マンション管理通信 へのコメント https://mori-manshon.tokyo MORIマンション管理士事務所 Wed, 29 Sep 2021 19:37:01 +0000 hourly 1 https://wordpress.org/?v=6.3.1 Leon より 管理会社ランキングについて へのコメント https://mori-manshon.tokyo/ranking-20210930/#comment-17 Wed, 29 Sep 2021 19:37:01 +0000 https://mori-manshon.tokyo/?p=815#comment-17 What about ratings by residents? Restaurants and other service businesses have reviews. Residents could rate their experience interacting with Property Management company representatives or rate the facilities maintenance quality. Anonymously.

]]> MORI NOBUO より 管理委託契約料金の返金について へのコメント https://mori-manshon.tokyo/itauryouhenkin-20210913/#comment-16 Fri, 17 Sep 2021 12:12:25 +0000 https://mori-manshon.tokyo/?p=780#comment-16 ）。]]> 宮下 一義 への返信。

コメントありがとうございます。
かつてなかったコロナ感染下における状況では、それに対する規約もなく、管理組合も管理会社も
その対応に右往左往しているのが現状です。法令点検実施の最終責任は、仰る通り管理組合にあるの
ですが、国交省もコロナを理由にした入室拒否には、特例措置を取らざる得ないという考えのようです。
委託料の細分化した内訳の作成は、今後必要かも知れませんね。元来、委託料を返金するケースは
委託内容をきっちり実施していない時に発生するのであり、それを想定すること自体、間違っているという
感じがありました。実際には、そのような管理会社は多々あるのですがね（ご存知のように、、、💦）。

]]> 宮下 一義 より 管理委託契約料金の返金について へのコメント https://mori-manshon.tokyo/itauryouhenkin-20210913/#comment-15 Tue, 14 Sep 2021 22:11:41 +0000 https://mori-manshon.tokyo/?p=780#comment-15 今回の件については意見があります。
そもそも返金の理由としては、受託者の原因によって委託した点検ができなかった場合であり、コロナの関係で入室を断られた場合は、該当しないのではないかと思います。また、法令点検を実施しない場合は、管理組合の責任にもつながるのではないかと考えます。
一概に決められない場合も有りますが、オーナーが入室を断った場合は、オーナー自ら点検する事が義務であるのでは無いかと思います。
ただ、委託料金をもう少し細分化した見積書を作る事は賛成です。一式いくらでは無く、作業項目と数量でいくら、合計でいくら、と決めておく事は必要だとおもいます。
その上で、どういう理由であれば返金する、という事は、契約書や重要事項説明書などで明確にしておく事が良いと思います。
あくまで私的な考えですが。

]]> MORI NOBUO より マンションの高齢化について へのコメント https://mori-manshon.tokyo/koureika-20210905/#comment-14 Mon, 13 Sep 2021 14:57:40 +0000 https://mori-manshon.tokyo/?p=771#comment-14 国交省は新たな管理認定計画というプランをはじめ、管理組合のランク付けが必要だと思い始めています。その中で、管理組合が住民名簿を整理していることが大事だとして、住民名簿の管理組合保有が大切なことだと言っています。しかし、これは、あまり表面に出ていないのですが、国交省は、これまで住民名簿は、管理組合のものではなく、管理会社の所有物であるという立場をとっていたのです。これは、あきらかに方針と矛盾します。つまり、国交省の考え方は、住民名簿は管理組合独自で作成しろということではないかと推測しています。

]]> 宮下 一義 より マンションの高齢化について へのコメント https://mori-manshon.tokyo/koureika-20210905/#comment-13 Tue, 07 Sep 2021 21:11:55 +0000 https://mori-manshon.tokyo/?p=771#comment-13 個人情報になるので、どこまで踏み込んだ名簿が出来るか検討しなければなりませんが、森さんの意見に賛成です。
どこまで踏み込むか、誰が管理するか、色々と考えなければなりませんが、私のマンションも高齢化が心配なので、考える機会を作りたいと思います。

