さて、これをマンションに置き換えると。マンションの長い人生設計をいかように組むか。ビジョンはどのようなものなのか。そもそも多くの人が住むマンションで統一されたビジョン（この場合、将来像）なんて作ることができるのだろうか。

　結局、それは長期修繕計画表が議決されているか。積立金計画が理にかなったものになっているのか。建物の維持管理計画が明確か。資産価値の維持をどう図るのか。資産価値なんかよりも、一生問題なくここで暮らしたい、という方もいる。つまり個々の人が、個々の生活と関連づけて、自分のマンションにいろんな理想像を描くことになる。それらをすべて包含できるような、統一されたビジョンを計画的に描くことはとても困難なことだと思う。

　2022年の現時点で、マンションという建物の将来像は３つしか無いと思われる。１つは、建替えの時期を明確化し、それに向かって計画を建てる（思惑通り可能かどうかは別）。２つめは、ある段階で建て壊すこと。そのための資金を必ず残しておかなければ、次の代に負の遺産を残す可能性がでてくる。そして３つめは、可能な限り建物の維持管理を丁寧に行い延命措置を行う。

　上記１～３の目標を実行に移すためには、必ず資金が必要だ。どれだけの資金が必要なのか。それにあわせたルールづくりも必要だろう。そして大事なことがもう一つ。それは社会情勢の変化にうまく適応することだ。適応方法は一つではない。それぞれが、うまく適応措置をとらなければならない。

　東京オリンピックが始まる前は、都心のマンションなどでは民泊を規制するルールを管理規約に盛り込もうとした傾向がある。しかし、一方で投資マンションなどでは、むしろ民泊やシェアハウスなどで資産価値の維持をはかろうとした人たちもいる。

　いずれの老朽化マンションに対して建て替えなどの措置がスムーズにとれるように法改正が行われてきた。今後も要除却認定や敷地売却措置が行いやすくなるような法改正等が行われる可能性が高い。

　まずは皆さん、以下の法律やガイドラインを確認しよう。マンション管理適正化法、区分所有法、マンション建て替え円滑化法、長期修繕計画ガイドライン、修繕積立金ガイドライン、マンション標準管理規約。以上のルールやガイドラインは、すべて絡み合っている。どれかだけを実行しても組合運営に支障をきたすのだ。例えばマンション管理適正化法にて「管理計画認定制度」が開始されることが決まった。だからといって、すべての管理組合がすぐに同制度に申請することはできない。管理規約に「管理計画認定制度」申請を決議事項として明記しなければならない。その後申請できても「優良マンション」と認定されるための要件を満たさなければならない。まずは長期修繕計画が適正化どうかガイドラインでたしかめよう。もちろん修繕費用の額も変更する可能性が出てくるかもしれない等々、、、。

　今が大きな分岐点かも知れない。今後30年の自分のマンションの行く末を案じてみる時期かも知れない。

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　実際にマンション管理の現場では、専有部と共用部の境目が分かりにくいケースがある。火災警報機やインターホンは、配線は共用部とつながっているし、つながっていると言えば給水管や排水管も専有部と共用部を貫通している。
　管理規約第２１条２項では「専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。」とある。
　多くの場合、専有部分の火災警報器を管理組合が管理費または修繕費から支出する場合は、上記の同条文を根拠にしていると思われる。
　共用部の給水管を交換または更新工事を行う場合に、費用的に専有部分も同時に行ったほうが安くなることが明らかになった場合、管理組合にて実施することがある。また同時に行うことを検討しているマンションも多いだろう。一般的には、床下・スラブ上の配管は専有部分である。そのため専有部分の床下配管を交換する場合は、各区分所有者が実費を負担すべきであるが、ケースによっては、上記条文を根拠に、管理組合の支出とすることもある。

　そこで今回のテーマであるが、令和３年６月の管理規約の一部改正では、条文以外のコメント部分も多く改訂・追加となった。

　今回の改正で管理規約第２１条コメント⑦に以下のコメントが新規追加となった。
「（前段省略）共用部分の配管の取替えと専有部分の配管の取替えを同時に行うことにより、専有部分の配管の取替えを単独で行うよりも費用が軽減される場合には、これらについて一体的に工事を行うことも考えられる。その場合には、あらかじめ長期修繕計画において専有部分の配管の取替えについて記載し、その工事費用を修繕積立金から拠出することについて規約に規定するとともに、先行して工事を行った区分所有者への補償の有無等についても十分留意することが必要である。」

　上記コメントに従うとすれば、マンションの長期修繕計画案を再作成しなければならない。新たな長期修繕計画ガイドラインによれば、修繕計画案は「３０年以上で、かつ大規模修繕工事が２回含まれる期間以上」とされた（規約３２条関係コメント②）。

