか」と質問してもらいたい。ほとんどのフロント担当者は、正確には回答できないと思う。
　つまり、実際に震度５の地震が起こっても、見た目の被害が少なければ、保険が適用されるような被害かどうかわからないままだ。保険会社が親切に調べに来るわけではないから。

　そのような時に、保険コンサルが調査に入り、保険適用されると管理組合に言ったら、コンサルに手数料を払っても保険申請してみようという管理組合があってもおかしくないと思っていた。私は、自分がお世話になっている管理組合が保険を申請する場合は、必ず相談にのっており、取得した見積書にも目を通している。
　保険会社は申請された内容を必ず鑑定事務所に再調査を依頼する。鑑定人が保険認定かどうか。保険金額を決定する。彼らには彼らの考え方があり、そのうえで判断する。一般の人には、鑑定会社や保険会社の内規やルール、マニュアルは表に出ない。だから、想像以上に保険金が出たり、出なかったりするのだ。要するに、管理組合は必要な修復ができればよいので、それに見合った見積書を提出するべきだ。

　週刊ダイヤモンドの記事によると、登場するのは最初から相当悪徳なコンサルだ。マンションにおいては、そこまで悪質なコンサルが入り込む余地は少ないと思うが、同時に、保険をすすめる保険会社や代理店も、もっときっちりと保険の内容について説明すべきだ。当然、保険契約をする前には、法律に決まった重要事項説明を行っているが、やはり営業行為でもあるし、それほど詳しい説明をしているとは思えない。どのような場合に保険が適用されるか等、より詳細にお客様に説明し、自分たちで判断できる知識を身に着けていれば、わざわざ手数料を払ってまで保険申請する人もいなくなるだろう。

　マンションにも機能不全のような管理組合もある。記事のような悪徳なコンサルがマンション業界に入り込まないことを願う。

　管理会社も保険代理店であるということ。保険代理店である限り、営業上の損害率というものがあるということも管理組合は知っておくべきであると思う。

　過去のブログから漏水保険について

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　私はの仕事はマンション管理士として、管理組合の運営お手伝いであるため、これ以上、保険営業マンみたいなことはトークはしませんけど、、、。

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