]]> MORI NOBUO より 管理会社変更の難しさ へのコメント https://mori-manshon.tokyo/kanrikaisya-henkou-20210421/#comment-12 Tue, 11 May 2021 21:42:02 +0000 https://mori-manshon.tokyo/?p=151#comment-12 宮下 一義 への返信。

宮下一義様　コメントありがとうございます。なるほどなあ。管理会社の引継ぎに対する法的規制って、よく考えたらまったくないですよね。管理中の法的規制は山ほどありますが、国交省も最後はあきらめて、早く変更しなさい、という姿勢なのかな。今後ともよろしくお願いいたします。　　MORIマンション管理士事務所　MORI NOBUO

]]> MORI NOBUO より 　　管理員さんの仕事って へのコメント https://mori-manshon.tokyo/kanriin-20210505/#comment-11 Tue, 11 May 2021 21:37:31 +0000 https://mori-manshon.tokyo/?p=271#comment-11 Kenny 奥山 への返信。

Kenny 奥山様　コメントいただきありがとうございます。「馬鹿では出来ませんが、利口でも出来ません。」というコメント。本当にそうですよね。マンションって、本当に世の中の縮図です。交通整理人という表現もいい得て妙ですよね。でも交通整理人って、社会経験が豊富な人でないと実はできないのでないでしょうか。今後ともよろしくお願いいたします。
MORIマンション管理士事務所　MORI　NOBUO

]]> Kenny 奥山 より 　　管理員さんの仕事って へのコメント https://mori-manshon.tokyo/kanriin-20210505/#comment-10 Sat, 08 May 2021 01:04:39 +0000 https://mori-manshon.tokyo/?p=271#comment-10 Hコミュニティで10年管理人をしている73歳の男性です。まずもって共感いたしました。営業管理職からの管理人の仕事は苦ではありませんでした。私も入社した年に、管理業務主任者にギリギリで合格しました。資格内容が、毎日の仕事や設備そのものですが、実践を踏んだ一定程度のベテラン管理人の能力は馬鹿に出来ません。馬鹿では出来ませんが、利口でも出来ません。世の中の縮図に立つ交通整理人を自覚して、毎日利口馬鹿でやっております。

]]> 宮下 一義 より 管理会社変更の難しさ へのコメント https://mori-manshon.tokyo/kanrikaisya-henkou-20210421/#comment-8 Fri, 30 Apr 2021 00:14:16 +0000 https://mori-manshon.tokyo/?p=151#comment-8 本当に大変ですね。当マンションも一年がかりで変更を進めていますが、管理会社間の引き継ぎは苦労しているようです。前管理会社の対応が悪すぎて、新管理会社の担当者が苦労しています。切り替えて1ヶ月になりますが、まだ引き継ぎが終わらないようです。
総会決議後半年以上経過しますが、前管理会社の担当者は一度も顔を見せません。
この辺も管理会社への法的な強制力が欲しいと思うのは私くらいでしょうか？