　令和４年4月から管理計画認定制度が始まる。同制度にはいくつかの基準があるが、長期修繕計画案は上記のガイドラインにそっている。また専有部分の配管交換も共用部分の交換と一体化して実施するならば、管理規約に規定したほうがよいということになる。

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　自分たちの生活をとりまく各種ルールが変更となっているのだが、実際にこれらの詳細をマンションの理事会や総会などで検討している管理組合はまだ少ないのではないかと思う。とくに上記のルール変更による来年度（2022年4月）からの管理計画認定制度や評価制度の開始も、これらルール変更によるものだが、同制度でさえ認識している管理組合は皆無とはいわないまでも、非常に少ないと思う。

　国交省やマンション管理業協会も、もちろんそれなりに上記のルール変更については賢伝しているのだが、実際には専門家たちが対応を検討している段階で、現場の管理には降りてきていないのが現状だ。

　私がお世話になっているマンションでも、いくつかの管理会社が委託契約を受けているが、同ルールの改正や管理計画認定制度について理事会等で説明をしている会社は見当たらない。私が「御社では、ルール改正や同認定制度について管理組合に説明しないの？」と聞いても、「まだ個人的にも詳細を把握しておらず、まして会社からも指示はない」と言っている。

　今回のルール変更や管理計画認定制度について、一言で表すと、「自分たちのマンションの将来像を描く」ということなのだ。

　将来的なマンションの姿を思い描き計画をたてる。そのために適正な管理を行うための認定制度なのである。

　もう少し、かいつまんで言うと、将来、マンションは３つの道をたどる。①ほぼ永続的に延命措置を講じる。②建て替える。③敷地売却を行う。という以上３つの方法だ。

　上記の①～③のどの道をたどるにしても、最低限の適正な管理を継続しておくことが条件だという。それが管理計画認定制度なのだ。（これは、お国の言葉を代弁したような言い方だが。）

　現状、今回の法改正やガイドライン変更、管理規約変更については、まだまだ現場での検討レベルに下りてきていないのが現状だ。つまり専門家（管理士や管理業務主任者）たちでさえ、「だからといって、自分たちはどう動けばいいの？」というのが実情なのだ。

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※上記資料をコピーしたい方は国交省のHPから

上記資料は３ページにわたる国交省が発表した改正案のまとめ。国交省が標準管理規約を改正を提案する理由は、令和２年に成立・公布されたマンション管理適正化法とマンション建替え等の円滑化に関する法律の一部を改正することにあわせていること。そしてもう一つの理由は、新型コロナウィルス感染症の感染拡大にの社会情勢の変化にあわせたもの。
　多くの場合、以下のような改正点が、皆様の生活に関わってくる部分です（すべてではないです）。
　①ITを活用した総会・理事会
　②置き配を認める際のルール
　③専有部分配管の工事を行う際の修繕積立金からの工事費拠出

とくに②は緊急性のあるもの、③はどのマンションも関係してくる内容だと思います。
　まずは②の置き配。コロナ禍でネット購入が増えていると思います。同時に置き配をお願いする方も多いですが、置き配は本来は管理規約の共用部違反となる可能性もあることから、それを使用細則で定めることを推奨。しかし実際にはマンションの構造にもよるため、マンションごとの独自のルールになりそうですね。オートロックがあるマンションは、原則として置き配は難しいですよね。ルール化して管理員さんが中に入れてあげるとか、、、。夜間は管理員さん不在のマンションも多いでしょうし。原則としては管理会社自体は、絶対に荷物の保管サービスはやりませんので。
　また③の専有部分の配管工事の問題も大きな問題です。これまで給水管や排水管の更新工事の際には、規約通りに判断すると、室内（専有部分）の床下配管は専有部であるため手つかずでした。ある意味、これはナンセンスな話で、いくら共用部分の給水管を新設したり、更新工事を行っても、量水器メーターより先は専有部であるため配管工事を放置すれば、結局、室内配管は劣化し、赤水も出ますよね。また床下配管の劣化で、下階に漏水なんてことになりかねない。そのため、更新工事は共用部・専有部を一体化して管理組合にて費用を捻出するのが合理的だという判断です。私も賛成ですが、これは費用が莫大にかかりますね。室内の床下配管の工事って、配管状況にもよりますが、生活できなくなるほどの工事もあるので、その費用は莫大です。今回、国交省のひな形にそって規約改正されるマンションは、かかる費用も莫大になることが予想されるため長期修繕計画の大きな見直しが必要となってくるかも知れない。
　今回の国交省のマンション標準管理規約の改正案は、もともと3月17日の「マンション管理の新制度の施行に関する検討会」の最終提示された案が素案となっているのですが、4月14日の改正案では、3月17日時点では出てこなかった提示案も追加されています。それは長期修繕計画についての案ですが、それは次回のブログで。　MORI NOBUO
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

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