]]> 住民名簿とは – マンション管理通信 より 管理会社変更の難しさ へのコメント https://mori-manshon.tokyo/kanrikaisya-henkou-20210421/#comment-7 Mon, 26 Apr 2021 15:24:27 +0000 https://mori-manshon.tokyo/?p=151#comment-7 […] 　この住民名簿・オーバー名簿がとても大切になってくるときは、総会の案内を出すときなどです。オーナーの住所に総会資料等を郵送して、委任状や議決権行使書を返送してもらわなくてはなりません。　過去にこの名簿の取得でとても苦労した経験があります。取得というのはどういう意味かというと、管理組合が管理会社から名簿をみせてほしいと頼んだ場合です。普段は管理会社が監理していますから。　普段は総会の資料発送も管理会社が行ってくれることが一般的。だから管理会社が名簿を管理し内容を把握しておけばよいと考えていますが、それだけでは困ることがあります。　例えば管理会社を変更する場合です。管理会社を変更することを議案を総会に上程するために総会資料をオーナーに配布しようとしたときに、管理会社がそれを拒否しました。つまり個人情報を管理組合に開示しないと言ったのです。　自分たち（管理会社）が解約される可能性のある総会などを開催できないようにする最終手段です。オーナー名簿がないと管理組合は独自でも総会の開催通知さえ郵送することができません。　この時に管理組合は、「オーナー名簿は本来管理組合の所有物であり、管理会社はそれを管理組合から預かって保管しているだけだ。早く私たちの資産を返還しなさい」と主張しましたが、管理会社の回答は次のようなものでした。「オーナー名簿は管理組合のものではなくて管理会社のものである。オーナーは所有状況を管理会社あてに提出している。つまり管理会社を信用して個人情報を預けているので、それを開示することはできない」。との立場を崩しませんでした。　結局は、なんとかオーナーの所在地を管理組合で探し出し自分たちでオーナー名簿を再作成しました。　同件を関係機関に問い合わせをしましたが、回答は管理会社と同じものでした。この時に、私は初めてオーナー名簿が管理組合のものでないことを知りました。　その後も、多くのマンションで管理会社の変更をサポートしたり、立ち会ったりしましたが、ほとんどの管理会社はオーナー名簿を提出します。また同名簿が、自分たち管理会社のものだという意識もありませんでした。ただ、ひとたび前述のような事実を知れば、管理会社も今後、態度を変えるかも知れません。このことを多くの管理会社フロントに話したことがありますが、「そんな場合でも、当社は情報を開示しますよ。管理組合と喧嘩してまで、抵抗したくありません」という方がほとんどでした。　普段の管理上の問題から、つねに最新の名簿を管理会社と共有しておくことが最善でしょうね。 […]

]]> 駐車場特別会計をつくるべき？ – マンション管理通信 より 空き駐車場利用について へのコメント https://mori-manshon.tokyo/parking-20210422/#comment-6 Sun, 25 Apr 2021 05:51:41 +0000 https://mori-manshon.tokyo/?p=158#comment-6 […] […]

]]> 役員報酬について – マンション管理通信 より 理事会の人数について へのコメント https://mori-manshon.tokyo/rijikai-20210422/#comment-5 Fri, 23 Apr 2021 23:48:46 +0000 https://mori-manshon.tokyo/?p=162#comment-5 […] 築２５年のマンションで、いよいよ来期から役員報酬を出すこととしました。これまで私は、「役員報酬を出しましょう」と言ってきたマンションです。役員の任期は２年ですが、理事長だけは毎年据え置きというマンションです。理事長がボランティアで何年も頑張ってくれています。最近はリモートワークとやらで、業務点検の立会等もしてくれています。これまで、役員報酬は受け取らないという姿勢でしたが、来年から役員報酬出す方向で説得です。まあ出すと言っても、理事会出席で１回3,000円なんです。他の理事様は2,000円です。　よくマンションで問題になるのは、役員の成り手不足や出席率の悪さ。そこで議論されるのが、出席しない組合員からの罰則金なのですが、それを実現するのは、手順が難しいのです。もちろん反対もあるでしょうし、金額の設定も難しい。あるマンションでは、理事会に出席できない非居住区分所有者に「協力金」という形の費用負担を決議し、反対者が裁判に出ました。有名な判決ですが、「協力金は認められるが、設定金額を再考するように」という判決で、結局、たしか協力金を2,000円くらいにしたはずです。つまり、非居住者に対する協力金という形で実現したわけですが、これは罰則金ではなく協力金なので意味あいも違います。また総会決議に相当の反対も予想されれますので、私は、「皆様の代表として時間を割いてくださっている役員に対する報酬で感謝の気持ちを表しましょう」という姿勢で臨んでいます。　マンション標準管理規約でも第37条2項で「役員は、別に定めるところにより、役員としての活動に応ずる必要経費の支払いと報酬を受けることができる。」と明記されており、多くのマンションは同規約をそのまま使用しているようです。 […]

]]> 管理会社変更の難しさ - マンション管理通信 より コロナ禍における管理会社返金 へのコメント https://mori-manshon.tokyo/kanrikaisya-henkin-20210420/#comment-4 Wed, 21 Apr 2021 05:43:30 +0000 https://mori-manshon.tokyo/?p=143#comment-4 […] 仕事柄、管理組合より管理会社を変更したいのでサポートしてほしい、という依頼があります。もちろんお仕事なので、お手伝いさせていただくのですが、結構、大変な作業です。何が大変かって、変更決定後の引継ぎなんです。管理会社変更にいたる諸々の作業は煩雑であっても、手順にのっとれば、以外とスムーズにいくものです。なぜなら、管理会社の変更を望む管理組合は、気持ちとエネルギーが、「管理会社変更に期待する」というモチベーションがあり、意外とすんなりいくことが多いものです（そうではないことも、もちろん経験しましたが…）。　総会決議を経て管理会社を変更したら、管理組合のエネルギーは、そこでいったん収束します。なぜなら、新しい管理会社がうまくやってくれると思いますから。　でも問題はそこからです。一般的に管理会社の変更決議（総会の普通決議によることがほとんど）がなされた後に、管理組合を交えた、新旧管理会社の引継ぎがあります。これが大変。管理会社の変更決議がなされても、その決議結果を全戸に広報し、管理費等の新たな引落手続きを全戸にとってもらったり、落ち着くまでにかなりの時間を要します。また総会決議で変更となっても、総会翌日から新管理会社の管理とはならず、通常３か月くらいの旧管理会社の暫定期間を設けることが多く、その期間内で各事務の引継ぎをおこないます。　この３か月間が勝負です。旧管理会社は、「もう契約打ち切りだから」という感じで、あまり協力的でなかったり、新管理会社はあせって「旧管理会社の協力と情報提出が遅すぎる」という、両者ともに嫌な雰囲気になります。その被害者は管理組合なんですがね。　期中での管理会社変更が多いため、中間的な決算を旧管理会社に作成してもらう必要もありますし、管理最終月の経理処理（領収書綴り、収支、貸借、諸表）をどうするのか。各方面からの請求書の処理（未払いにするとか、云々）、各種設備点検の報告書綴り、保険証券引き渡し、預金通帳の返還等、、、、。数え上げたらきりがないです。　でもこの引継ぎがうまくできないと、問題の引継ぎができないことになります。　私の苦い経験では、新旧両管理会社がともに管理費費等を組合員口座から引き落としたこともありました。そんなことくらい、大人同士でうまくできるだろう、とお思いでしょうね。これができないんです。（もちろん、うまくいくことも多いですよ、、。ちなみに言っておくと）。また先のブログでもご紹介したような、管理会社の返金も発生することもあります。　新旧管理会社の引継ぎは管理会社同士で行うことが多く、管理組合が介在することは少ないのですが、被害は管理組合運営に及びますので、管理会社変更を予定する管理組合様は、必ず総会決議後が勝負だと思い、エネルギーを絶やさないよう頑張ってほしいものです。そのために私たちのようなマンション管理士がいるのですがね。マンション管理士も腕のいい方は別にして、管理会社経験者でないと、そこまで頭が回らない方もいると思いますので、マンション管理士にお仕事を依頼する場合は、新旧管理会社の引継ぎまでお願いすることをおすすめします。 […]

]]> コロナ禍における管理会社返金 - マンション管理通信 より 委託契約の見直し へのコメント https://mori-manshon.tokyo/itakuryou/#comment-2 Tue, 20 Apr 2021 13:24:16 +0000 https://mori-manshon.tokyo/?p=26#comment-2 […] […]

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